楼市降温，已经是基本的趋势。
2017年至今，全国楼市呈现出整体性平稳下滑的局面、涨跌分化明显，个别城市依然坚挺直上、有的城市楼市横盘，还有的城市房价悄然下滑。
根据社科院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告（2020）》指出，对比历史房价高峰时期的数据，超过20个城市的房价整体跌幅在10％以上，其中济南、石家庄、天津、廊坊、青岛等9个城市的房价整体降幅在15％以上。新京报曾做过一份报道，直言北京的楼市近些年来出现了较大幅度的下调，比起2017年巅峰期，下滑至少15％，有的楼盘原备案价8万元，现在只剩下6万元了。
目前而言，还有这些城市的楼市正在回调，直接降回3年前：
廊坊（-46.9％）、青岛（-22.8％）、天津（-21.8％）、肇庆（-19.3％）、石家庄（-18）、济南（-17.5％）、北京（-15.8％）、西双版纳（-15.4％）、保定（-13.8％）、北海（-13.2％）、郑州（-13.1％）、中山（-11.9％）。
这些城市，多数都位于北方地区，且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外，更重要的是楼市调控的政策压力。
2021年以来，除了深圳、合肥、南京等10个热点城市房价有较明显上浮之外，其他的多数城市都平平淡淡，有的城市房价“不涨反降”，很显然的一个现实情况：楼市已经“降温”。不过，市场上的买房表现往往背道而驰，在很多新房售楼部，经常会出现人满为患的情况，新开盘的售楼部每天都被曝出“当日售罄、开盘就售完”的情形。从这番热闹的景象来看，似乎市场并没有像大家预期的这样冷却，买房人依然信心满满。楼市已经“降温”，为啥还有人“抢着买房”？售楼小姐说出实情。
新房开盘时，房托儿居多。
中国的房地产市场，与其说是市场经济的市场，不如说是信心化的市场，经过20多年的买房历练之后，市场早就形成了“买涨不买跌”的基本心理预期。当房价处于上涨期的时候，不管买房有没有赚头，买房人都会一股脑冲向住房市场购房。当房价平稳不前或者下跌的时候，即便处于再好的买房契机，购房人也纷纷站到了旁观者的角度。
开发商早就熟知买房人的这一心理。所以，为了尽可能实现新房去化，在每一次开盘之初，房企都会聘请“无数”的房托儿来充当购房者，夹杂在真实的买房人当中，制造一种买房的高热噱头和热闹景象，进而麻痹真实买房人，对他们的买房形成促进作用。举个例子，开发商A建设了一个小区，累积1000套房源，在2021年住房市场不涨的背景下，要想开盘热闹，引来买房人，那么开发商A就想办法聘请房托儿，120元／天／人，包吃包住。开盘当天，如果售楼部有500个人，那真实的买房人可能在80个至100个，房托儿的比例高达400个，这并不是虚言。
房托儿的存在，不仅仅是在开盘当日出现，在开盘之后的3-10天内，都会存在，而且在节假日、周末也会大量出现。甚至经常出现房托儿与买房人抢房的情况，看房人B相中了一套房子，但是还处于犹豫当中，于是一位房托用“演戏”的方式抢购了这套房源，会给看房者B造成一种不买就后悔的心理感觉，促进看房者B成交比例。
房地产中介，炒房客甩卖多。
根据机构公开的数据，百城商品房的库存量达到56871万平方米，同比增长12％。《国民安居指数报告》显示，有67个城市的新房均价环比下滑0.61％，二手房挂牌价格也下跌了0.32％。库存不断积压的情况下，不管是新房还是二手房，都面临着难以销售的局面，所以只能悄然降低销售价格。
其实，楼市高库存在2020年底就已经凸显出来，截止2020年底100个城市库存超过5.1亿平米，如果按照100平米／套的比例计算，也就相当于有510万套房子销售不掉。而我们知道，大城市的人口流入速度并不快，每年才10万人左右，只有极个别的城市人口增速20万以上。库存不断积压，房地产调控的尺度始终没有松懈迹象，这就导致库存堆积只会增加不会减少。
不得不承认，现在的楼市确实过剩了。价格轮番下滑，或许是直接的结果。在这个因素下，炒房客和囤房族就要开始慌了。
社科院预计2021年全年房价平均增幅为5.1％，为近些年的新低水平，业内专家们表示，未来几年时间内，住房的销售价格也不可能有多高的增值空间。如果按照5.1％的增值幅度，炒房其实就等于财富损失。经济学家李迅雷表示，房产持有成本普遍超过9％。那么200万元的房子，增值部分为10万元／年，但是成本部分为18万元／年，一年下来这套200万元房子不仅没有升值，反而缩水了8万元。售楼小姐说出真相：大家经常见到中介人满为患，除了个别买房人外，其实还有很多炒房人存在，他们不是在抢房，而是在甩卖房。
真正的刚需要避免被莫名割韭菜。
最后，我们依然要回到刚需该不该买房、如何买房的话题。整个楼市看起来平淡如初，有的房价甚至降回了多年之前的水平。刚需是否迎来了买房新契机？指闻君认为不妨再等等。一方面三条红线收缩了银行资金流向房地产企业，另一方面银行限制了住房贷款的最高比例。与此同时房企们的债务高峰到来，上半年1.2万亿债务到期，仅仅在7月份就有1400亿元债务，面对销售不佳的状态，房企们或许只有一条路可走：折价促销。所以说，下半年或许才是刚需的入市时机。
