本文是限竞房板块梳理，第三篇。

　　前两篇分别分析了5.5万-9万的限竞房板块——

　　北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里

　　北京板块的真正价值，到底该怎么排序？

　　被大家各种催之后，终于到了5万/平这个价格区间。也是刚需朋友们关注最多的板块。

　　其中，大兴几乎一己之力囊括了绝大多数板块，也是各大限竞房血拼厮杀的大本营……

　　分析了大致的板块之后，我觉得把其他区的板块和大兴PK有点尴尬，相当于几个兵和一个团出来打，太不公平了。索性先把大兴说清楚，再排序吧。

　　（我这里不做限竞房盘点，因为每个项目都太复杂了，所以疏忽掉一些限竞房大家见谅）

　　大兴第一梯队：亦庄、大兴黄村

　　从板块限价价格来看，黄村是比亦庄要高一些的。但我认为亦庄的未来发展前景会比黄村更好。

　　黄村有一个规划的大杀器。亦庄则是产业为王。

　　你是更认可规划，还是更认可产业升级？我非常明确的一点是，产业升级。

　　黄村：大兴新城西片区规划利好，限价5.5万

　　这个板块内所在的新房限价在5.5万左右。比如江山风华、招商雍合府等等。

　　目前周边二手房品质次新在4.5-5万左右，可以说新房的价格比较合理并且没有倒挂。

　　事实上你去看大兴所有的限竞房板块，除了个别的一两个，其他的二十多个都没有倒挂现象。

　　还是那句话，南城的价值体系在重塑。

　　继续聊黄村。我觉得黄村不用太多介绍，这是大兴区政府所在的板块，拥有大兴最好的商业配套和公园等生态资源。整个4号线贯穿南北，为金融街输送了很多的金融民工（无贬义= =）。

　　黄村最有潜力的一点是，未来机场线（S6号线）会贯穿大兴，在交通规划图中，S6号线在大兴新城西片区、黄村火车站、大兴新城各有一站。

　　三个站点正好也对应了大兴新城将要重点建设的板块——大兴新城西片区、黄村火车站地区、大兴新城站地区的建设。

　　猫叔标注下大概的片区位置。基本上是围绕以前的黄村，再做重点规划。可见多重视大黄村了。

　　可以说，未来这一带潜力很大。尤其是依然还有大片空地的大兴新城西片区，东西各有两大绿地，生态环境很好，很适合做改善型的住宅产品。

　　接下来聊聊亦庄。

　　亦庄：不是河东压倒河西，就是河西压倒河东

　　简单粗暴的以凉水河为界，我们把亦庄分为河东区和河西区。河西区二手房均价5.2万，河东区均价是4.4万。

　　河西显然更宜居，因为紧邻南海子公园，有高端改善产品紫禁壹号院6.4万/平、中海墅6.5万/平等等。

　　教育配套主要是人大附。缺点是没有轨道交通。

　　目前也是大兴最扎堆的板块，一共六个限竞房，而且每个项目限价略有不同，比如和悦华锦是5.2万/平，雅居乐5.4万/平。

　　目前来看，可能拉不开差距，未来这几个盘价格会有分化。典型的比如中铁建中馆，因为户型太差，东西向80㎡两居室都有4.3万/平的均价了。89㎡三居单价也打了折扣，差不多在4.7万/平。

　　虽然中铁建这种，买的时候便宜，但未来放在二手房市场，卖的时候也会便宜。对比周边太没有竞争力了。

　　河东商务区，如果没记错的话，几个盘限价都是5.2万/平。

　　河东板块主要内容用于商务办公，未来还有一条17号线重磅加持。这种产业+地铁板块，我是非常看好的。

　　如果你问我河东和河西哪里更好。从板块来说，我更偏向于河西。因为是低密居住区，未来还会有很多改善楼盘。比如中海拿下的河西区X46R1、X46R2不限价宅地，折合楼面价约39211元/㎡，未来卖7万+应该差不多。

　　尴尬的是，河西区其实还有亦城亦禧家园共有产权房和大量的南海家园回迁房项目，虽然定位是低密发展模式，但其实居住密度已经比较高了

　　这也是北京很多板块发展的通病。小区尚且有别墅+政策房混杂，更别提板块。

　　所以选择楼盘，我们还是看具体产品吧。

　　大兴第二梯队，旧宫、瀛海

　　这两个板块，二手房旧宫是4.4万，瀛海是3.8万，表面来看，似乎旧宫更好一点。

　　但我认为实际上瀛海更好。

　　限竞房来看，旧宫的首开保利熙悦林语5.2万/平限价。瀛海的瀛海府一期5.2万/平，二期5.5万/平。

　　旧宫其实配套也比较成熟，而且环线来看，距离市区更近。

　　但我分析板块向来不看环线。

　　旧宫遗憾的是亦庄线和8号线都只覆盖了一点。而瀛海的楼盘，基本都可以做到8号线沿线。另外，瀛海的规划也比旧宫要更好，紧邻南海子公园，可以做南城的改善区。

　　大兴第三梯队，庞各庄板块、魏善庄

　　最后说一下庞各庄和魏善庄。这两也没什么可说的。因为没有地铁，也实在看不出什么具体规划。

　　中海云熙作为大兴魏善庄“垦荒型”的限竞房，限价4万/平。庞各庄“瓜景房”中海云筑限价4.2万。可能更靠近大兴国际机场吧。

　　如果非要对比庞各庄、魏善庄哪个更好，我反而觉得是限价更低的魏善庄。因为靠近南中轴线，而且有市郊铁路廊坊线。（规划中据说有S14号线，但也可能是炒作。）

　　对比而言，庞各庄距离地铁4号线天宫院终点站也就5公里。看起来更好，但这才是要命的。因为不会为了5公里再增设一站。

　　这个是纯粹猜测。大家就当笑话听了。

　　欢迎对文章提出批评和质疑，

　　因为我的观点不适合所有人。

　　希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。

　　不随波逐流，不人云亦云。

　　踏着我的肩膀，找到你自己的路。

　　这是猫叔聊地产的价值所在。