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宅基地和集体建设用地使用权确权登记 工 作 问 答

宅基地和集体建设用地使用权确权登记 工 作 问 答
2020年07月31日 17:46 新浪网 作者 北京正山律师事务所

  近期,自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函。全文共77个问题,通过工作组织、地籍调查、确权等级、成果入库和整合汇交等四个部分,对于宅基地确权进行全面解析。本文提取几个大家普遍关注的有关宅基地确权的问题,涉及一户多宅、超出面积、农民进城落户后如何确权等多个问题。

  32没有权属来源材料的宅基地如何确权登记?

  对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议或异议不成立的,由所在农民集体经济组织或村委会出具证明,并经乡(镇)人民政府审核批准,属于合法使用的,予以确权登记。

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》

  十、规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序。

  对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

  33“一户多宅”能不能登记?

  宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  对于因继承房屋占用宅基地,形成“一户多宅”的,可按规定确权登记,并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》

  五、结合实际依法处理“一户多宅”问题。

  宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  宅基地和集体建设用地使用权确权登记 工 作 问 答

  34宅基地确权登记中的“户”如何认定?

  地方对“户”的认定有规定的,按地方规定办理。地方未作规定的,可按以下原则认定:“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础,同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的,可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况,结合村民自治方式予以认定。

  35宅基地超面积如何登记?

  农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,地方有规定的,按地方规定办理。地方未作规定的,按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定的分阶段处理原则办理

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》

  六、分阶段依法处理宅基地超面积问题。

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

  1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

  36非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记?

  非本农民集体经济组织成员取得宅基地,应区分不同情形予以处理:

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》

  非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权,并办理不动产登记。

  《国土资源部中央农村工作领导小组办公室 财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》

  非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”

  1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。

  38农民进城落户后其宅基地能不能确权登记?

  《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(中发〔2018〕1号)明确要求,依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权,引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益,不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

  41合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料能不能登记?

  《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》

  对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

  42换发房地一体不动产权证书时,房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致,如何处理?

  换发房地一体不动产权证书时,房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的,应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量,属于精度误差范围内的,以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的,当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料,申请变更登记。

  43换发房地一体不动产权证书时,宅基地测量面积与原登记面积不一致的,如何处理?

  换发房地一体不动产权证书时,宅基地测量面积与原登记面积不一致的,应当区分不同情形进行处理:(1)对于宅基地界址未发生变化,属于测量方法造成面积不一致的,以精度高的测量方法测得面积登记。(2)因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的,应以原登记面积为准,超占面积按照本问答第35条办理。

  44农村简易房、临时性建(构)筑物能不能登记?

  农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建(构)筑物,没有符合规划或者建设的相关材料,一般不予登记。

  47宅基地批准使用后一直未办理登记,若原批准使用人死亡的,能不能申请登记?

  《不动产登记暂行条例》

  第二十二条登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

  (一)违反法律、行政法规规定的;

  (二)存在尚未解决的权属争议的;

  (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

  (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

  《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》

  对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

  来源:鲁法行谈

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