近年来，南方城市的城市更新如火如荼，一批批开发商投身其中，在增储扩容的同时，不少足以成为行业案例的项目业已落地。
与之相对，北方城市也散落着可圈可点的城市更新项目，世茂IN三里就是其中之一。
作为世茂集团首个城市更新项目，IN三里自面世以来，就一直承载着外界的期待。近期，在世茂IN三里揭开神秘面纱的时刻，世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉接受中国网地产采访，进一步详述了世茂IN三里的故事，与世茂的城市更新逻辑。
世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁
刘辉
项目重新定位 前端成为难点
放眼市场，IN三里着实有些特殊。
它不仅位于北方最具经济活力的特大城市北京，也处于北京潮流夜生活的核心地段三里屯。不得不承认的是，对于夜生活相对匮乏的北方城市而言，这是一个显而易见的特殊位置。
与此同时，IN三里的前身，是一个可供散售的70年产权公寓式住宅项目。集核心城市、核心地段、核心资产等元素于一身，IN三里无疑在市场上拥有独一份的稀缺性。
不过，刘辉为IN三里打出了一个较为保守的分数——80分，良好但没到优秀。他表示：“现阶段项目表现不错，跟周边对比还要高出不少，对于第一个项目而言，已经非常不容易了。”
刘辉口中的不容易，指的是项目的前端部分。在一片空白的情况下，为项目重新定位，改造出一个符合市场需求的产品，是最大的难点。
“你找十个人，可能十个人对此都有不同的理解。没有达成一致的时候谁也说服不了谁，每个人说的都有道理，因此前端比较花时间。”刘辉说道。
经过访谈，世茂发现客户的接受度比预想的更好，主要的问题并不在于购买力，而是客户找不到能实现自己生活方式和生活理念的产品。
世茂的访谈对象涵盖面较广，其中有个人也有企业，还有许多年轻的创业人士。更具体一些，约有三分之一的对象具有出国与创业背景，也有不少对生活抱持相当积极态度的人。在刘辉眼中，这些各种各样的访谈对象都有一个共同点，那就是与三里屯具有相当紧密的联系。
“他们可能小时候就生活在这里，或者后面某一个重要的时段在这里，要么朋友圈在这里，要么工作圈在这里。而且我们发现这些人对三里屯、工体高度认同，讲到这里的时候还是急切地想重返三里屯。”刘辉介绍道。
因此，IN三里所提供的不仅仅是满足社交需求的空间，而是足以满足“千人前面”不同生活追求的空间。换句话说，是集中人们精神追求，对标人们想象空间的场所。
当然，IN三里也涵盖了会客与定制的需求。项目不仅配备了多个私宴、咖啡厅等会客场所，还具有定制产品、双会所等高端空间。这是在充分利用家庭空间的基础上，世茂所构想的提高公共空间配套使用效率的规划。
城市更新难而复杂 却是大势所趋
难而复杂，是刘辉对城市更新领域的看法。
刘辉认为，城市更新的种类繁多，有时候需要靠机缘，可遇而不可求。仅仅是将旧的东西拆掉重建，已不再符合当下城市更新的需求。在保持原有风貌的基础上实现更广的受众，涵盖更丰富的功能，满足更多的社会与市场需求，才是一个受欢迎的项目。
因此，城市更新对开发商的综合能力提出了较高要求。
“不管是设计把握能力还是客户把握能力，包括对城市肌理还有文化脉络梳理的能力，要求都是很高的。”刘辉说道。
他表示，城市更新涉及到一个城市与区域的文化层面，首先要有代入感，需要建立在充分理解的基础上，这一过程即是城市更新的难点。
以IN三里为例，世茂的前期设想与访谈得到的内容大相径庭，这是经过更为深入地挖掘，经过一系列重点思考后呈现出的最终产品，“做有心人，这样做出来的城市更新的项目更容易成功一些”。
