非农户购买农村房屋遇拆迁,判决70%的宅基地区位补偿价给买受人

非农户购买农村房屋遇拆迁,判决70%的宅基地区位补偿价给买受人
2019年11月15日 10:26 新浪网 作者 北京正山律师事务所

裁判要旨

非农户购买农村房屋遇拆迁,判决70%的宅基地区位补偿价给买受人

因宅基地使用权登记在李友军名下,故宅基地的区位补偿应归李友军所有,但李友军作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任,亦应按照其过错程度赔偿何正家的信赖利益损失。一审法院据此认定宅基地区位补偿的70%归何正家(买受人)所有,何正家返还李友军(出卖人)剩余30%的宅基地区位补偿,亦无不当,本院予以维持。

案情回顾

1996年,李友军(化名)与何正家(化名)订立房屋买卖合同,何正家给付购房款6.6万元,李友军出具收款证明一份。1997年,双方经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契,为降低契税金额,双方在该契约上约定的房产价格为4万元。同日,何正家交纳契税2400元,手续费共计800元。并将户口迁至诉争院落,但其户别为非农业家庭户。

2017年,李友军诉请一审法院确认双方的房屋买卖合同无效,并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。

另查明,2017年9月,北京某置业有限公司与何正家签订《棚户区改造补偿协议》,约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下:

一、1、乙方宅基地面积为197.1㎡,房屋总建筑面积为197.1㎡。2、乙方在被搬迁房屋内在册3人。

二、搬迁补偿费:经估价结果报告确定,乙方宅基地区位补偿价为788400元,房屋重置成新1576**元;装修、设备及附属物补偿价68974元。合计101.5042万元。

三、搬迁补助费:1、搬家补助费:7884元;拆装移机费:600元;……4、信鸽证补助费:25000元……合计3.3484万元。

四、搬迁奖励费:1、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的,甲方按认定的宅基地面积给予700元/平方米提前搬迁奖励137970元。2、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的,甲方按认定的宅基地面积给予乙方600元/平方米工程配合奖励118260元。3、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,且未发生新建、改建、扩建房屋,房屋内外装修及修建院内附属设施等的,甲方按认定的宅基地面积给予200元/平方米的资源节约奖励费39420元。4、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,甲方支付乙方宅基地区位补偿奖励费/元和房屋重置成新奖励费28885元。合计32.4535万元。

五、搬迁补偿、补助及奖励款总计137.3061万元。……后双方又签订搬迁补偿补充协议一份,内容为:根据甲、乙双方于2017年9月签订的《棚户区改造补偿协议》和《优惠购房意向书》,认定宅基地面积为197.1㎡,实际优惠购房面积为197㎡。2018年2月,拆迁补偿款发放到位,后房屋被拆除。

一审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农村村民住宅用地经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋,何正家虽落户于该村,但其户口性质为非农业户,故何正家并非本村村民,不享有使用该村集体组织宅基地的资格。李友军、何正家之间的房屋买卖协议,违反了有关法律规定,应属无效。按照法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。李友军、何正家双方的农村房屋买卖合同被确认无效后,何正家应当将房屋返还给李友军,李友军亦应将收取的价款返还给何正家。但涉诉房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除,故没有返还的必要。

现拆迁补偿款已经实际发放至何正家名下账户,故李友军、何正家的争议焦点集中在关于涉诉房屋拆迁利益的归属和分配上。

首先,关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在李友军名下,故在合同被确认无效后,关于宅基地的区位补偿应归李友军所有,但李友军作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任。李友军应当按照其过错程度赔偿何正家的信赖利益损失。故此该院认定关于宅基地区位补偿的百分之七十归何正家所有,作为李友军对何正家信赖利益的赔偿,该部分补偿款何正家无须向李友军返还。剩余百分之三十的宅基地区位补偿何正家应当返还给李友军。

其次,关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿。该部分补偿系合同被确认无效后,何正家将诉争房屋返还给李友军,李友军应当给予何正家的赔偿。在诉争房屋已被实际拆除并转化为拆迁利益的前提下,应确认该部分补偿利益归何正家所有,何正家无须返还。

再次,关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿,与李友军无关,李友军无权就该部分补偿主张权利,何正家亦无须返还。

另外,应当指出,涉案房屋宅基地的补偿利益不仅涉及货币补偿,还包括回购房安置的补偿利益。本案何正家虽已签订回购房安置协议,回购房最终能否取得,面积、位置均不能确定,该院不便对该项利益的分配在本案中予以处理。对于李友军要求优惠购房面积的诉讼请求,李友军可待回购房安置利益正式确定后另案主张权利。

综上,判决:一、李友军与何正家签订的房屋买卖合同无效;二、何正家于判决生效后十日内返还李友军宅基地的区位补偿利益23.6520万元;三、驳回李友军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

终审裁判

非农户购买农村房屋遇拆迁,判决70%的宅基地区位补偿价给买受人

本案二审争议的焦点为:李友军与何正家签订的诉争院落的房屋买卖合同是否有效。

因李友军与何正家的房屋买卖行为发生在1996年,根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法(1988修订)》之规定:农村宅基地属于集体所有;农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准;城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准。在我国农村房地一体的情况下,农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地,而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,非本集体经济组织成员无权取得。本案中,何正家虽在购买诉争院落房屋后落户于该村,但其户口性质为非农业户,故何正家不享有使用该村集体组织宅基地的资格。一审法院据此认定李友军和何正家之间的房屋买卖合同无效,并无不当,本院予以维持。李友军原为该村经济组织成员,其户口性质的变更不影响本案合同效力的认定,故对于何正家提出的李友军不具备主张本案宅基地使用权资格的上诉意见,本院不予采信。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现诉争房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除,拆迁补偿款也已经实际发放至何正家名下账户,故本案在确认合同无效后应处理涉诉房屋拆迁利益的归属和分配。因宅基地使用权登记在李友军名下,故宅基地的区位补偿应归李友军所有,但李友军作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任,亦应按照其过错程度赔偿何正家的信赖利益损失。一审法院据此认定宅基地区位补偿的70%归何正家所有,何正家返还李友军剩余30%的宅基地区位补偿,亦无不当,本院予以维持。

综上所述,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

律师建议

非农户购买农村房屋遇拆迁,判决70%的宅基地区位补偿价给买受人

法律严禁农村房屋宅基地非法转让,只要不是本村村民之间的交易,一旦诉至法院,法院都会判决买卖合同无效。合同确认无效后,买受人应当返还财产或折价补偿,有过错的需承担赔偿责任。据此,在巨大的拆迁补偿利益面前,原房主往往会通过诉请法院确认合同无效,要求买受人返还房屋或安置补偿利益。那么,对于拆迁利益的归属和分配,法院会如何判决呢?

首先,关于宅基地的区位补偿部分,上述判例给出的是买受人享有70%的份额,以弥补原房主主张合同无效的信赖利益损失,即便买受人不享有宅基地的使用权。

其次,关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿应当归买受人所有,无须返还。

再次,关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿,与原房主无关,故无权主张。

另外,关于回购房安置的补偿利益,其最终能否取得,面积、位置均不能确定,需正式确定后另行处理。

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