新区、新城，永远是一个城市发展的最大潜力股。xx新城是宁波城市发展的新空间，xx新区是宁波城市扩张的必由之路这样的说法屡见不鲜。
历史证明，任何一个新区，从规划到落成，基本都是从争议和质疑声中走来，包括东部新城。当然东部新城目前的发展面貌已经完全压制了争议声。论及宁波目前的各个新区，争议最大、质疑声最多的无疑就是杭州湾新区。
有人认为毕竟是国家级战略，规划能级在宁波数一数二，发展假以时日，未来可期；有人认为是纸上谈兵，杭州湾新区远离宁波主城区，甚至距离余姚慈溪主城也有很远的距离，不过是个卖房子的噱头，就是座鬼城。
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杭州湾的发展晋级之路
2010年之前，杭州湾地区只是一片荒野滩涂，荒芜人烟，0工业基础。那么如今经过了整整11年的发展历程之后，杭州湾到底还有没有前途？先来回顾一下发展晋级之路。
●2009.11浙江省委省政府、宁波市委市政府作出了加快开发建设宁波杭州湾新区的战略决策；
●2010.2宁波杭州湾新区开发建设管理委员会正式挂牌成立；
●2010.9浙江省人民政府正式印发《浙江省产业集聚区发展总体规划》，宁波杭州湾产业集聚区列入全省14个产业集聚区之一；
●2011.2国务院正式批复《浙江海洋经济发展示范区规划》，宁波杭州湾新区列入浙江省九大海洋经济集聚区之一；
●2014.2宁波杭州湾新区升格为国家级经济技术开发区；
●2016.9获批国家级产城融合示范区；
●2018.6《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》明确提出要规划建设宁波杭州湾新区浙沪合作示范区；
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目前的杭州湾新区规划陆域面积356平方公里，海域面积350平方公里，是前湾新区组成区、国家级产城融合示范区、沪甬合作示范区、浙沪合作示范区、环杭州湾大湾区高水平示范区，浙江省制造业高质量发展示范园区，也是“一带一路”、长江经济带、长江三角洲区域一体化三大国家战略叠加的交汇点。
为什么杭州湾的头衔会越来越多，为什么政府和国家如此重视杭州湾新区？
其地理位置得天独厚。居于上海市、宁波市、杭州市、苏州市的几何中心，是沪杭甬经济圈的一个中心区，是宁波市接轨上海、融入长三角的门户地区，也是中国长三角经济圈中最具发展潜力的战略要地。
图片来源杭州湾新区价值白皮书
由于其地理位置的特殊性，对于交通的通达性和效率有着更高的要求。除了杭州湾跨海大桥之外，还有全世界最长跨海高铁大桥——沪甬跨海大通道（在建）；中国第一条超级高速公路——杭绍甬智慧高速（在建）；沪嘉甬铁路（在建）、以及宁波到慈溪等多条城际铁路（规划），未来杭州湾将纳入上海、杭州1小时交通圈。
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能量积蓄的5年
依托于多层级的政策支持和优越的地理空间位置，杭州湾的发展地基已经夯实。在此之上，一个区域的发展动力，需要经济基础、人口密度、产业集聚、名企名校等多维度的协调发展。
从实打实的数据来看，杭州湾的GDP、人口、工业总产值、财政总收入、规上工业企业总数、生活配套等等都已有了非常大的发展跨越。
GDP
2020年杭州湾新区GDP约680.2亿元，按可比价格，同比增6.8％，增速继续保持全市第一。680亿的数据与奉化区几乎持平，但人口却只有奉化的58％，经济活力强劲。奉化主城目前的房价已突破2万，杭州湾的未来又会是多少？
按照发展趋势和目标，2025年人均GDP将力争达22万元左右，GDP目标约1760亿元；2035年人均GDP力争达30万元左右，目标约3750亿元。杭州湾的经济实力已经处于高速发展阶段，并且在不断向新。
产业
2020年杭州湾规上工业总产值1697.6亿元，同比增长3.4％。地区生产总值、规上工业总产值、财政总收入年均增速分别为23.9％、18.5％、29.2％，是长三角经济发展速度最快的区域之一。
从产业高度来看，杭州湾已经引进了26家世界500强企业，共45个项目，总投资超1600亿元。吉利、大众、联合利华、联想、博世、软银、上汽、首钢、方太等国内外龙头企业，中科院宁波材料所杭州湾研究院、复旦大学宁波研究院等研发平台，共同形成了高端产业集群，带来了充沛的发展活力和创新动能，并引入了6.6万余人才，高层次人才达6000余名。
人口
