这个七月，杭州楼市还有哪些未竟之事？

　　Bingo，第二次土地集中出让，无他。

　　当杭州地铁以“张牙舞爪”的姿态，晒出四期线路规划环评公示，杭州人也把目光瞄向下半场——“鸽”了一月的集中土拍。其中，「未来社区」是一个高频词。

　　为什么这么说？

　　首轮集中土拍中，中骏以“封顶91亿＋自持4％”竞得临平鼎湖未来社区地块，打破专家底价成交的预期；融创云帆未来社区凭借2762套签约，稳坐杭州上半年新建住房成交冠军，是第二（上海大华潮悦前城1420套）的两倍。

　　有消息称，云城核心区的杭腾未来社区，正在努力上报中；而荷花塘未来社区（四季青）的常青夕照项目地块，已被浙报地产研究院标注为“2021（杭州）主城第二批”，预计将在7月底与大家见面。

　　但迟到一月，究竟等谁上车？不妨让我们静待片刻。

01

　　不久前，杭州市未来社区建设试点工作领导小组发布《关于公布2021年杭州市未来社区创建名单的通知》，共涉及122个社区。

　　从首批7个试点小区，到如今的全面铺开，未来社区正与杭州融为一体。

　　形式分门别类，但简单来说，未来社区可归为两大类：规划提升、改造新建。本次的杭腾未来社区，便属于后者。

杭腾未来社区两宗涉宅地I-10、I-15

　　杭腾未来社区利好不断，今年5月，据《余杭组团YH-18单元（高铁枢纽中心）I-04、05、07、10等地块选址暨控规局部调整论证报告》显示，I-10（2011户）、I-15（1588户）两宗地块计划新建3599套商品房，较此前方案扩充13.25％（421套），总建面达40万方。

　　“未来科技城供应不断，但近几年新房集中在五常、闲林以及‘绿汀路-葛巷’一线；文一西路以北，高教路以西多年未发声。”仓前某品牌中介人员介绍，区域（YH-04单元）很久没有宅地供应，最近的新房要追溯到时代天元城、奥克斯时代未来之城，两者都在2019年售罄住宅房源。

仓溢绿苑凤凰网地产／摄

　　“这块买房可以考虑仓溢绿苑，云城一线资产，不到4万／㎡，您可以对比时代天元城、万通时尚公馆、奥克斯时代未来之城，次新房价格在5-6万／㎡之间。”中介说道：“去年，仓溢绿苑还获评杭州‘美好家园’住宅小区呢。”

　　虽然中介极力推荐，但仓溢绿苑卖得并不好，上一次成交要到6月15日，真空期达一月之久，这与其安置房性质有很大关系；几个次新房小区同样门可罗雀，看上去，近半年房价持续上涨，已成功劝退一大批潜在买家。

杭腾未来社区地块凤凰网地产／摄

　　断供背景之下，杭腾未来社区I-10、I-15两宗宅地，有望解渴未科购房需求。现在，两宗地块正进行土地平整作业，接近满足净地标准。按照当前进展，不排除杭腾未来社区压轴上车第二次集中土拍。

杭腾未来社区西侧安置房凤凰网地产／摄

　　另外，参考蒲荷云邸、汀云上府36000-38000元／㎡限价标准，杭腾未来社区也有望限价36000元／㎡，与周边二手次新房存在约20000元／㎡倒挂价差。可以预见，即便杭腾未来社区多达3599户供应，但大概率难逃云城首个限售红盘的命运。

02

　　全配套新建的未来社区，令购房者竞相争逐；而为中心城区带来变数的改造工程，则让老市民期待不已。

　　“住了快二十年，现在小区要改造‘未来社区’，我们都很支持。”一位当地的市民在聊起未来社区时很激动。

　　未来社区，拉开杭州「城市更新」的序幕。

　　其中，改造约10万㎡、新建约56万㎡的荷花塘未来社区，是主城区各项目里的重头戏。它是全省首批24个未来社区试点中唯一一个拆改结合类项目，即兼顾新老杭州人不同的居住诉求，在实现城市配套升级的同时，也让近10年无涉宅地入市的四季青板块，有了现身杭州楼市的机会，稀缺性可见一斑。

