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忘掉房地产 | 还要等多久?

忘掉房地产 | 还要等多久?
2021年07月19日 17:13 新浪网 作者 房天下

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  汉朝开国70多年,汉武帝正在进行币制改革,征伐四方,开疆拓土的霸业还尚未完全展开。

  唐朝开国70多年,唐高宗正尝试在科举考试中加入道德经,贞观之治已经完成,而开元盛世远未到来。

  宋朝开国70多年,宋仁宗与士大夫共治天下,王安石变法要在30多年后才开始。

  明朝开国70多年,少年明英宗在张太后和“三杨”的辅佐下稳定了朝局,于谦还没有迎来人生的高光时刻。

  清朝开国70多年,康熙大帝刚刚改革了赋税,承诺滋生人丁永不加赋。

  我们国家到今年也建国72年了,经历过大大小小无数次改革,站在无数先辈前人的肩膀上,发展速度和质量取得了5000年之最,是任何朝代都不可比拟的。

  过去几年,国家实力强大、产业快速升级、科技军事腾飞、民族自豪感增强,都是看得见摸得着的。

  接下来就看能否在住房、教育这些大家最关注的领域有所破局了,能否斗得过既得利益者了。

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  近期,全国二手房停贷,北京学区房暴雷,西安二手房出台“指导价”政策,接下来央行降准,释放万亿。

  中国市场瞬息万变,楼市政策更是频频更新,很多人都说越来越看不懂房地产了。

  其实有一种说法一直很有市场,那就是“房地产正在努力去金融化”,对此笔者也非常赞同。

  不过笔者还有3点需要特别说明:

  1,地产去金融化是经济去金融化的子话题。

  中国经济是个大拼图,房地产只是其中一小块。地产金融化的背景就是经济的过度金融化。我们需要从这个角度来谈,才能更好地看清未来

  2,二手房调控只是花豹身上一个斑点而已。

  从这个斑点摸过去,能摸得到新房,房地产,金融各个领域。

  3,食利阶层就像过去的老地主。

  民族的未来不能靠买房,个人也要逐步放弃“通过买房走向人生巅峰”的梦想,幸福是奋斗出来的。

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  将金融还给金融业

  2017年,蚂蚁集团宣布未来只做技术,直到2020年,上市前又将公司名字从“浙江蚂蚁小微金融服务集团股份有限公司”变更为“蚂蚁科技集团股份有限公司”。

  2018年,博鳌论坛上,京东金融CEO陈生强向外界宣称,公司今后“不做金融”。随后京东金融改名为“京东数科”。

  注意,这其中的重点都是将“金融”变为了“科技”。

  同年,百度金融向媒体称:“百度金融已进入分拆最后阶段;未来分拆后,百度金融并不会谋求全金融牌照和控股权,只会获得必要的未来‘试验田’以验证金融科技能力。”

  这表明,无论是主动意愿还是被动选择,中国金融科技界三霸淘宝、京东、百度都在强化‘科技’、弱化‘金融’的战略。

  为什么要弱化金融?

  看一组数据:

  2006年我国规模以上工业企业利润总额18,784亿元;

  2019年我国规模以上工业企业利润总额61,996亿元。

  规模以上工业企业利润2019年与2006年相比增加了2.3倍。

  2006年我国金融业利润总额3,950.10亿元;

  2019年我国金融业利润总额29,612.74亿元。

  金融业利润2019年与2006年相比增加了6.49倍。

  2006年我国规模以上工业企业利润与金融业利润的比例为4.8:1;

  2019年我国规模以上工业企业利润与金融业利润比例为2:1。

  金融业在经济中占比越来越高,金融资产规模和增长速度脱离了实体经济。

  但实际上,金融资产反映的是全社会的债权债务关系,并不是真实财富。

  经济的过度金融化是一种病态,因为树不能种在天上。

  你看现在社会上大办金融的多不多?

  各种新金融、准金融、类金融遍地开花,有牌的、无牌的;线上的、线下的;债权的、股权的;专业的、跨业的。非常多,已经到了真假难辨的程度。

  你看多少做企业的想去搞金融副业的?

  还有些实体企业抛开正常主业,过分倚重和扩大金融板块的比重。

  甚至还包括一些金融机构存在体内循环,脱实向虚,特别是同业、理财、资管、票据,存在杠杆过高、链条过长、关联过于复杂,造成整个的资产负债表畸形。不仅虚增了银行的利润,而且抬高实体经济的成本;

