随着房地产行业步入白银时代，融资环境趋紧，竞争环境越来越复杂，竞争内容变化越来越快，各大房企核心竞争力问题面临着极大考验。特别是传统重资产开发模式对中小型房企带来不小的经营压力。在此形势之下，房地产代建成为中小房企实现降杠杆、品牌溢价、融资渠道拓展的新型合作模式。

　　随着需求的不断提升，推升代建行业市场增量。据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5%。

　　面对如此庞大的增量市场，各大型品牌房企摩拳擦掌都想进入代建这片蓝海。甚至不少提前布局代建行业的房企，正不断加大在代建业务的资本投入及品牌打造。那么，随着资本不断涌入及房地产行业转型升级所需，代建行业是否会继物管行业之后，掀起上市潮呢？

　　何为代建，竞争优势在哪里？

　　与大家所熟知的物业管理服务不同，房地产代建因其处于房地产开发管理阶段，与用户接触基本较少，而且二级市场上市企业凤毛麟角，新闻及资讯更是寥寥无几，不少投资者与读者对“房地产代建”还有点陌生。

　　房地产地产代建是房地产行业轻资产化的重要方向，亦是房地产行业发展到高级阶段，各项业务分工更加精细化及专业化的结果。

　　代建即委托代理建设，是建设项目管理领域的一个专有名词。顾名思义，房地产代建为委托方（可理解为房企）将房地产开发项目交于拥有项目开发建设经验丰富且专业的代建服务商承接。代建服务商将优秀的品牌、产品、融资、管理等无形资产，向委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、品牌管理等开发全过程服务，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。

　　由于接触到的房企经营状况不同，代建服务商会根据不同的客户，提供不同的代建服务。目前，代建服务商有三种服务模式，一是代建费用模式，即收取管理费及物业开发费用；二是资本投资回报及代建费用综合模式，即对开发项目进行小额资本投资，同时提供代建服务，相对应会收入管理费及物业开发费用；三是房地产基金模式，海外成熟市场较为盛行。这种模式出发点是分散信贷风险，主要是代建方引入房地产投资基金，参与委托方项目开发，三方共同分羹未来项目的投资收益。

　　与传统资本密集型的房企开发模式不同的是，没有土地成本包袱的代建模式优势十分明显：

　　第一、轻资产模式。由于土地及部分开发资金是委托方承担，代建商只要根据客户对项目开发类型、项目规划设计、品牌授权等需求，提供相应的代建服务，并收入服务费。因此，由于投资规模小，杠杆率也要优于传统房地产开发企业。

　　第二、抗周期性。与传统房地产开发模式受行业周期性影响不同的是，代建行业不管在房地产行业高景气度还是低景气度之下，业务拓展影响比较小。如在房地产行业景气度不佳的形势下，抗周期性风险弱的中小型房企会选择代建模式开发项目，以分散信贷风险，进而给代建服务商带来收益。

　　第三、盈利性较佳。代建服务商利用其轻资产模式、规模化开发管理能力及品牌溢价等优势，往往能从开发项目中得到不俗的利润率。

　　代建行业面对的客户群主要有三类：一是政府，二是房企，三是其他代建需求者。

　　第一类型政府，寻求代建服务主要是公共基础设施的建设，如学校、图书馆、医院、垃圾焚烧厂、污水处理厂等。政府代建项目往往以招标方式进行。第二类型房企，主要是一些中小型房企为主。特别是在房地产行业下行周期及转型升级的当下，中小型房企寻求代建服务的需求更加迫切。第三类型的其他代建需求者，如大型企业或者金融机构等。此类客户大多数代建项目是自己的总部大楼或办公楼。

　　国内代建行业处起步阶段，发展前景广阔

　　与海外成熟的代建市场比较，我国代建市场还处于起步爬坡阶段。这一差距是受诸多因素影响，但最主要的影响因素之一，是与房地产行业所处的发展阶段有关。

　　二十世纪90年代，欧美等发达国家房地产行业面临着转型升级的压力。特别是物业开发能力及品牌实力弱的房地产商，经营活动面临严峻的考验及挑战。在此形势下，轻资产模式的代建行业恰恰可以缓解此类企业的经营困境，实现双赢的局面。于是乎，代建模式开始在欧美等发达国家迎来了盛行，市场规模日益壮大。

　　在海外代建盛行这段时间里，美国铁狮门及新加坡凯德代建服务商逐步发展成为代建行业的扛把子。就铁狮门而言，以代建起家，将业务版图从美国大本营渗透至全球各地，自身也逐步成长为世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。

　　与海外成熟的代建市场不同的是，我国代建行业近些年才开始兴起。具体而言，随着房地产行业从黄金时代进入白银时代，从增量到存量，从高杠杆到降杠杆，各大房地产商面临着前所未有的转型升级压力及挑战。而低投资及高回报的代建行业成为房企转型升级中最重要的拼图之一，各大房企纷纷选择进入该市场，叠加此时中小型房企对代建模式需求不断提升，我国代建行业新签项目总面积开始从2014年2,000万平方米增至2019年的6,749万平方米，复合年增长率为27.5%。

　　虽然我国代建行业新签项目总面积增速能呈现双位数增长，但整体市场渗透率不足10%。与欧美等发达国家20-30%的市场渗透率相比，我国代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间。

　　据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将继续高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5%。这也意味着代建行业将续物管行业之后，成为房地产行业细分领域中的另一大万亿市场。

　　值得注意的是，目前代建行业竞争格局并未像房企一样进入白热化阶段，而且多数代建服务商是传统大型品牌房企转型或分拆而成，成立时间也并不久。例如，绿城的代建公司绿城管理、建业集团的代建公司中原建业、朗诗的代建公司朗诗建筑、金地集团的代建公司金地管理、雅居乐集团的代建公司雅居乐房管及保利的代建公司保利里城等。

　　绿城打响上市第一枪，代建行业将迎来上市潮？

　　同样是轻资产管理模式、同样是万亿市场增量，物管及代建有着太多相似之处。那么，代建行业会继物管行业之后，迎来上市潮吗？

　　财华社认为可能性很大。首先，轻资产的代建模式以成为各大房地产商转型升级中重要拼图，趋势已形成。其次，与物管一样，单独上市直接对接资本市场，有助于拓宽融资渠道，提升品牌核心竞争力的同时，进行内生式扩展，加速规模化发展，抢占万亿蓝海。

　　2020年7月，国内代建行业头部企业绿城管理(09979-HK)成功在港交所主板上市，成为“中国代建第一股”。在6年前的这个时候，物管行业头部企业彩生活(01778-HK)在港交所主板上市，成为“中国物管第一股”。彩生活上市成功也给物业公司带来了上市意识的启蒙。随后2-3年的是时间里，陆陆续续有多家物管公司向港交所递交上市申请，并最终成功上市。

　　同样在万亿蓝海之下，同样是行业头部企业打响上市第一枪。如此多的巧合，不免让人联想到未来2-3年内会有更多代建公司会效仿绿城管理，走上港交所这个国际化大舞台。

　　 作者|花荣

　　 编辑|彭尚京