据广州中原研究发展部监测，今年十一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位。推盘个数比去年十一增加10个，总推货量较去年十一增加75%。

　　回顾近6年十一假期，今年十一预计推售量超越2016年十一（5979宗），创近年新高。但需要指出的是，开发商今年集中推货与2016年“火爆”行情酝酿的条件截然不同；今年“海量”单位推出背后，折射了广州轮番调控下不少开发商“求生”放手一搏的心态。更详细的推售分析且看下文解读。

▲2021年十一前夕及假期一手开盘/加推预测明细01.轮番调控之下，开发商“放弃幻想”，推货换量 

　　▲2016-2021年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况对比2017-2020年的4个十一假期，今年呈现出“盘量、货量猛增”的特征，广州中原研究发展部认为主要原因有三：一.热区、高价、旧改“积压盘”，在调控磨合期后释出本次十一推新的部分热门区域楼盘、中心区高价盘以及旧改盘，其实在今年第一、二季度已具备预售条件；如万科广信资产包转化的花地湾万科金域曦府，早于去年12月便开始蓄客；又如科学城保利翔龙天汇，早于3月份便开放样板间并蓄客。此类楼盘由于涉及热区、旧改等敏感指标，开盘时间已一拖再拖；如今经历半年调控磨合期，广州市场已逐渐回归理性，这一批“积压盘”亦陆续获批预售证。二.热区开发商“放弃幻想”，主动接受备案价指导，陆续推货在新备案价制度落地初期（5-7月），不少开发商抱着“静观其变”的心态，导致今年广州5-7月新批供应量出现“反常”新低。

　　尤其黄埔、番禺等热区楼盘开发商，对自身楼盘叫价心态较强，希望通过放缓入市节奏，获取更有利的入市价格。但官方本轮调控态度坚决，且随着8月底第二批供地以“限地价”“限售价”方式推出，对热区价格预期实现“降维打击”；此类开发商不得不“接受现实，放弃幻想”，积极推货入市“抢收”以保业绩。三.业绩压力大，市场成交下行，为“活下去”放手一搏上述两点主要针对个别热点区项目，但对于大部分项目而言，尤其是民企，本次海量推货更多是为了在市场下行期“活下去”。尤其在本轮土拍遭遇大范围流拍的增城，民企项目较多，部分通勤、配套条件不突出的项目需要积极“以价换量”吸客，或以高佣金吸引渠道带客。另一方面，人才购房门槛收紧对南沙开发商心态影响亦比较明显。根据广州中原研究发展部此前调研了解，如横沥岛、万顷沙等过去主攻大湾区客户的板块；在购房门槛收紧之下，开发商亦陆续调整销售策略，主攻本地客户及合规的人才买家。02.黄埔、荔湾成主要供货区“积压盘”影响推货结构

　　▲2017-2021年五一/十一主力推货区域一览由于今年推货存在“积压盘”问题，因此区域推货结构“一反常态”；荔湾依靠万科金域曦府项目单盘计划推货1300套，将其推至TOP2的位置。但需要指出的是，荔湾芳村片区潜在供应量确实庞大。虽然目前广钢新货推售已接近尾声，但广信资产包、广船、广摩、新隆沙地块项目将陆续入市；其中广船项目“广州滨江上都”亦计划在国庆前后入市，预计今年4季度至2022年全年，荔湾整体供应量可与白云撑起市区的“大半边天”。另一方面，排名供应量第一的黄埔，除推货总量大以外，供应板块亦相当丰富；涉及老黄埔、香雪、科学城、知识城。旧改项目保利翔龙天汇、合生中央城、升龙学府上城、大壮名城同场竞技，抢客战况激烈。

　　▲2021年十一各区推新结构情况（单位：套）03.花地湾“一骑绝尘”黄埔3板块靠前根据广州中原研究发展部监控显示， 今年十一花地湾板块由于大盘万科金域曦府计划推货过千套而“一骑绝尘”。排名2-4位的均为来自黄埔的板块，得益于近年旧改推进，该区供应量明显增加，可以满足更多天河、黄埔重点商务区买家的购置需要；另一方面值得关注的是，在第二批拍地黄埔出现罕见的“流拍”（香雪LGPQ-E1-1）现象；虽然科学城板块的班岭村地块以10%溢价挽回颜面，但“下行、理性”的氛围会否影响今年十一黄埔的成交表现，则有待观察。

　　▲2021年十一前夕及假期推货TOP20板块情况04.全新盘数量多，或激起买家看房欲望，成交或呈现“冷热分化”全新盘数量多（13个，占48%），是今年十一假期其中一大亮点，过去几年五十/十一节点，全新盘基本维持20-30%占比；今年各区“小鲜肉”增多，或刺激买家看房欲望。另一方面，由于国内部分省区疫情仍不稳定，因此预计部分有置业计划的买家将会选择原地过节，看房将会成为其假期节目之一。成交方面，预计近年广州“冷热分化”的态势将依旧明显。根据广州中原研究发展部了解，如荔湾、黄埔、番禺个别热门项目，蓄客量已达到计划推售量的1-1.5倍；指导价之下买家能以更“笋”价格购入此前吹风价“高不可攀”的热门板块楼盘，成交气氛自然热烈。相比之下，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。