本文由巨丰投顾、腾讯新闻联合出品。

　　3月以来，各大上市公司相继进入财报发布期，其中大型地产公司的财报更是引人关注，地产巨头万科率先发布了2019年财报。其最新公布的年报显示，公司2019年实现营收3678.9亿元，同比增长23.6%，实现归母净利润377.7亿，同比增长15.1%。

　　根据其2019年年报显示，公司资本结构稳定，净负债率33.9%，较上年小幅上涨2.98pct,处于行业低位；主业明确，多元化业务稳健推进；整体地产开发投资态度维持谨慎，侧重中西部建设储备；公司总杠杆乘数小幅回落，其中财务杠杆下降明显。但公司销售额增速出现下滑，也是郁亮接棒3年来最低的。

　　业绩下滑或因“降价”和区域房价变化影响

　　据万科财报显示，2019年，万科实现销售面积4112.2万平米，同比增长1.8%；实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。

　　国家统计局数据显示，2019年全国商品房的销售面积同比下降0.1%，对比之下，万科销售面积的增速略高于全国。然而在销售金额增速当中，万科A的销售金额却慢于全国商品房的销售金额增速6.5%。

　　2019年万科全国商品房市场的份额约4%，该数据2018年为4.05%。而2019年，万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降了2.5个百分点。

　　一边是销售面积增加，一边是销售金额相对减少，市场份额、毛利率也是出现下降，万科到底发生了什么？一年半以前，万科的主题词是“活下去”，去库存成了2019年的关键词，因此降价或许是万科2019年业绩表现差强人意的重要因素之一。

　　据万科相关公告显示，2015年-2019年，万科的合同销售额分别为2614亿元、3647亿元、5298亿元、6069亿元、6308亿元；销售额的增速分别为20.7%、39.5%、45%、14.54%、3.9%。2018年、2019年逐渐下滑。

　　然而与房地产行业的另一个巨头碧桂园相比情势如何呢？数据显示，碧桂园近年表现亦是差强人意，2015-2019年，销售额增速分别为8.83%、120.32%、78.37%、-8.90%、10.04%。然而2019年碧桂园的增速明显好于万科。

　　数源来源：东财Choice终端

　　销售面积上，碧桂园2019年完成了6237万平方米，相比2018年度增长15.16%，这一数据远高于万科的1.8%。形成这一差距的主要原因，或基于两家公司销售金额区域占比的较大不同。

　　数据显示，2018-2019年，万科与碧桂园东南部地区的销售金额占比出现减少现象，中西部地区的销售占比逐渐上升。碧桂园2019年半年报显示珠三角、长三角区域的占比分别为22%和27%，2018年这一数据分别为24%和30%。万科2019年年报显示南方区域与上海区域的销售金额占营收比例为32.98%、27.23%。万科在南部区域和上海区域的占比相对还是较高一些。

　　从全国房价走势上来讲，2019年中西部区域的房价相对珠三角、长三角来说，还是稍微坚挺一些。

这或许为万科今年销售金额下滑且增速低于碧桂园的另一重要因素。

　　地产老大位置能否持续？

从市值上来看，尽管2018年业内出现波动，但万科依然是地产界的老大。

　　尽管万科出现业绩下滑，但在地产行业“房住不炒”的国家战略下，行业进入下行周期，扩张战略适时调整，甚至调为收缩战略并不为过。

　　此时，地产企业之间一面拼的是现金流，一面拼的是未来的战略眼光。今年以来，房地产企业开发投资态度多保持谨慎，着重于多元化业务拓展以及企业的现金回流。

　　万科14年着重于多元业务发展，万科物业、商业地产、长租公寓、冰雪业务为其进行的多元化布局。

　　2019年物业收入127亿，同比增长29.7%，增速远高于房地产开发业务。19年新增签约面积1.21亿平米，新增签约饱和收入54.1亿元，同比增长33.1%。19年万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，公司“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。

　　尽管如此，公司物业营收占总体营收比例为3.45%，占比总体依然较低。不得不说，对于地产企业来说，庞大的基数使其多元化发展之路任重道远。

　　现金流上，公司经营现金流连续 11 年为正、财务稳健，物业拓展加速、估值可观。2018 年经营性活动现金流净额457亿元。2019 年末已售未结金额 6,091.0 亿元，同比+14.8%。

　　从负债率来看，2019年末，公司净负债率33.9%，虽较上年小幅上涨2.74pct，仍处于行业低位，资本结构保持稳定。

　　从投资回报上来讲，万科2019年摊薄ROE20.67%，虽较2018年度下滑1个百分点，依然在行业内维持高位。

　　作者：赵玲 执业证书：A0680615040001