世茂IN三里项目样板间
当人们谈起城市更新时，更多地会认为能为开发商带来中长期的利润支撑。但实际上，城市更新项目的利润未必会比其他业态高。刘辉坦言，城市更新是未来的趋势，城市的内生资源越来越稀缺是最为重要的一点，利润仅是其中的一部分，并非全部。
而不在城市更新领域进行探索，以后便不容易获得机会，更不会获得相关的能力。在刘辉看来，无论是未来客群还是城市边界，一系列相关内容都需要开发商躬身入局，在深度参与的过程中才能得以了解。
不过，城市更新仍面临着吃力不讨好的失败风险。一方面，内容、规划等限制条件较多，另一方面，项目一旦亏损就难以为继。所以，在摸索边界的过程中获取第一手经验是极为重要的，需要通过政府、周边及客户的评价找到正确的前进方向，项目的成功自然水到渠成。
对于未来，刘辉认为城市更新呈现更加多元化的形态。在如“798”等自发共创形式的项目兴起之后，越来越多的人逐步意识到城市更新的价值，其业态也不再局限于住宅与商业，内容也更加丰富多彩。
实际上，城市更新固定一种业态较为困难，无论面对个人还是大众客群，核心都是吸引流量，能在人们心中留下烙印，“这需要项目能解决人们生活上或者生活方式的需求，又或是涌现出一些比较创新、百花齐放的模式”。
刘辉进一步表示，为了高效率驾驭多元化的城市更新业态，需要开发商灵活运用标准化手段，不能为了标准化而标准化，否则容易产生矛盾。
模糊空间带来高自由度 从IN三里积累更多经验
遵循上述逻辑，IN三里在涵盖多种需求，打造多样空间的基础上，模糊了生活、爱好与工作界限，对标目标客户的需求。
在访谈的过程中，世茂发现业主对自由度有很高的的要求，功能定义清晰的常规化空间概念并不适用，在筛选客群的同时，也让IN三里最终确定了自身的新定位。
刘辉坦言，居住功能不是不需要，而是排行最后一位的功能，“一位年轻创业者全年有200多天在外出差，她购买的初衷只是为了方便与朋友会面交流”。
因此，IN三里并非是一个沿着住宅逻辑设计的项目，居室与门户的数量被置于其他需求的后面。这也成为解决车位配比痛点的关键，据悉，项目一共拥有85户，车位配比达到1:1。
与此同时，在居室空间方面，IN三里给予客户较高的自由度与选择权，从一居室至三居室均有不同的方案，适配各个业主的需求。
世茂IN三里项目样板间
“我们总结下来，价值的排序一定是多功能、社交功能价值大于住宅的功能。”刘辉说道。
在公共空间方面，目前项目二层与顶层均为世茂自持运营，属于对业主配套，同时也对外进行营业。为了保持与周边环境的协调及品质，项目将设立较高的商业门槛，保证高品质与可控性。
为了契合严格的城市管制，IN三里在立面、观景等方面拥有极高的品质。据刘辉介绍，项目并没有将旧楼拆出，而是在原有界面的基础上，更新了立面。考虑到节能问题，楼体玻璃幕墙使用的每块玻璃都有一吨重。
同时，经过研究，世茂一反市面上“恒温恒湿”的室内调控设计，通过智能化手段根据早晚四季室外环境的变化，动态调整室内室外的温度与湿度，实现真实且舒适的居住环境。
“城市界面上的东西，你的很多想法要实现非常难。”刘辉感慨道。他坦言，IN三里的开发周期需要两年左右的时间，而世茂的下一个城市更新项目，无论是时间还是业态的规划，还犹未可知。
刘辉进一步表示，IN三里目前仅能作为一个特殊的个体项目，难以成为世茂未来的产品系列。因为IN三里不仅位置上独一无二，并且还是特殊的70年产权公寓式住宅。另一方面，城市更新领域涉及的问题较为复杂，世茂还在通过在项目上的实践进行深入的探索，汲取更多的经验，或在成熟之后再考虑发布产品系，“只有这个项目做好了，有经验了，之后的项目才可能打动别人，才能有更多的机会”。
