当下,正处于中国经济发展极速换挡的转折点,水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已一去不复返。各大房企在销售不断冲刺的路上,也带来了居高不下的债务包。
高质量发展已成为龙头房企更加注重的命题,其中降负债则是高质量发展的关键。如恒大之敏锐性,根据市场趋势和自身发展,把降负债上升到公司发展战略,启动新一轮的转型,目标:降负债!
那么,如何才能得出三年成功降负债4500亿的答案?
许家印宣布恒大全面实施新战略
在业绩发布会上许家印宣布,恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,也就是销售要高速增长、土地规模要严控、负债率要大幅下降。要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”
许家印在现场就解了这道数学题:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
加法|抓销售确保“手中有粮”
降负债的根基是要拥有充实的现金流,强劲的销售才能确保充足的回款,从而拥有充实的现金流,真正做到“手中有粮”。根据恒大的内控目标,2020年力争实现销售8000亿,2022年力争1万亿。
得益于强大的销售能力。今年一季度,凭借“网上卖房”的颠覆性营销模式,恒大销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,均为行业第一,这也为其完成全年销售目标提供了强有力保证。
在房地产市场尚未走出寒冬的背景下,恒大新战略的初战告捷,显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。
减法|控土储降低资金沉淀
房企最大的支出是土地款项。如果仅仅是销售额、销售回款增多,土储不控制,同样会造成大量资金沉淀,不利于降负债。因此,恒大决定严格控制购买土地的规模,土储要实现“负增长”。
年报显示,恒大拥有2.93亿平米土地储备,对于家底殷实的恒大而言,只需充分利用充足的土地储备陆续开发入市,在大幅增加现金回款的同时减少买地支出,就可大幅降低债务总额。
为此,恒大着力控制土地储备规模,要实现土地储备负增长,即未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右,以降低土地费用支出,减少资金沉淀。
乘法|重优势助力实现“减负”
按照恒大“降负债”的规划,从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。然而,降负债不是单个企业的战略选择,而是整个房地产行业的集体诉求。恒大豪言“三年降负债4500亿”的底气从何而来?
首先,在管理上,恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设,形成强大的团队执行力;在产品打造上,所有环节都从严管控,通过打造环节精品提升产品品质,不断增加产品附加值。这样的结果是,恒大产品具有了明显的品质和性价比优势。
其次,恒大还实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,以进行强有力的成本控制,大幅降低营销、管理、财务三大费用,成本的降低也进一步确保了负债的降低。
这些附加值无疑是恒大降负债的成倍助力。市场是最好的试金石,恒大连年的高增长以及今年一季度的逆市大增就是力证。
2020年,以维稳为主基调的房地产市场,也为恒大转型成功提供最好的土壤。而凭借着恒大在销售能力、土地储备、产品品质、管控能力和团队执行力等方面的优势,“增销售+减土储+重视自身优势=3年‘减负’4500亿”的目标极有可能提前完成。