文/子木团队

　　昨天，一位老读者找到我，言语中带着焦虑。

　　“从股市解套出来，手上有不到50万资金，不想放在银行贬值，全国当下到底哪里还值得投资？”

　　其实这个问题也反映出了当下社会状况：调控当头，优质城市的房子已被重重限制，没有限购的区域也被过分透支。

　　房价炒高，给人们留下跑赢通胀的机会少之又少。

　　在原本理财渠道匮乏的今天，房产投资是否还能成为普通家庭保护财富的稳妥渠道，这是整个市场都在思考的问题。

　　不过今年以来，子木一直在帮有投资需求的读者寻找优质标的，得出的结论是：机会是有的，只不过寻找难度极高。

　　这不仅要选对城市，还要考虑地段及产品。

　　今天给大家讲述一个首付50万内，兼顾养老和投资，宏微观层面都可以站得住脚的标的，它就是位于大湾区珠海湖心新城的湖心金茂悦。

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　　湾区红利

　　之前我在多篇文章里讲过，未来在中国有稳定房产投资价值的城市，主要集中于一线城市、强二线城市，以及核心城市群中的卫星城。

　　目前来看，一线以及强二线已经被限购政策筑高了门槛，投资客很难入场。但城市群的卫星城不一样，短期需要大规模的资本积累才能维持城市扩张，大小层面还会留一道口子。

　　在城市群的选择上，根据当下房地产市场活跃度以及人口资金流入量，大湾区不用多说无出其右。

　　数据统计，2019年大湾区创造的GDP已经超过11.6万亿，这意味着大湾区以全国1%的土地，创造了全国12%的GDP。

　　人口方面亦是如此。

　　近5年，大湾区人口净流入高达800万，相当于消化了一个中等城市，而且随着户籍门槛下降，未来有愈演愈烈之势。

　　按照目前超过7000万的人口计算，到2050年，粤港澳大湾区可能是1.2亿-1.5亿的人口量级，这将超越世界上任何一个大湾区经济体的人口体量。

　　人口决定了楼市的支撑力，这也是在2020年政策强压下，深圳、广州、东莞、惠州等大湾区城市房价依然表现火热的原因。

　　除此之外，我非常欣赏大湾区“压缩时间”的能力。

　　工作原因，我需要到各地出差调研楼市，大湾区给我的感觉就是融合性特别强，例如我从深圳去广州，从广州去珠海，从东莞去惠州等等，都可以很快从手机上约到车。

　　司机不会因为去异地而抱怨，相反还会讲出湾区各个城市的风土人情，哪个地方好玩，哪个街角巷子的馆子里藏着美味。

　　一天时间，在3个城市之间辗转是经常的事情，有时甚至要跑4个城市。

　　其实，对于一个城市最宝贵的资源不是产业也不是人才，而是时间。当时间概念被彻底压缩后，所有资源都会纷至沓来，这在大湾区表现得淋漓尽致。

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　　四城之荣

　　这次我为什么会把目光聚焦在珠海呢？

　　首先是2020年大湾区这轮楼市热潮，珠海没有跟着深圳热炒，房价还有补涨空间；其次近几年珠海的“时间压缩”能力，以及对人才的虹吸力在迅速成长，已经上升到了大湾区的第一梯队。

　　据官方信息，大湾区已正式批复的深珠城际将跨海无缝连接珠海、深圳，以城际轨道的速度，未来深圳到珠海最快或只需30分钟。

　　珠海区位图

　　而且，据《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》文件披露，珠海还将建立两条高铁，广江珠澳高铁和广中珠澳高铁，与广州深度连接。

　　你会发现，经过时间压缩，珠海成为了大湾区两大核心城市广深的超级卫星城，除此之外，珠海因为是全国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市，成为了紧密连接国际资源的内地“桥头堡”。

　　在粤港澳大湾区的战略中，珠海的定位是“开辟”港澳市场及创新资源，是国际创新资源进入内地的“中转站”和“中枢神经”，这意味着未来想进入内地做生意的企业，珠海无疑是最好的落脚点之一。

　　数据显示，随着大湾区战略的融合，2019年珠海的港澳台投资增长率高达21.0%，这是其他湾区城市难有的成绩。很多人都说珠海是下一个澳门、新加坡，目前来看势头不错，但答案只能留给时间。

