暴富梦碎!世间再无拆二代!

暴富梦碎!世间再无拆二代!
2019年09月18日 16:23 新浪网 作者 包不同的观点

作者:层楼

源自:功夫财经(ID:kongfuf)

拆迁——往往是普通人快速获取大量财富、实现阶层跃升最简单的方法。

前些年,随着城市化进程的需要,无论是城市规划建设,还是棚改或是企业用地需求,都让无数的城镇和农村经历了一轮拆迁大潮。

在这场拆迁潮中,关于拆二代的新闻更是层出不穷,看着别人一夜暴富,很多人也都做过拆一代、拆二代的梦。

但不得不说,未来几年大部分人的拆迁梦可能都将被搁置。

01

拆迁作为特殊时代的特殊产物,为中国的城市化进程做出了不可磨灭的贡献。

但居民获得大额的拆迁款,追根溯源还得感谢咱们的土地征收政策,过去这些年,无论是征收耕地还是宅基地,政府和开发商给到的补偿是越来越丰厚。

要知道,并不是在所有国家都可以获得丰厚的拆迁补偿,以这两年海外地产卖得火热的泰国为例,虽然对外号称永久产权,但其实并没有那么保险。

比方说,在泰国,需要修建公共设施时,政府都可以拿 “报应回收”来收回老百姓手里的土地,而补偿款甚至还没有房屋自身价值高。

相比之下,咱们的政府算比较舍得花钱的了,这一点从拆迁变成暴富同义词也可以看出。

也正因如此,这些年公众对拆迁的态度,也上演了180度大转弯:早年关于拆迁的民间新闻,大多是淳朴居民和恶势力强拆队之间的博弈,而如今,谁家拆迁,俨然一个天大的喜讯。

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甚至很多地方,村民会拉横幅主动求拆,是不是听着很魔幻,但深圳的城中村就这么干过。

对这些城中村而言,“拆迁”,是一件谈论了多年的事情,村里的男女老少对拆迁可谓望穿秋水,在一次次动议被搁置之后,村民只能主动请愿求拆迁。

02

那么,为何发展到今天,会出现拆不动这种情况呢?

众所周知,过去这二十几年,为了满足发展的资金需求,全国几乎所有地方政府都是铆足了劲卖地创收。

他们动力十足的一个原因,是卖地获得的土地出让金,几乎完全留归地方,而不用上缴中央财政。卖地富了地方政府,地方政府又拿卖地钱完善基础设施,看似不错的良性互动,也引来了不少争议。

这其中就包含了备受诟病的土地财政,即便是调控层层加码的2018年,财政部的统计数据仍然显示,整个上半年全国卖地收入26941亿元,同比增长43%!

在卖地收入一路水涨船高的情况下,我们再来看看去年各省土地出让金占公共预算的比值:

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从上图我们不难发现,除了能自身造血能力强的东南沿海少数几个省份外,其余的省份财政赤字率均不低。

而钱并不是大风刮来的,总要有确切的来处。

之前拆迁款最大的资金来源——每年几千亿的棚改资金,主要来自于中央财政的大力支撑,但从去年棚改审批权收回总行、改货币化安置转为实物安置后,这项资金来源被砍掉大半。

试问,没有钱,拿什么拆迁?

但不拆迁的话,老百姓居住水平又得不到提到,咋办?

就中国人的居住水平而言,目前主要面临两个问题:

一是全国城镇“老破小”社区居民已达到近上亿人,建筑面积更是达到了40亿平方米;

二是国内现在的房屋空置率连连上升,据相关数据显示已经达到21%以上,而作为大量“老破小”聚集地的三线及以下城市的空置率和商品房库存量更高。

过往的大拆大建,不仅增加了地方财政的压力,还加剧了日益严重的空置率问题。

于是在今年6月份,中央政府推出另一个“大计划”——旧改,目前不少地方已经行动起来了,我身边的一些老小区,就开始在做路面修正、绿化完善等工作。

我认为,在旧改陆续深化的未来几年,全国大面积的拆迁,估计会消停很长时间。

03

有人或许会说,政府不愿意拆了,不是还有开发商吗?怎么可能拆不动?

确实,这些年房企很赚钱,在拿地上也舍得砸重金。

但在房企规模化发展后,对拿地成本的控制也愈来愈严苛了,一轮轮“实战”下来,他们都有了一个共同感受,那就是拆迁实在是大费钱了。

这也是为什么很多大型房企,比如华夏、碧桂园,喜欢在郊区拿地的原因,偏远郊区的地块,虽然没有完善的配套,但胜在人烟稀少(拆迁成本小)、土地便宜。

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过去这些年,开发商屡试不爽的套路,是用较低的成本拿地,再用资金做营销,提高小区影响力。

在他们一波波“骚操作”之下,很多建于郊区的大盘,因为有“新城”、“特色小镇”等各种概念加持,价格并不会比市区便宜太多,其中的利润可想而知。

此外,有目共睹的是,这两年,很多大开发商在刮完三四线这块肥肉后,一个个摆出的姿态是恨不能马上撤离,试问他们又怎么还会投入过多的资金在拿地、拆迁上?

就算有房企想储粮,大环境也不允许,今年下半年,无论是银行、金融机构还是信托,对房企融资的条件都不宽松,大型房企融资成本一度攀升。

融资难度大,销售回血也不容乐观,如今金九银十已经过将近两周,而在这两周,重点城市的销售成果依旧平平无奇,商品房成交率更是一直处于走低状态,房企自然没有开发的动力。

融资成本增加,销售回血慢,大部分开发商在得不到丰厚利润的情况下,拆迁这种耗费成本和精力的事情肯定得放到一边。

04

所以,你会看到,摆在我们面前的拆迁现状,是一无财政支持,二无房企冲锋。也就是说,中国最有钱的两大“土豪”,都不舍得在拆迁这件事上花钱了。

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“小时候,就听说家里房子要拆迁,如今自己的孩子都上小学了,拆迁的事依旧没影儿。”上海、北京、深圳……很多一线城市核心城区的住户开始着急了,他们没有一天不在盼着那个“拆”字写到自家墙上,无奈至今都未能如愿。

连土地资源极其稀缺的一线都拆不动,那些棚改被叫停、土地供应过剩的二三四线就更不用说了。

由此不难得出结论:中国城市化急速发展到今天,作为过渡现象的大规模拆迁,或许正在成为一个历史名词,“拆二代”也是拆一个少一个了。

作者:层楼

来源:功夫财经(ID:kongfuf)

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