远在太平洋彼岸、被称为“公寓巨头”的美国睿星资本再次盯上国内租赁市场，这已不是其第一次踏上中国市场。

　　5月18日，美国睿星资本（Greystar Capital）宣布，将在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV‘N”，同时首个高端租赁社区落地上海，位于长宁区长宁路833号，取名为“驻在LIV’N833”。

　　在这一消息公布前，睿星资本首个租赁项目落户上海或早已有迹可循。

　　去年2月，睿星资本曾牵头荷兰汇盈、Bouwinvest和MIRA房地产在中国设立第一支长租公寓基金，上海便是基金初期的重点投资城市。

　　更早之前的2017年，睿星资本还与中骏置业签署合作协议，计划在未来三年内，在中国一二线城市推出5万间长租公寓。

　　对于传统长租公寓市场的看法，睿星资本创始人，董事长兼首席执行官Bob Faith曾表示：“这就好比有人问我‘海洋怎么样’，现实是海洋如此之广阔。你会在一些港口遇到风暴，在其他港口波澜不惊，在一个地区遇到退潮，在其他地区遇到涨潮，但长租公寓和学生公寓的长期趋势是非常积极的。”

　　“展望2020年，中国市场将是睿星资本全球拓展的重要一环。”在盘点2019年发展轨迹时，睿星资本这样写道。

　　国内长租市场的搅局者

　　睿星资本以收购学生公寓和传统长租公寓项目出名，其在2017年成立上海办公室，这也是睿星资本在亚太地区的首家办公室。这一年，睿星资本携手中骏踏上中国租赁市场这片开发热土。只是，对于国外资本或投资者而言，似乎永远没有迟到这一说法。长租公寓日渐升温，早已有不少国内公寓品牌抢占一线城市的公寓市场。

　　经历了这次疫情后，投资者对租赁市场似乎有了更多想法。

　　据介绍，睿星资本首个上海租赁社区项目计划于今年7月开放样板房，并于年年底正式开业。随着这一品牌正式亮相，睿星资本称，将在中国市场陆续推进一系列项目落地与运营。

　　值得一提的是，目前上海长租公寓市场，规模梯度差异较为明显。已进驻上海公寓品牌包括但不限于V领地、自如、蛋壳、相寓、魔方公寓、城家、万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、方隅Funlive等。

　　睿星资本中国董事总经理马千里则表示，中国一直以来都是睿星资本最关注的市场。首轮面向中国市场的投资基金募集与上海中山公园高端项目的收购，都标志着睿星资本布局中国市场的决心。

　　2019年2月19日，睿星资本宣布与三家资本方设立Greystar Asia-Pac平台下的首支长租公寓基金，首轮募集资金4.5亿美元（约32亿元人民币），将专注于投资、开发、改造位于中国一二线城市的长租公寓资产。

　　紧随首轮募资到位后，睿星资本完成了对上海中山公园附近的首个资产收购，并开始筹备改造翻新，预计于2020年完成改造、推出市场。

　　彼时，睿星资本全球业务负责人Wes Fuller表示，如今中国的租赁住房市场极具投资潜力。随着中国城市化进程持续推进，一二线城市的外来人口数量及人均收入迅速攀升。

　　在创始人Bob Faith看来，睿星资本成立之初便设置了三个主要独立业务板块，包括development（开发）、ownership（所有权）以及management（管理），这些业务由于周期的不同而相互配合。Bob Faith称，使睿星资本成长为“经久不衰”的公司（evergreen company）至关重要的战略是，平衡好且时刻关注提供的服务和主体需求。

　　长租公寓领域的未来

　　今年这场突如其来的疫情，给各行各业都敲了“一记闷棍”。频现破产、暴雷的长租公寓市场，面临的考验更加不小。

　　外资入局背后，更值得思考的是国内公寓市场前景。有过房地产公司任职和创立喜达屋资本集团的经历，Bob Faith在1993年在休斯敦成立了睿星资本。

　　27年发展时间里，通过收购和开发，睿星资本管理资产规模愈来愈大，包括价值超过1600亿美元房地产和超过52.5万个租住单元与床位，旗下平台运营和开发中的项目价值达503亿美元。

　　2019年睿星资本收购情况

　　2019年4月 - 收购发过学生公寓租赁平台Acteva；

　　2019年6月 - 收购西班牙住宅公寓；

　　2019年6月 - 以1.01亿英镑收购伦敦两栋住宅大楼及商铺房产；

　　2019年7月 - 以1.755亿欧元收购爱尔兰公寓项目；

　　2019年10月 - 收购法兰克福住宅地产LY30；

　　2019年10月 - 收购亚特兰大一处400户长租公寓；

　　2019年10月 - 收购芝加哥一处134户学生公寓；

　　上海租赁市场的增量部分主要是R4土地（自持租赁用地），差不多供给了90块土地，量还是非常大的。但这部分土地价格定位不算高，符合政策优惠因素，因此租赁涨幅不会太大，未来2-3年很多项目会完工，这部分对整个上海租赁市场是会有影响的。

　　近期，随着国内疫情好转，企业基本全面复工复产，长租公寓的出租率也在稳步回升，不少城市出台了人才政策等利好。数据显示，今年4月有15个长租公寓项目集中开业、签约。

　　目前国内长租公寓面临的困难，可以分为两类企业进行观察，一种是分散式经营的公寓品牌，问题是行业升级转型中，资本驱动下出现了产业陷阱，典型代表企业有青

　　客

　　、蛋壳等。

　　另一类则是集中式运营所面临的难题，是多元化发展的探索与布局，这类公寓品牌主要有万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、中骏方隅Funlive等。仅从已经上市的青客公寓、蛋壳公寓发布的年报显示，营收虽然同比增幅加大，但盈利情况仍然不算理想。据了解，青客公寓2019年运营亏损4.48亿元，净亏损为4.98亿元。

　　截至2019上半年，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市合计96，854间房源，其中上海为主要市场，拥有超过6万间房源。此外，蛋壳公寓净亏损逐年扩大，2017至2019年蛋壳公寓的净亏损分别约为2.7亿元、14亿元以及34亿元。

　　截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营着438,309套公寓，其中在北京、上海和深圳的公寓数量约为22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。