太难了,深圳惊现77层超高住宅,这座城市的未来是怎样的?

太难了,深圳惊现77层超高住宅,这座城市的未来是怎样的?
2019年09月18日 16:19 新浪网 作者 包不同的观点

文/孙不熟  来源:城市战争

住宅最高可以盖到多少层?深圳再次刷新记录,77层!

近日,深圳市罗湖区发布关于布心村水围村城市更新单元的专规草案,规划图显示将有5栋77F超高层住宅。

太难了,深圳惊现77层超高住宅,这座城市的未来是怎样的?

01. 77层有多高?公开报道没有提及,但有一个数据可供参考。此前号称“深圳最高住宅”的加福华尔登府邸,有67层,建筑高度是239米。 所以,77层,再加上避难层、设备层等空间,建筑高度很有可能超过270米。 270米是什么概念?目前广州最高的住宅楼是珠江新城的尚东·柏悦府,有198米。 270米,大约和珠江新城的广州银行大厦差不多,如果把这栋楼放到北京,可能排到第三,仅次于中国尊和国贸三期大厦。 更重要的是,全国绝大多数住宅楼都在100米以下,超过100米的住宅楼都极少,更不要说200米以上。 首先解释一下为什么绝大多数住宅多不超过100米,其实只要符合建筑规范,理论上建多高都可以。问题是超过100米的话,就属于超高层建筑,国家对超高层建筑的安全审核比低层建筑严格多了,特别是消防验收标准大幅提高,必须设置避难层。 这样一来,不仅建设成本大幅提升,而且公摊面积大幅增加,导致得房率降低,房子还不好卖。 所以,不到万不得已,开发商一般不会把住宅楼盖到100米(33层)以上,因为这样既不经济,房子也不好卖,楼层太高住着也不舒适。 不过,近年来的一些旧改项目,完全突破了这个这个限制,100米以上的超高层住宅比比皆是。例如广州的广钢新城,是从原来的广钢厂房改造而来,目前是全市住宅容积率最高的区域,容积率普遍达到5至8,至少有17栋住宅楼超过了100米,最高一栋据说超过200米。 不过,广钢新城和深圳罗湖这个旧改项目相比,不过是小巫见大巫,该项目容积率超过11,而广钢最高也只有8左右。 容积率11是什么概念?这已经和广州珠江新城核心区的写字楼差不多,例如最高楼东塔地块的容积率是13。 所以,如果想知道未来住在罗湖区的感觉,可以先到广州珠江新城核心区感受一下,写到这里,不得不心疼一下深圳人。 02. 旧改项目为什么把容积率如此“博到尽”呢?原因很简单,旧改的安置任务重,不拉高容积率,开发商收不回成本啊。 罗湖还算好,毕竟和机场比较远,建筑高度限制少,容积率随便拉,但如果在西部做旧改呢,和机场那么近,如何靠拉容积率收回成本呢? 为了推动旧改,深圳市规划国土委在去年年底已发布《深圳市城市规划标准与准则》,透露出两个关键信息: 一是取消商服和工业用地的容积率上限。商业服务业用地除密度一区基准容积率仍为5.4,密度二区至密度五区基准容积率均得到上调;另外商服用地的的容积率上限全部取消。

二是提升居住地块基准容积率。

密度一、二区容积率标准不变(基准容积率为3.2,上限为6.0);密度三区容积率调整幅度较大,基准容积率为3.0(原为2.8),容积率上限为5.5(原为5.0),此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地,容积率上限为6.0;密度四区、五区在14版深标上也普遍提升基础开发强度。

很明显,在北京、上海、广州、济南、成都、西安、合肥忙于横向扩张时,深圳无牌可打,只有羡慕的份儿,它唯一能做的就是,把电梯越修越高,向上要空间。纵向扩容

深圳也将成为全国乃至全球摩天大楼指数最高的城市。

目前深圳规划和已经在建的超高层建筑居全国第一,此前媒已披露了了一大批摩天大楼计划,分别是位于龙岗大运新城的深港国际中心(668米)、位于落户布吉的布吉塔(680米)、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔(739米)与晶都酒店旧改项目(680米)、位于罗湖湖贝的湖贝塔(830米)。

03.

具体到房地产,会有哪些影响呢?

一方面,深圳在不扩容的前提下,承接新增人口的能力增加,但随之而来的是,老城区的人口密度会越来越高,优质学位的供不应求进一步加剧。

与此同时,容积率可以轻松拉高,但城市道路很难拉宽,例如布心村、水围村周边都是羊肠小路,如何适应容积率超过11的超高层住宅区?所以,未来的深圳,停车费会越来越高,开车会是一种奢侈消费。

另一方面,越来越多的深圳人将住在200米以上超高层住宅的鸟笼里,这一点和香港类似。

而且,未来的深圳,90%以上的居住用地,容积率不会低于3,另外10%的居住用地也不会低于1.5。而众所周知,豪宅的容积率一般小于1,这意味着未来的深圳,基本不会有纯正的豪宅用地出让。

所以,从现在开始,在深圳买房,需要关心一个极为重要的指标,那就是容积率,低容积率房产将成为深圳极为稀缺的品种,随着城市整体的容积率越来越高,容积率小于3特别是小于1.5的房子,拆迁价值高,值得长期持有。

当然,深圳拉高住宅容积率、取消写字楼容积率上限,还带来一个重要的启示是,城市扩容不一定是吞并其他城市,还可以纵向扩容。从纽约、香港等城市的经验来看,高容积率往往意味着更具活力的商业氛围。

例如,当今全球最高的住宅楼要数纽约曼哈顿的中央公园壹号(Central Park Tower),建筑高度达到472平米,比帝国大厦还要高几十米。而且,曼哈顿的新建住宅楼看上去普遍已和写字楼没有明显区别,就像一根根细长的竹竿。

下面这张图给深圳人未来的居住方式,提供了一种可能:

太难了,深圳惊现77层超高住宅,这座城市的未来是怎样的?

纽约中央公园(网络图)

所以,如果以曼哈顿为参考系,深圳住宅楼的建筑高度还有很大提升空间,未来的深圳,住宅楼极有可能和写字楼一样的造型和海拔。

相比而言,国内其他中心城市的容积率就低得多,例如北京、上海的住宅容积率,相当大一部分控制在3以内,而写字楼很多控制在4以内,其人口和产业的集约程度都比深圳低很多。

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