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二手房成交创三年新高,如何看待十字路口的宁波楼市?

二手房成交创三年新高,如何看待十字路口的宁波楼市?
2021年04月13日 19:18 新浪网 作者 房天下

  昨天有人问老司机,宁波最近房价涨得并不太猛啊,为什么被住建部约谈了,旁边杭州的房价比宁波高得多为啥没被约谈呢?

  只有小孩子才会问为什么。

  宁波房价涨得不太猛,是因为新楼盘施行的是“限价”和“统筹备案”的双策略。在备案价上,刨去了装修费用,刨去了车位费用,赤裸裸的白坯价显得分外性感。

  但这还不够,为了控制总体涨幅,板块内一些价格比较高的楼盘,往往要等到低价楼盘出现才备案。高扯低填,综合下来价格就控制住了。

  与统计数据相比,实际的房价感受来得更直观,去年这时候4万元仿佛是一个不可逾越的天堑,今年许多楼盘4万元几乎成了打底价。

  当然价格会加上装修包,但鬼都知道昂贵的装修包根本不值那么多钱。

  新房的涨价并不是最离谱的,如果去看看二手房,比如下应、城西、洪塘、老江东,去年一年的涨幅可谓瞠目结舌。

  记得去年初,许多人在咨询老司机二手房的问题时,我还会说有些板块的二手房价格挺实在,比如海曙的机场路沿线、江东的新河路一带、江北的谢家板块等,如果要更便宜一些的,洪塘和城西大把二万出头的房子等着你。

  但今年呢,三万以下的二手房已经挺难找了,除了“老破无”,即又老又破又没电梯,更别说学区了。学区房去年鸡犬升天,4万买学区几乎成了标准价。

  去年底老司机曾说,由于疫情影响,许多人会留在宁波过年,今年的春节楼市不会冷。果不其然,以往二手房行情最差的一季度,今年却卖得相当红火。

  刚刚过去的三月,宁波六区二手房交易量高达7643套,这是2018年以来的新高。2018年当时的数据还未包括奉化,加起来比今年的成交量要略高一些。

  2018是疯狂的一年,大家应该还有印象,小港是那一年绝对的明星,此外还有杭州湾。

  看上去没发生什么大事的宁波楼市,却在去年12月加强调控后,创下了3年来的成交新高。

  这个数据住建部一定比老司机先看到。宁波官方发布的统计数据是在4月6日,老司机要对宁波住房交易中心点个赞:现在基本上每个月第一周统计数据会出来,以往则不一定,有时候月初,有时候月中,有时候还会拖到下旬。

  女人们都知道,如果不准时,得有多焦虑。

  住建部看到宁波的数据肯定不能无动于衷啊,本来去年宁波二手房的涨幅就位居前列,从下半年开始拍地又一个比一个疯狂,新楼盘倒挂与摇号愈演愈烈,再不刹车恐怕又要像2018年那样失控了。

  约谈是必然的。

  比我们看到的更严峻的是,宁波许多板块出现了断供。城西有新楼盘吗?好像只有一个;鄞州中心区有新楼盘吗?好像只有一个;东部新城有新楼盘吗?好像只有两个;下应有新楼盘吗?很久一个都没有了;庄市、骆驼、洪塘、前江呢?

  真正楼盘多一点的板块,一个在海曙段塘,一个在老江东,一个在江北孔浦和慈城。但如果考虑到开盘就卖掉一大半,楼盘之间互相错开,其实在宁波市区买房,可选择性是很小的。

  许多板块根本就没得选择。

  与供应稀缺相对应的是,是供应结构的单一化,无论是段塘还是孔浦,或者是江东,刚需产品基本上绝迹了。宁波早就实施了限房价,但从来都没有限地价,在房价的天花板之下,地价越拍越高。

  高到了开发商必须动歪脑筋才能有钱赚的地步。

  新宁波人、首次购房的刚需客户,他们能去哪里买房?现实给出的选项是:慈城、小港、方桥,甚至更遥远的奉化。

  在这些2万元出头的板块,刚需客们需要和广大的投资客(特别是数量庞大的低端投资客)竞争。

  他们还得考虑通勤成本和生活便利性,如果加个班打个车,一天的工资都给滴滴了;年轻人出门逛个街,来回倒车得花一两个小时。

  许多人不得不选择价格偏高的二手房。

  新房可以限价,二手房却不能,在新房供应不足的情况下,二手房市场就成了房东的“狩猎场”。所有房东都在津津乐道房价涨了多少,自己赚了多少,另一面却是许多年轻人乃至他们的家庭未来若干年的捉襟见肘、节衣缩食。

  去年2万的房价,今年涨到了3万,对于刚需来说,短短一年需要多付出100万(还不一定抢得到)。对于这些刚进入社会不久、薪水低、要结婚生子、要培训充电的年轻人来说,可能是一笔需要10年甚至更久才能尝清的债务。

  但你没有选择。老司机接触到了太多的投资客,他们并不是贪婪的掠食者,只是担心自己的孩子被剥削。他们早早的为孩子“存”一套房在那里,用以抵御房价不可控的上涨带来的资产贬值。

  老司机认为这是无可厚非的,如果你有资金用于其他投资,大概率是难以抵消房价上涨带来的贬值,所以还是老老实实买套房靠谱。

  从机制上来说,中国的大城市,房价长期螺旋式上涨的基础没有动摇。

  调控会来吗?肯定会来!而且时间已经不远。调控的力度有多大?这可能是迟迟没有出台的主要原因,既要满足住建部的要求,又要确保市场的稳定,拿捏需要功夫,也需要时间。

  但我们不要期望调控会带来大幅下跌,赌房价跌是一场没有胜算的赌博。老司机看过太多和楼市赌博的人,无论是空头还是多头,往往都输得很惨。

  因为你手上根本就没有筹码,而对手拥有一切资源。

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