文丨子木大湾区
1
200-300万
我们处在长期通胀的时代，在东莞房地产的体现便是房价从最初的三四千涨到了如今的两三万。15年的时间里，房价翻了5.6倍，购买力持续在下降，面积持续缩水。
数据说明：2006-2019年的均价取自东莞市统计局官网当年12月新房网签成交价格
以西平的核心盘景湖时代城为例，2009年景湖时代城单价7200元/㎡，2014年涨到了11000元/㎡，2020年涨到了成交均价32000元/㎡。
以买一套景湖时代城100㎡的房源、首付3成、贷款30年来算，2009年买入时月供是2650元，2014年买入月供变成了4086元，2020年买入月供变成了11039元。
这么些年过去了，200-300万，对于现今的东莞楼市来说，购买力又如何呢？
据东莞市统计局官网发布对的最新数据，刚过去的2月份，全市新建商品住宅网签均价23276元/平方米。按照新房网签均价折算下来，86-130平米确实有不少选择余地的。
我们以2-4室，总价200-300万做滤网直径，看看东莞。通过贝壳数据显示，可以看到目前符合总价200-300万条件的新房楼盘，不完全统计有75个。而到二手房的范围，则多达3600余套，扬扬洒洒落在各个镇街。可谓是一抓一大把，易抓瞎。
如何用200-300万去找到最有价值的板块和楼盘，这正是今天我们要研究的话题。
数据说明：贝壳新房总价200-300万的新房楼盘分布
数据说明：贝壳二手房总价200-300万的二手房房源分布
2
新房选择
刚提到选择多，并不代表东莞的洋房任君挑。
200-300万的置业，摆在购房者面前很现实的问题是面积与地段的权衡。
从成交面积段来看，近年来，刚需型的洋房70-110㎡仍主导市场，占六成。受二胎开放，及刚性以小换大等因素影响，110-144㎡的改善性需求占到了市场的三成。单价3万的楼盘200万砸下去也只能买到65平米的小两房。建面65米的小两房非常拥挤，如果未来有了孩子，或者接老人来住，几乎没有任何幸福感。
我先从新房的城区市场讲起。
200-300万这个价格，在城区是非常尴尬的。市区持续三年出现供应从紧，供求失衡，关注度一直居高不下。以海德琥珀台为例，琥珀台均价在33000元/㎡，去年9月推出的1区5# 及2# 总价300万以内的房源为96.98㎡及97.98㎡的小三房，均已售罄。而大面积段房源还有少量在售。
疫情过后，万科也开始了抢跑收业绩。本周皇马郦宫和翡翠东望集中推售，线上选房。皇马郦宫推出其最后一批产品，共170套，3分钟内便基本售罄。翡翠东望去化接近9成，从销售情况来看，购房者十分买账。无独有偶，均出现的是总价偏高的少量大面积段房源在售。
从目前市区现有的新房产品来看，集中在南城、东城、莞城，万江无供应直接略过。海德琥珀台、丰华珑远翠珑湾、东城碧桂园二期，总价300万以内80-100平米的小三房不用再犹豫，户型合适就果断入手。
落到镇街，价格也是有分化的。房地产的发展本身是不均衡，成熟板块多出现供应少需求大价格高的情况。松山湖、长安、凤岗，新房网签单价已到了3万/㎡。在这些区域供应量少，选择也不多。2019年整体成交出现向优势资源（地段优、品牌响、规划好、低价格）集中。
数据来源：东莞中原战略研究中心
跨区域置业成为常态。
价格是道天然的门槛，将置业者从经济实力较强，购买力较强的成熟片区就近挤向价格相对低洼的片区。城区购买力有向北移的趋势，东城、南城的购房者往莞城、万江、高埗。厚街的置业者则偏向沙田及道滘。长安常年供应紧张，置业者主动外溢至虎门。松山湖的置业者则是倾向东坑和大朗。
那近年来出现的热点镇街是否真值得追？
城区的投资价值不言而喻，置业建议在《东莞，购房价值洼地到底在哪？》一文中已梳理的非常清楚了。此外，我看好两个片区，滨海湾新区与东南临深片区。
滨海湾新区得益于新区规划利好的驱动，且本身经济发展较好，产业成熟。交通基建方面则得益于南沙大桥开通，穗深城际开通，地铁R2延长线规划等多重利好影响。
滨海湾新区，长安长期供应紧缺，严重供不应求，价格有支撑；虎门多重利好驱动楼市走热，房价稳步上涨；沙田则出现库存压顶，价格调整下行；厚街近两年供应紧缺，需求较大。