　　目前，荷花塘未来社区进展不断加快：去年11月，规划内幼儿园、小学、文化中心等项目已开建；今年3月，荷花塘、青荷苑两老小区也动工改造事宜。当然，还有更受关注的一点：常青夕照地块出让。

常青夕照项目示意图，红色为商业用地，黄色为住宅用地

　　根据《2021年杭州市读地手册》披露，常青夕照地块包括2宗商业商务用地、1宗住宅用地及1宗绿地，总建面约16.2万㎡，功能十分多元。其中，住宅用地（采荷单元JG1105-R21-05地块）规划建筑面积1.8万㎡，假设按照100㎡户型来算，该地块只能提供约100套房源，未来竞争想必会激烈异常。

常青夕照出让地块凤凰网地产／摄

　　小凤凰现场走访发现，出让地块已完成土地平整作业，满足净地出让的需求标准。当然，该地块的缺点也很明显：紧挨秋石高架，噪音影响难以避免；低楼层受高架遮挡，采光视野均要打个折扣。

荷花塘未来社区效果图

文化中心效果图

　　不过，相较常青夕照地块的优渥位置，以上缺陷或许只能用“小瑕疵”来盖过。“别看这附近都是老小区，过个马路便是四季青，出小区500米就能走到市民中心、城星路CBD。”家住观音塘小区的金女士如是道：“在这块租房、买房的人有很多。”

凤凰网地产／摄

　　事实上，由于是滨江第一小学学区，观音塘小区的房价不算突出。据手边买房数据显示，观音塘小区近90天的签约均价约4.2万／㎡；而位于常青夕照地块西面的夕照新村，签约均价则高达约5.5万／㎡。两小区直线不过500米，价差超1.3万／㎡，只因后者属于采荷二小学区。

　　常青夕照地块会属于哪个学区？一所新学校，且大概率与采荷二小有关。

　　根据项目整体规划图所示，新建小学建在宋都凯旋苑与青荷苑之间，距离常青夕照直线约400多米。今年5月9日，在全国首届“未来学校的新形态：追寻学校——社区融通之路”专题研讨会上，荷花塘未来社区成为全省首个未来学校试点，而采荷二小也成了全国第一所参与未来学校改革实践的学校。

　　有地段、有配套、有学区，常青夕照住宅的关注度不会低。但根据钱江新城69800元／㎡精装限价，它注定是少数人的“游戏”。

03

　　未来社区，是一场惠及全城的盛事。

　　今年6月，杨柳郡四期交付，一批新业主迫不及待搬进新家，体验一把“未来社区”的生活。“空间很宽敞，架空层做了这么大一块童玩区，我家孩子一来就喜欢上这里。”新业主曹先生说：“就是餐饮的选择余地小了些，希望有更多商家入驻。”

　　在景芳未来社区，施工单位正全力攻克小区停车难题——建一座地下停车场。

　　景芳未来社区公园＋地下停车场改造效果图凤凰网地产／摄

　　小凤凰向工作人员咨询工期进展，得到回答：“我们要先建成停车场，把小区主干道两侧车辆引进去，接下来才能修缮道路，铺设健身跑道。”可见，未来社区是一剂针对老小区设备老化、人车争道等矛盾的“靶向药”，但解决实施需要智慧。

　　对比上一次，第二轮集中土拍地块“能级”可能会大幅度下降，但杭腾、荷花塘两宗未来社区涉宅地毫无疑问仍是大热门。

　　如今，七月即将进入下旬，第二次集中土拍也到了理论上的“最终倒计时”。这一回，当真是“鸽”无可“鸽”了。