2019·金科股份

　　● 核心观点

　　2019年，金科销售额达到1860亿元，同比增速高达57%；盈利能力保持较高水平，毛利润率为28.8%，净利润率为9.4%。公司能取得如此的成就归因于坚持省域深耕，聚焦项目本身，以提升核心竞争力，完成从深耕重庆到全国均衡布局的转变，提高城市投资容错率。

　　一、销售金额同比增速达57%，始终保持强力纳储力度

　　1、销售排名提升至18位，减少对重庆市场的依赖

　　在金科“四位一体”的协同发展战略下，公司在2019年实现了业绩的高质量增长。其中，金科股份实现销售额1860亿元，同比增长57%，完成全年销售目标的124%；实现销售面积1905万平米，同比增长42%。根据亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》，销售排名从2018年的第21位上升至第18位，意味着公司销售额持续攀升，市场占有率不断提高，未来公司的结转收入有望实现持续增长。

　　金科曾是典型的区域性房企，深耕重庆，但在全国化布局的策略下，公司旨在各区域均衡发展。由此，2019年公司在重庆的市场占有率达到11.7%，较2018年增长2个百分点；而在除重庆以外的其他市场中，销售金额同比增长达到82%，在合肥、苏州、南宁、成都等城市的市场占有率同比增长均超过50%。

　　在公司的新增土地分布中，专注全国均衡布局的策略不断持续。金科坚持省域深耕，聚焦在项目本身，强化能级城市的轮动投资，并且效果显著。在新增土地的城市分布上，公司减少重庆的拿地力度，新增土储占比从2018年的34.8%降低至2019年的13.3%。在可售面积方面，重庆占比降低至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%，布局结构更加合理均衡。

　　我们认为，对于金科这样的规模接近两千亿的房企来说，偏安一隅只会限制公司的长远发展。尤其是在房住不炒的政策背景下，增加深耕区域以外城市的土储占比，可以提高市场容错率，实现全国均衡式布局。最终，既有深耕区域保障公司销售增长，又有新进城市为销售提升带来新的活力。

　　2、保持积极投资态度，土地储备达6700万平米

　　2019年，公司新增土地储备192宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益金额达到562亿元，最终实现新增土地建面3323万平米；总土地储备6700万平米，同比增长63%。根据金科历年的投资力度，拿地面积与销售面积的比重从2018年的153%增长至2019年的174%，提升21个百分点，总体来说，公司始终保持着较为强力的纳储方式。

　　我们认为，金科拿地金额/销售金额持续放缓，拿地面积/销售面积却保持增长，一方面2019公司销售均价不断提升，同比增幅达10.3%，产品溢价能力增强；另一方面说明公司在对外扩储过程中土地管控能力进一步加强，成交楼面价同比下降超过20%。随着公司保持积极的投资态度以及全国的均衡化布局，将对公司销售规模增长产生强力支撑。

　　二、营业收入同比超60%，未来增长动力仍强

　　销售金额连年高速增长的同时，金科的结转收入也迎来飞速增长。2019年，公司实现营业收入678亿元，同比增长64%；实现净利润63.6亿元，同比增长58%，其中归属于股东的净利润56.8亿元，同比增长46%，彰显了公司十足的成长能力，未来增长动力仍强。

　　同时，公司保持较高的盈利水平，2019年毛利润率达到28.8%，相比2018年提升了0.3个百分点；净利润率为9.4%，与上年基本持平。

　　值得注意的是，金科2019年拟现金分红24亿元，分红比例高达42.3%；每股派息0.45元，以2020年3月23日收盘价计算，股息率为6.36%。金科保持高比例分红，近四年来累计分红达67亿元，分红比例保持40%以上，持续回报投资者，同时也将助力企业得到保险、公募等中长期价值投资者的更多关注。

　　三、净负债率持续下降，高额的银行授信提供资金保障

　　2019年，金科的净负债率相比2018年下降了16.3个百分点。在短期偿债能力方面，金科的现金短债比为1.1倍，与2018年持平，暂无短期偿债压力。在融资方面，金科充分利用多元的融资渠道以增加资金流入，全年融资余额987.6亿元，其中银行贷款634.2亿元，占比达到64.2%。另外，公司加强对现金回款的重视，全年实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率高达87%。值得一提的是，公司每年的银行授信额度持续保持增长，2019年达到2022亿元，同比增长30%，为公司提供了充足的资金保障。

　　我们认为，公司资信较高，拥有AAA级信用评级，而且多元的融资方式、87%的回款率以及超过2000亿的银行授信额度，都为公司偿债提供了资金保障。公司在资金方面拥有一系列的优势，但仍要警惕经营过程中出现的黑天鹅和灰犀牛，尽可能将一切风险都处于可控范围之内。