针对滨海湾新区的建议：优先考虑长安，虎门次之，厚街暂无供应至少要等到明年，沙田不建议入手。
长安仅鼎峰悦境和正中峰璟湾两盘在售均价保持在31000元/平左右。
虎门则在楼盘价格和选择上相对较多，从物业影响力，地段及项目产品等综合考虑，优先考虑万科滨海大都会，龙光九龙玺，招商雍和府等3个盘。
临深片区得益于交通基建的利好，深圳外环高速一期即将开通，从莞高速清溪支线已通车，深圳外环高速东莞段有望2021年开通，届时与从莞高速无缝接驳。
临深片区，凤岗受区位及规划利好助推房价稳健上涨，改善需求持续积压；塘厦则在限购后持续供过于求，房价经历两轮调整后回归平稳；黄江呈现开发过度，房价连续四年滞涨；樟木头则出现存量房交活跃，新房价格平抑的现象。
清溪则在2019年明显供过于求，房价平缓。针对临深片区置业建议如下：优先考虑凤岗、塘厦，清溪待定需要持续观察，如果一定要买樟木头则可考虑高性价比二手房，黄江不建议入手。
水乡片区：中堂成交量价低运行，道滘得益于厚街及部分城区客户溢出，品牌拉动区域价格上涨；洪梅、望牛墩供应断档。此片区置业优先考虑道滘。麻涌新房供应扎堆，新房竞争应该会激烈。二手房集中供应出现在万科珠江东岸及碧桂园十里江湾，200万以内3-4房的选择性也很多。在万科珠江东岸及碧桂园十里江湾的低价二手房淘淘也是不妨的。
东部产业园片区常平是核心镇街，经济基础较好，但处在存量房时代二手房交易活跃；东坑依赖松山湖外溢购买力，但自身无论从经济，产业支撑还是商业配套都相当不完善；横沥的新房不足；桥头则经历了东莞价格最低补涨后，价格出现回调，产品户型供求结构失衡；企石的房价与当地购买力脱节；谢岗则长期供应空白。此片区投资，优先常平挑二手房。
松山湖片区松山湖的供应稀缺，严重供不应求；大朗供应活跃，强劲购买力支撑房价船高水涨；寮步品牌效应，房价上涨过快；茶山以消化库存为主；石排的房价与购买力脱节导致需求放缓；石龙则受惠州石湾分流影响较大，不具投资属性。此片区置业，考虑松山湖及大朗，寮步待持续观察。
泛城区片区高埗是2019年热门成交区域，承接了大量主城区外溢需求，已补涨，待持续观望；石碣供涨需缩。
综上：
成熟区域：东城、南城、莞城、凤岗、松山湖、长安
优质区域：虎门、塘厦、万江、道滘、大朗、厚街
观望区域（已经补涨过）：石碣，高埗，寮步，大岭山，清溪，
供应不足或断档：横沥，谢岗，洪梅，望牛墩
谨慎入手：常平，樟木头，麻涌二手房成交活跃，没新房啥事。此外，麻涌，沙田，东坑，桥头，茶山，黄江，中堂，石排，企石，石龙新房供需失衡，前方危险，谨慎避开。
3
二手房选择
二手房则是要回归到地段和物业上来做选择了。
东莞城区的核心区在地铁1号线和2号线交汇处，东莞大道和鸿福路交汇处，优质生态资源区则在黄旗山。优先考虑石井商圈，黄旗山商圈，西平商圈，东莞行政中心商圈，图书馆商圈，下坝，鸿福口路商圈，南城CBD(车站)商圈。火炼树，东泰商圈，石竹商圈，世博广场商圈，运河东商圈，宏远商圈次之。
大品牌开发商及成熟社区。早期本土开发商如光大、中信、宏远及新世纪。及后来者的全国性品牌开发商，如万科，金地，碧桂园，恒大，保利等。
综上而看，以下楼盘，200-300万总价内，户型周正，真的值得入手。东城、南城二手房成交向来火。东城的万达公馆、格兰名筑、碧桂园帕克诺雅、丰华珑远翠珑湾；黄旗山下的月湖居、星河传说、愉景花园、峰景高尔夫、万科皇马俪宫，新世界花园、黄旗印象、天骄峰景、中信御园；
南城西平的景湖时代城、景湖春晓、新中银金色华庭、金地格林小城、东骏豪苑、世纪城玫瑰公馆，中熙弥珍道、世纪城国际公馆、中信凯旋公馆；坐拥山水的万科翡丽山、御花苑、鼎峰源著、映湖山庄，次之中信富城山居（属厚街）、海逸豪庭（属厚街），万科中天城市花园
南城CBD周边的恒大雅苑、万科金悦香树、中信凯旋国际、世纪城幸福公馆、中信森林湖；
莞城运河边的恒大华府，塞纳河畔，万科运河东一号，碧桂园东江月；万江的万科东江之星，上东国际，理想0769，富通自在城，欧景城，北大资源御园。
