严防烂尾楼！昆明明年起执行这项重磅制度|预售|烂尾楼|商品房预售

　　烂尾楼

　　通常被称为一座城市的伤疤

　　碧鸡名城二期

　　应于2016年9月交房

　　因公司资金链断裂至今烂尾

　　今年30余位户业主住进烂尾楼

　　年龄最大有70多岁最小的有2岁

　　开荒种菜、饲养家禽、抱团自救

　　……

　　昆明另一知名的烂尾楼

　　财兴盛大厦

　　原本竣工时间应为2010年3月25日

　　但因为开发商资金断裂

　　工程迟迟不能交付

　　2014年开始

　　小区业主自筹1200多万元

　　完成多项遗留工程

　　就在上周

　　小区的业主们终于拿到了

　　等了12年的房屋产权证

　　昆明烂尾楼多次被央媒报道

　　受到全网关注

　　为什么烂尾楼都能成为“网红”？

　　究其原因

　　无外乎事关无数家庭的安居梦

　　这道民生课题

　　在昆明如今有了新的尝试

　　12月1日，昆明市官方网站挂出了《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，明确自2021年1月1日起将对商品房预售资金实施分级监管，停工1年以上出现烂尾，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

　　具体有哪些“紧箍咒”？

　　我们一起来看看——

　　新政策执行范围是哪些？

　　新政策执行范围包括五华、盘龙、西山、官渡、呈贡区及三个国家级开发（度假）区。

　　预售资金归集何处？

　　买房的钱都需划转至预售资金监管账户

　　根据房地产开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分。

　　●针对购房人直接支付的购房款，购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户，经商品房预售资金监管系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。

　　●针对购房人的按揭贷款，房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10个工作日内将款项划转至预售资金监管账户，否则商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。

　　呈贡区奥宸中心广场的烂尾楼里。

　　解除购房合同同步接触预售资金监管

　　房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。

　　预售资金如何监管？

　　明确开发商正常提取额度

　　《通知》明确，在项目竣工验收备案前，商品房预售项目的预售资金只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。

　　重点监管资金额度为项目预售总额的30%

　　规定商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金额度为项目预售总额的30%。重点监管资金的使用应当结合项目工程进度和资金使用计划，按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构验收、竣工验收备案等环节设置资金使用节点。七层及以上建筑增加“建设层数达二分之一”节点。

　　别样幸福城业主们自发维修烂尾楼图片：中国青年报

　　分级监管灵活调整重点监管资金比例

　　此外，《通知》明确，昆明市住房与城乡建设局根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。具有一级资质且在昆明市从事房地产开发经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，所开发项目的重点监管资金比例可下调为25%。在1年内发生1次不良行为的，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

　　停工烂尾1年以上上调监管资金额度至100%

　　《通知》建立市、区两级联动工作制度，采取“区级经常性检查+市级不定期抽查”方式，加强日常监督管理。对出现异常情况（如项目停工、拖欠农民工工资、监管账户被查封等）的商品房预售项目，市、区两级进行风险综合研判。被列为风险项目的预售资金监管工作由属地政府、市住房城乡建设局共同监管。

　　同时，昆明市住房城乡建设局会同属地政府根据项目风险研判情况划分监管等级。

　　●信用等级低，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%；

　　●因公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%；

　　●停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。