　　与此同时，集大湾区四大名城的外溢资源于一体，珠海承接产业的能力将上升一个台阶。

　　事实上，各大产业巨头均已开始前瞻性部署珠海市场。近两年来，华为、腾讯、阿里巴巴、蚂蚁金服、360、富士康等国内知名企业都已启动入驻珠海战略。

　　名企入驻增强城市人才吸引力，再加上珠海近两年加大了引才政策，珠海成为2019年百城人才大战的一匹黑马。数据显示，去年在大湾区，珠海是接纳高学历人才最多的城市，本科及以上学历者达六成。

　　当然珠海的利好也不是一朝一夕的事情，在全国购房者连续轰炸后，部分政府主抓的区域房价已经被过分透支。

　　数据显示，2020年11月份珠海二手房均价为21552元/平米，其中横琴已经达到37080元/平方米，香洲区23480元/平方米，唐家湾为24867元/平方米。

　　珠海房价走势图这些核心地段的房价已经超过大多数强二线城市，带着“高性价比”标签的新盘寥寥无几，很难再去抓取价值。

　　但如果以发展的眼光看珠海的话，机会还是很多的，例如斗门的湖心新城绝对是具有高升值潜力的版图。

　　湖心新城位于珠海斗门湖心路片区，这些年成为了品牌房企争相抢占的前瞻性主力阵地。为什么？

　　首先是位置不错，交通基础好，珠海国家级交通枢纽均和此地有些渊源，例如在建的香海大桥、金海大桥、洪鹤大桥，以及广珠城轨和珠海金湾机场，三桥一轨一机场的交通条件让湖心新城接轨大湾区一小时都市生活圈。

　　其次湖心新城是珠海政府当下重点发展的“唯一纯住宅高端住区”，专门承接高端人才及高净值人群的居住需求，基建财政投入力度巨大，让我看到了前几年的金湾横琴。

　　例如政府在湖心新城片区，半径1公里的地域内甚至规划了3个大型公园、超过36万㎡商业、最大的医疗机构以及多所名牌学校等等。

　　未来这个地方将会是珠海民生配套最好的地方。

　　所以，当初我在研究过湖心金茂悦后，给它的定义是：“全国第一城市群的超级卫星城的潜力版图之上的标志性产品”。未来的价值是可以看得见的。

　　而且最重要的是，在这个版图上，湖心金茂悦这个产品完全是“降维打击”市场，这个值得说道。

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　　细节挖掘

　　整体来看，湖心金茂悦占地34.5万平米，建面达58万平米，在斗门湖心新城片区难得的超级大型综合体项目。

　　大的好处很直接，可以有足够多的创造空间满足业主的居住需求。例如项目自带8.5万平米的中央公园、6.5万平米的商业中心以及4.3万平米的12年教育设施。

　　湖心金茂悦商业体效果图

　　当然大而全只是外在的体现，项目真正的品质还要体现在细节里。

　　前段时间，我带团队专门去了趟湖心金茂悦，有三个地方让我记忆深刻。

　　首先是项目给每家每户配备了市面上第一品牌梯队的净水系统，为什么我认为这个细节是值得一说呢？

　　很多人可能不知道，其实广东省虽然临海，水资源丰富，但水质一般。

　　金茂悦关注到了这个信息点后，为了保障业主的健康和更好的居住环境，特地邀请专业水质团队搭建净水方案，搭载的末端净水系统过滤度达到99%，可以说是非常用心的。

　　其次是我在卫生间里看到了高端改善产品才有的设计。

　　湖心金茂悦采用的是明卫设计，保证了通风、采光条件。洗漱台采用了人造石台面，台下面盆设计，方便清理。

　　卫浴五金均为国际一线品牌五金洁具，面盆龙头和洗手盆分别为两个德国顶尖卫浴品牌——高仪和唯宝，曾荣获240项专利奖项，更是五星级酒店的标配，让业主提前享受豪宅配置。

　　湖心金茂悦三式分离卫生间

　　最重要的是把“干湿三式分离”这个概念，表现得很极致。

　　传统的干湿分离，虽然有对干湿进行划分，但是因为划分的不够彻底，所以，淋浴区的水、水汽等还是会到坐便区甚至洗漱区，这并不是彻底的干湿分离。

　　但三式分离能够提高生活便利，让生活更卫生，真正做到一人如厕、一人洗浴、一人洗漱的状态，便利了生活，不会为了等某个人用完卫生间区域才能让下一个人用的苦恼。

　　除此之外，卫生间还采用了统一的同层排水系统，这样的设计可以降低噪音，防臭防渗漏，这样可以在本层直接维修卫生间出现的任何问题，避免影响邻居，是非常人性化的工艺设计。

