来源/地产风声
文|内幕君
编者按
往年，春暖花开日，便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了，年报季已经如约而至。疫情影响之下，不确定因素频出，中国的房地产行业何去何从？楼市向好向坏？春江水暖鸭先知，听听房企怎么说。
今天推出“年报季”系列第七篇，来自“城市运营者”世茂的声音。
世界上最长的直飞航线，是新加坡飞纽约，总航程超过15000公里，飞行时间超18个小时。
从距离上看，相当于广州飞乌鲁木齐4.5趟。
如此遥远的直飞航程，一般的客机飞不了。比如燃油系统容量不够，飞一半没油了。
2018年新加坡航空在停飞5年后重开这条航线，执飞的是超远程客机空客A350-900ULR。
这款飞机在它前任“A350-900”基础上改进不少，比如载油能力从141000升提高到了165000升，最大起飞重量从268吨提高到280吨。另外，占据机体53%重量的复核材料相比传统的铝材轻便许多，减重优势明显。
在诸多优势加持下，空客A350-900ULR机型可以不经停，飞行超过20个小时。
所以，一个很浅显的道理，飞机小不行，飞机光大也不行，想要飞得更高、飞得更远、飞得更稳，还得设计得更为科学合理。
为了平稳飞行，穿越行业周期，世茂正着手打造这样一架续航能力超强的“大飞机”。
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3月30日，世茂召开2019年度业绩会，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在会上重申了“大飞机战略”。
他说，世茂的多元化发展好比“大飞机战略”：地产开发是核心“主体”；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。
众所皆知，地产行业已经走到了“稳”字关口，市场发展及预期均趋于理性。在这样的新常态下，世茂持续聚焦地产开发主业的同时，也在不断挖掘、提升多元化业务的协同优势。
有了精心设计过的，诸如“空客A350-900ULR”这样的大飞机，航程变得更有想象力。
这点已经在业绩上得到体现。
截至2019年底，世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。其中，酒店收入22亿元，商娱收入18亿元，物业收入25亿元。
在疫情已经对多元化业务经营造成一定冲击的情况下，世茂的多元化板块在2020年仍将冲击93亿元的业绩目标。
相信大家都会有一个疑问：疫情对服务行业的冲击，底线在哪仍未可知，世茂哪来的底气？
其实，不难理解。一方面世茂自身的多元化业务仍处在上升状态，有空间；一方面是即使疫情影响不可估量，但城市的发展不会停滞，那么，为城市赋能的服务也就可持续。
以世茂自身发展逻辑为例，一旦它进入更多新的城市，并通过打造地标及大型综合体项目，凭借商娱、酒店、教育、科技、养老等多元化运营的能力，就能实现对城市的深度赋能。
赋能的同时，城市会反哺。
拿世茂物业服务来说，2019年，世茂开疆拓土的同时，物管签约管理面积突破1亿平方米，签约管理面积增速达到42.9%。
这些都将在未来，转化成实实在在的业绩。
当然，飞机的羽翼再丰满，没有强壮的机体，翱翔等于空谈。
世茂正在打造的这架“大飞机”，其“机体”地产开发，保持了该轻盈的轻盈、该稳重的稳重，这样一种较为理想的体态。
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先看一组数据：
世茂2019全年合约销售额2600.7亿元，同比大涨48%，目标完成率达124%。
如此销售涨幅，十强房企中找不到第二家。就拿四巨头增速最快的融创来比较，其合约销售额同比增长是20.7%，世茂的增速是它的两倍还多。增幅放缓是2019年地产行业的显著趋势。
因此，一旦有选手持续发力，江湖坐席也容易随之更迭。
世茂抓住了这样的机会。
这一年，世茂签约额排名升至第9位，跻身行业前十。
除了销售规模，世茂在财务、资金、土储等方面都有抢眼表现。
报告期内，营业额达1115亿，同比上升30.4%，毛利率持续稳定保持在30%以上水平，处于行业优势地位； 账面现金596.2亿，较2018年底上升了20.3%，未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元，资金储备具有较大空间； 债务方面，净负债率59.7%，已经连续八年维持在60%以下，财务稳健也给它带来了融资优势，2019年全年融资成本在5.6%左右，继续维持在行业较低水平； 土储方面，世茂去年拿地115块，计容面积达3092万平，其中有超过87%位于一二线城市及强三四线城市，而单方成本仅5035元每平。
以上数据组合起来看，你会发现，就如机体客舱，自身形成了一个“闭环”：
优质土储→销售保障→回款保障→稳固资金盘面→继续获取优质土地。
在同行纷纷释放“放缓”信号时，世茂仍然表示将“快速增长”，许世坛说：“我们要比前十甚至前二十的平均增速快。”
世茂将2020年销售目标定为3000亿。
对此，业绩会现场有记者说，世茂对疫情影响下恢复销售似乎很有信心。
许世坛笑着解释：
“货值5000亿了，我觉得不卖个3000亿也是不对的。”
这份底气十足的自信，正是源于“闭环”的顺畅。以2019年为例，世茂销售目标是2100亿，为此提供了较为优质的4000亿货值，只要去化5成以上即可达成目标。
今年，得益于去年获取项目较多，可售货值将突破5000亿，为销售冲锋提供了充足弹药。
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尽管表现出较强的进取心，但对疫情影响带来的楼市下行压力，世茂的预判也是趋于审慎。
世茂预测，2020年地产行业会有10%到15%的下降。
不过，就像古人所言，福祸相依。
行业危机对有的企业来说是“危”，对有的企业则是“机”。
有着稳健财务、优质土储、多元产业等多维度综合实力的世茂，应该是机遇大于挑战。
毕竟，大飞机冲上云霄加速前行的能力更强。