  这些都是肉眼能看到的,实际数据上也是很诚实。你能想象吗,我国的金融GDP的比重维持在8%左右,比英美等金融强国还要高1个百分点。

  更严重而长远的是经济过度金融化对【社会风气的影响。

  在以前我们谈论天下诗词文章、民国时候谈论救国光明理想,现在谈论的是车子房子票子。

  因为金融带来的逐利冲动,将各行各业的人裹挟其中,甘愿坐冷板凳出苦力干活的人越来越少。

  现代社会没有钱的,想尽一切方法搞钱,一旦有了点钱就想钱生钱,做一个食利阶层。

  谁都想躺平食利,但怎么允许那么多人躺平呢,说白了,靠资产,不干活,国家怎么发展。谁都知道,一个民族只有开拓进取,不断创新才有未来。

  经济过度金融化导致整个社会朝虚拟化、投机化发展,企业文化异化,工匠精神缺失,管理技术创新乏力,年轻人盲目追星崇富,社会价值衡量标准只有“钱”。

  这种看不见的社会风气的堕落比看得见的国家战争更令人惧怕。

  因此中国经济必须去金融化,将金融还给金融业,房地产的去金融化就是在这个环境下进行的。

  2

  二手房就是花豹身上的一个斑点

  之所以要先说经济金融化,是因为只有跳出地产去看整个社会经济,才能回过头来心平气和地去理解房地产领域的措施。

  近期房地产的各种举措,其实都是在践行“房住不炒”,房住不炒的另一种等价说法就是“去金融化”。

  目前阶段,房地产去金融化的重点指向是【二手房

  这一点在郑州表现得极为明显。

  1,全国城市中郑州是唯二有差额税的城市,2015.1.1以后过户的房屋,只要不是满五唯一,都要交20%差额税,导致郑州次新小区的流通性被锁死。

  2,2017年后郑州银行利率一度成为全国房贷利率顶端,上浮20-30%是常态区间,远高于其他一线城市上浮5-15%。2017-2019年,郑州二手房交易银行还能稍微高评降低首付成本。可是到2021年,银行严格把控评估价,现在的市场,评估价甚至都达不到真实成交价,相当于变相提高了二手房的购买首付。

  3,现在二手房贷款利率提高是一方面,重要的是有些直接不给贷款了:房龄15年以上的房子拒贷,面积小于60平的拒贷。进一步缩小二手房可选范围。

  郑州二手房迎来最为严苛的限制。

  这样导致的结果就是,二手房无法套现离场,逼迫有购房需求的客户买入新房去库存。

  这一轮的去库存,是锁死二手房挤出来的需求,而不是像2015年那样的涨价引起全民哄抢。这样,二手房跌不下来,新房涨不上去,社会心理和预期都被稳定了。

  而新房卖的好土地财政就可以维持,房产税就没有那么大压力了。

  因为如果不先稳定二手房就开始推行房产税,很有可能造成二手房大量出手,同时拉崩新房。

  俗话说,窥一斑而知全豹。现在二手房就是那个斑点,顺着这个斑点摸下去,可以摸到新房的漏洞,房地产的漏洞,金融的漏洞,中国经济的漏洞。

  明白了这个道理,对于之前深圳出台“二手房指导价”政策,前两天西安也正式公布“二手房指导价”也就能有更深刻的认知了。

  虽然“二手房限制贷款”和“二手房指导价”只能限制贷款买房的一部分购房人,但是这只是开始,二手房调控已经成为趋势。

  另外,7月15日央行将全面降准0.5%,以及释放一万亿资金。很多人认为楼市是不是又要“得救了。

  其实不然,从房企“三条红线”+银行“两条红线”的金融供给两侧的调控来看,地产资金面的紧缩趋势不会改变。

  顶多是“普降甘霖”的同时给楼市适当滋润一下,并不会对房地产的信贷环境产生明显影响。全面降准的实施,更多的是为了释放资金流动性,应对整体经济的压力。

  有人预测,房地产的问题五到十年就会彻底解决,的确有一定道理。

  3

  永远不要与政策对赌

  中国房地产发展到今天,住房供应不足就是个伪命题,中国楼市主要问题在于因分布不均而带有较大结构性问题,而楼市泡沫更是不断加剧社会财富分化。

  现实中已渐次养成了一个基于楼市的【食利者阶层,比如拆迁暴富户和先期房产投资成功者。拥有3套以上房产的人,完全可以脱离社会生产;拥有2套房产的人,也会倾向于决定成为懒惰和不努力之人。

  食利阶层的消费心理和社会行为本质上是排斥创新的,因为创新带来发展和进步,带来普及,推动他们变更现有生活方式。

  说白了,现在炒房一族和以前的地主老财没什么两样,只不过以前是土地现在变成了房子。

  现在,就是要打破阶层幻觉,让那些以为可以依靠房产维持阶层不坠的人彻底醒过来。

  虽然很多人至今相信“房价永远涨”,但是你看,近期北京学区房暴雷这件事,就很能给人以启发。

  北京西城区是北京教育最好的区域之一,很多顶尖学校都在这里,很多家长为了孩子上学,愿意花高价买入西城最好的学区房。

  2020年4月北京西城区规定:在2020年7月31日之后,西城区将执行多校划片。

  就是说以后你再买入西城区的好房子,那也是没法上顶级学校的,很有可能会被调剂到其他学校。

  消息出来之后,很多家长还是花高价买西城最好的学区,特别是月坛和德胜。他们选择赌一赌,认为政策不会严格执行。没想到赌输了。

  所以,永远不要去赌政策,不要抱有侥幸心理,楼市调控也是一样的。

  因此,对普通人,对于未来,我的建议是:

  1,如果你现在在二手房行业,业绩不是特别拔尖的话,可以考虑换行业了,二手房调控是未来几年的趋势,这个行业会比之前更难做。

  2,如果你在郑州正准备买房,那么买新房不要再考虑二手房了。非要买二手房的话,也要买60平以上的,四环内的,次新房。

  3,逐步放弃“通过买房走向人生巅峰”的梦想,忘记房地产,立足本职工作,勤奋工作,认真积累,时间会奖赏努力奋斗的人。

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