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　　降维打击

　　湖心金茂悦项目单在精装交付层面，就从8个层面进行极致挖掘。

　　在这背后是对业主入户、收纳、洗浴、烹饪、睡眠等多个生活场景的研磨，细节中展现了一丝不苟的精湛工序。

　　不过，对于多年深耕高端改善型人居产品的金茂来说，这些都是经过多年研究打造的成熟产品线作品。

这次湖心金茂悦推出了建面约80-90㎡的精装三房同样可圈可点。在保证品质的基础上，下沉了总价，便于对居住品质有需求的刚需人群上车，比较良心。

　　在户型层面，首期推出4个户型，均为“2+1”房的竖厅设计，全屋为南向阳台观景，主卧均赠送大飘窗，采光视野俱佳；其次全屋采用嵌入式玄关设计，“+1”的房间还有赠送的面积，极大地提高了空间利用率。

其中，90㎡的B2户型比较抢眼，户型方正，三开间朝南，向阳面宽达到3.6米，主次卧均配有飘窗，动静分离外加干湿三分离，这样的户型设计很难见到。

　　湖心金茂悦90平米B2户型

　　可以看出，设计团队同样在追求品质和实用性共存的性价比理念。不浪费一寸空间的态度，也让这个盘奠定了高流动性的基础。

　　金茂做的产品一直都自带“高溢价能力”的标签。从全国案例来看，金茂二手房普遍要高出周边项目30%-60%，例如广州南沙金茂湾，当下市场均价为4.1万/㎡，高出周边楼盘2万/㎡。

　　如果你再去深入了解北京广渠金茂府和上海大宁金茂府等“府系产品”，会发现房价已经达到周边价格的1倍以上。

　　这源于金茂对人居产品质量多年的追求，也源于金茂物业对项目生命力的加持。毕竟金茂的五星级酒店业务在国内也是首屈一指的存在。

　　所以，这次用高端产品线的技艺打造湖心金茂悦，对于珠海市场上来说，可谓是“降维打击”。

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　　湾区红利

　　目前来看，湖心金茂悦项目所在的片区，房地产价值尚未挖掘。

　　据消息，项目旁边的香海大桥明年通车，这意味从湖心金茂悦到核心主城区的时间从40分钟缩短至15分钟，而房价却和主城区的价差达到了3倍以上，项目价格洼地效应明显，也让后市充满想象空间。

　　湖心金茂悦项目效果图

　　而且，低总价、低门槛置业，买一套房享有58万㎡珠海最大规模的生活配套，湖心金茂悦对购房者的心意十足。

　　湖心金茂悦的负责人对我说，“这次完全是用最高端的产品线思维在做湖心金茂悦，只为在珠海打响金茂品质的旗号，交个朋友。”

　　珠海风景实拍

　　每到珠海出差，我都喜欢在工作之余多呆几日，每次都能感觉到整个城市在发生着微妙的变化，也感慨珠海乘着时代浪潮，从40多年前边陲小镇发展成为现代化花园式海滨城市的发展历程。

　　相对于都市，这里的景更让人舒适。

　　山海相拥，满眼的绿色，既保留了原始自然的生态环境，又有多彩的陆上风情。空气质量及人均预期寿命长居全国前列，不愧是连续5年获得中国最具幸福感城市荣誉的地方。

　　就在11月26日，珠海在原有的人才计划上，又进一步放宽了外地人的落户条件，无论是对学历、年龄，还是技能层面的限制，都下沉到了最低水平。

　　这意味着，未来不止是高端人才可落户珠海，毕业5年内的大学生以及普通技能型人才均可在珠海轻松安下自己的家。

　　所以在可见的未来，珠海的人才流入量将再升一个台阶，这也是我非常看好珠海后市的主要原因之一。

　　总之，坐拥珠海最好配套，再加上短期内较大改善的交通预期，以及自身的价格洼地价值，50万首付内，湖心金茂悦这个兼顾投资和养老的标的，还是非常稳妥的。