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我国引入社会资本参与老旧小区改造已进入“制度化”时代

我国引入社会资本参与老旧小区改造已进入“制度化”时代
2021年05月11日 21:11 新浪网 作者 安邦咨询

  资金问题,一直是老旧小区改造的难题,单靠政府补贴,无法在短时间内铺开规模。面对居民强烈的改造呼声和资金缺口,引入社会资本参与已成为“破局”的重要突破口。

  2021年4月25日,北京市住建委联合市发改委、市规自委、市财政局等8部门发布了《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》(以下简称《意见》),旨在构建政府与居民、社会力量合理共担改造资金的工作机制,逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式,建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制,对“多种方式引入社会资本参与”、“加大财税和金融支持”、“存量资源统筹利用”、“简化审批”、“监督管理”等内容给出了多条具体实施意见。

  作为重点内容,《意见》在引入社会资本参与老旧小区改造上给出了四种可行的方式,包括:通过提供专业化物业服务方式参与、通过“改造+运营+物业”方式参与、通过提供专业服务方式参与、鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。区政府可通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体。其中,“投资+设计+施工+运营”的社会资本参与方式作为我们熟知的“劲松模式”,已在实际操作上被证明效果显著。

  在财税和金融支持上,除了传统的贷款贴息,《意见》还支持通过“先尝后买”方式引入专业化物业服务,各区政府可对引入的业主大会或会议认可的物业服务企业给予奖励补助;鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金;支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务;支持社会资本通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等金融机构申请中长期贷款;支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。

  

  作为长期研究城市发展问题的安邦智库(ANBOUND)一直非常关注老旧小区改造问题,自2017年开始陆续提出了很多前瞻性的针对引入社会资本参与老旧小区改造的建议。

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  国家层面首次提出倡导社会资本参与老旧小区改造是在2019年3月的《2019年国务院政府工作报告》,安邦的城市问题研究系列产品在2017年11月就已经提出“动员社会力量参与城市建设,积极引导市民参与推进老旧小区改造”。

  随后,安邦于2019年提出“如何破解资金困局?首先,城市管理者不妨考虑挖掘社区公共资源的潜在价值,把每一种公共资源都作为小区改造投融资的“本钱”(城市问题研究2019年12月12日总第444期),国家层面首次提出可以公共资源融资吸引社会资本是在2020年7月的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

  在2020到2021年间,安邦陆续提出了一些具体实施的方式,包括“对参与老旧小区管理的物业公司按照管理面积给予补贴”(城市问题研究466期2020年5月21日);“借助市场化方式,利用特许经营、投资补助、政府购买服务等方式,建立多元化融资机制,吸引更多民间资本参与其中”(城市问题研究466期2020年5月21日);以“房地产信托投资基金(REITS)和社交网络筹集资金的方式”让社会资本参与老旧小区改造(城市开发参考140期2020年6月20日);“招商引资环节,可梳理出新型健康社区的发展需求,构建需要资源对接的领域及场景,指定可公开、可参与的机会清单,加速社会资源的引入”(城市问题研究474期2020年7月16日);“涉及公共服务供给的养老、托育等提升类改造,通过统筹利用小区空地、闲置房产等资源,可有效吸引社会力量参与投资”(城市问题研究508期2021年3月25日)。

  以上的政策建议已悉数出现在今年4月发布的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》之中。安邦多次想在前面,证明安邦的观点绝非无的放矢。

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  安邦认为,之前,大部分关于引入社会资本参与老旧小区改造的内容,都是体现在各地的老旧小区实施方案中。此次《意见》的出台,意味着社会资本参与老旧小区改造从散点状的实践试点上升为系统性的制度设计。(完)

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