「五一黄金周」过得匆忙,把节前一件要事给落下了:两天之内(4月27-28日),深圳一口气把13块地调成了住宅用地。
深藏的原因
深圳很缺地,尤其缺住宅用地。你看,中央要求热点城市宅地集中供应:北京30宗,广州48宗,南京52宗,杭州57宗,济南83宗……深圳6宗。
为什么很缺地?浅显的原因是:深圳太小了,行政区划面积仅仅只有广州的约1/4。
深藏的原因是:中国城市建设用地的规划原则是「重工商抑住宅」,大量建设用地都给了商办或工业,少量给了住宅。
深圳本来就小,住宅用地比例又低,自然就无比地缺宅地。
为什么要「重工商抑住宅」?因为工业用地和商办用地可以持续带来GDP,住宅对GDP的贡献只是一次性。
从社会舆论看,住宅开发几乎是「房地产」这个贬义词的同义词,「实体经济」是褒义词,那就更要「重工商抑住宅」了。
「重工商抑住宅」的严重后果是什么?助长住宅价格上涨。
深圳迈出了一小步
「重工商抑住宅」的另一个严重后果是什么?商办过剩。日前(4月23日),深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江先生披露了一组数据——
●2020年第四季度,深圳写字楼的空置率29%,一线城市排名第一;10%之内是正常情况,超过10%就不正常,20%是极其不正常。
●深圳商业办公现状体量有1.6亿㎡,相当于新加坡的10倍,中国香港的7倍,东京的1.2倍,和上海持平。但深圳的GDP这两年才刚刚超过香港和新加坡,目前大约相当于东京的40%,纽约的35%。
●1.6亿㎡仅仅只是现状体量,按现有规划及开发,深圳还将增加约1亿㎡的商办体量。也就是说,深圳可预见的商办总量将会是2.6亿㎡。
总之一句话:深圳的商办严重过剩。
其实,上海、北京、广州等等一切头部城市都差不多,都是商办严重过剩。
所幸的是,深圳已经意识到这个问题的严重性。所以,深圳现在的新思路是:「增居住」「控商办」。
所以,深圳一口气把13块地调成了住宅用地——它们原本都是商服用地或产业用地。
接下来,应该还会把更多的地,调成住宅用地。
◆宅地和工业用地占比的国际比较
城市 | 居住用地占比 | 工业用地占比 |
东京 | 73% | 5.1% |
纽约 | 44% | 3.9% |
广州 | 29% | 32% |
北京 | 28% | 22% |
深圳 | 26% | 36% |
极其难
调成住宅用地,有那么难吗?极其难。
首先,转变观念很难:工商用地可以持续带来GDP,住宅对GDP的贡献只是一次性。
其次,社会舆论压力很大:住宅开发几乎是「房地产」这个贬义词的同义词,把工商用地调成住宅用地,是在助长地产商的气焰。
此外,还有一种潜在的舆论压力:住宅用地的价格比工商用地贵多了,把工商用地调成住宅用地,会导致土地出让金上升,会被舆论骂成「土地财政依赖症」。
这么难,深圳还是果断迈出了一小步。
深圳还是了不起的。
其他城市敢不敢向深圳学习?很遗憾,他们暂时还不敢。
等到问题再严重一些,他们或许还敢。
「改革是由问题倒逼而产生。」