截止2020年，杭州湾新区常住人口约32余万人。虽然相较于余姚、慈溪，还有不小的差距，但不可否认的是，4年时间，约10万人，近43％的增长率，已经是比较可观的，随着人口基数越来越大，如果能继续保持这样的高增长，人口目标实现将超额或是超前完成。
按照发展目标进度，至2025年规划总人口为80万人；至2035年规划总人口125万人，这意味着会催生大量的购房需求，对于各项配套的需求也同样会不断增加。
配套
对于居住体验而言，商业、教育、医疗三板斧都必不可少。这三项没有发展完善之前，入住率、宜居性都是空谈，前期杭州湾的被人最为人诟病的问题也在于此。
宁波前湾上海世界外国语学校示意图如今论商业，有世纪金源购物中心、利时广场、奥特莱斯（规划）、海泉湾运动休闲购物Mall（在建）；
论医疗，有宁波单体投资额高的医院、余慈＋前湾地区唯一的三甲医院——宁波市杭州湾医院；
论教育，宁波前湾上海世界外国语学校计划明年就将开学，还有海韵小学、世纪城实验小学、滨海小学、宁波科学中学等满足就学需求；
包括宁波杭州湾国家湿地公园、海天一洲、方特东方神画、海皮岛乐园和在建的熊出没小镇提供的文旅配套的升维，这样的密集度在宁波其他区域几乎是没有的，杭州湾的宜居性已经越来越显著。
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杭州湾市场趋势
前文已经讲到，杭州湾人口的增加、产业的聚集，必然会催生置业需求，但是分析近几年的房地产数据，土地和新房的供应不升反降。
一边是不断攀升的人口释放的大量需求，一边是供应端减量的收紧，意味着杭州湾后市的供给结构将会发生变化。
土地
近期没有去过杭州湾的人，多数还停留在海量供应的思维，其实早已不同往日。2020年杭州湾一共成交6宗土地，成交占地面积58万平，较19年下降72％，总建面127万平，下降71％，总价46亿元，下降53％，地价3637元／平，上涨63％。
可以感觉到，土地供应量在明显下降。21年目前为止还未有宅地出让。此次杭州湾也和市六区一样，为土地集中出让，我们在感叹宁波市六区核心供地少，杭州湾其实更少。2021计划出让5宗涉宅用地，占地面积约42.5万㎡，同比去年预计至少下降27％。
前几年由于当时的人口增速弱于开发速度，真实需求远不及供应量，产生了不小的存量堆积。如今土地供应量的连年下降，有利于缓解杭州湾库存压力。截止5.31，杭州湾的显性库存74.1万平（6566套），与去年年底相比已经降24％。
成交
2021年1-5月，杭州湾仅供应18万方，供应端明显放缓，创四年来新低。由于供应量的下降，导致成交量也明显下降。虽然42万平的成交低于去年同期，但仍然是供应量的2.3倍，存量下降明显。
而成交均价14040元／㎡，则同比去年同期上升7.6％。仅从同比数据看，杭州湾的房价涨幅可能不算突出，但与余姚、慈溪横向对比，杭州湾的价格优势已经越来越明显。
2017年，杭州湾均价约10520元／㎡，余姚主城约11995元／㎡，慈溪主城约13221元／㎡，差距较小。
而今年，余姚和慈溪开年土拍破纪录，两地的土拍价格都已超16000元／㎡，余姚主城的春澜璟园、慈溪主城的碧桂园云顶价格都逼近3w，杭州湾3千＋的地价和14000＋的均价与余慈两地的价差越拉越大，未来成交的量价发展空间很大。
作为反映市场底色、需求支撑力的风向标之一，杭州湾的二手成交量近几个月都非常活跃，整体市场空间相对乐观。
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杭州湾还有没有未来
从战略地位来讲，杭州湾并非只是宁波的一个新区，而是长三角一体化建设的重要一环。作为一个相对独立的节点，在轨道交通、跨海大桥等要道的加持下，会产生巨大的辐射力。
目前很多人所认为的“远”和“偏”，都是建立在以宁波为原点的基础上。都是如果转换一下视角，就会发现，杭州湾的定位原本就不只是针对宁波主城。其并非一个宁波北部的孤岛新区，不完全仰赖于宁波的资源和人口导入，而是拥有独立发展能力的高能级新区，沪、杭、嘉、甬各地对杭州湾都有溢出效应。
杭州湾当下的各项发展都在持续稳定地向上，从海量供应、大批投资客涌入，到供应端收紧和产业、人口的不断增加，杭州湾的供给结构已经迎来了新的变化，正处于爆发期前沿，将从投资跑量的“量变”向品质自住的“质变”转型阶段。32万＋的常住人口、6.6万余人才、6000多高层次人才，要让他们扎根在杭州湾，必然需要满足他们的改善型住宅需求。可以预见，属于杭州湾的全新时代很快就会到来！
