引言
2020年7月15日，港龙地产成功登陆港交所，成为上市房企阵营又一新军。
通过分析我们发现，起源于香港的港龙地产风格稳健、战略清晰、业务聚焦。2007年自常州起家，在地产行业默默耕耘十余载。
为实现业务的健康高效发展，企业正致力于提高每单个环节实力，构建良性发展的闭环，实现良性高效的循环和正反馈：
融资端：求稳健，控风险；
投资端：高聚焦，强站位；
运营端：提效率，练内功；
产品端：多层次，抓需求；
机制端：储人才，强保障。
一、稳健为要，控风险
房地产行业带有典型的重资产属性，这使得一定阶段内房企选择高杠杆、高负债带动业绩扩张。港龙地产始终坚持稳健的发展模式，不盲目追求杠杆撬动规模增长，风险防控意识强烈。
从其净负债率和现金短债比走势来看，2017年至2019年上半年净负债率均保持在70%以下，处于行业较低水平，2018年更是低至2%，远远低于2018年EH50房企平均净负债率100.4%，2019年上半年现金短债比为2.5倍，资金相对充裕。
稳健的财务管控模式和态度，能够赋予企业更高的抗风险能力，特别是当突发事件冲击，企业能够更加从容应对。总部搬迁至上海后，预计港龙地产能够更多利用上海的资源优势，接触更多金融机构，进一步开拓融资渠道，降低融资成本，为企业的长期的稳健发展带来更多可能。
二、区域为先，强根基
2007年港龙地产于江苏常州成立，经过多年深耕沉淀，2012年开始将布局范围扩大至长三角区域其他城市，如杭州、苏州、盐城、嘉兴、湖州等等，2018年成功进军上海，并尝试将业务版图向河南省和贵州省扩张。
整体化逻辑，城市群深耕，强根基。发展十余年，港龙地产坚持战略深耕长三角区域，截止2019年7月31日，土地储备总量为471.5万平米，项目总数56个，分布于全国20个城市，其中长三角区域城市18座，土地储备占比达93.1%。
2019年8月于绍兴一次性获得土地储备20万平米， 2019年11月7.53亿拿下泰州市区核心优质地块，2020年1月8日，成功摘得南通海门CR19032地块，届时在南通的项目总数达12个，长三角区域的布局再度深入。
截至2019年12月31日，港龙已布局上海、江苏、浙江、河南和贵州等多地60余城（在售在建），累计开发面积逾1000平米。
长三角是中国经济最发达区域之一，人口支撑、产业基础、经济总量等综合实力均处于绝对高位，具备房地产发展的先天优势。另外，长三角区域具有战略高位，2018年长三角区域一体化发展上升为国家战略，2019年1月，上海市市长应勇在作《政府工作报告》时指出，要全力实施长江三角洲区域一体化发展国家战略，合力推进长三角一体化发展示范区建设，自此长三角一体化发展示范区成为首个国家层面示范区，所以无论是从城市群的基础优势，还是战略地位，长三角区域都是房地产发展的沃土和布局首选。经过多年的深耕，港龙地产已然对此区域具有深入透彻的了解和沉淀，客户认知、品牌积累也有一定优势，可以说在长三角区域，港龙地产确实掌握了一定的先发优势。在最优质的区域做好沉淀和积累，未来的长期化发展才将更从容。
首选经济增速较快、城镇化率较低并且人口规模较大的城市。土地储备占比最高的五个城市中，除常州城镇化率水平高于江苏省平均水平外，其余四座城市城镇化率水平均低于所属省份平均城镇化率，并且这些城市人口规模较大，其中盐城、南通等2018年人口总量均在700万以上，这将为需求的释放提供强大的基础。同时，这些城市经济发展迅速，五座城市2013年至2018年复合GDP增速平均值为9.5%，远高于全国平均水平（8.7%）。
投资渠道多元化，控成本，提效率。港龙地产坚持多元化的投资渠道，公开市场招拍挂与收并购并重。公开市场上积极把握公开土地市场获地机，收并购市场谨慎选择可供投资标的，近年由于资金压力等原因，一些企业或项目不堪重压会积极寻找退出机会，此时企业或将有一定的收并购机遇。收并购于企业而言具有一定利好，一方面节省成本，扩张利润空间；另一方面，收购在建、竣工项目有助于提高企业周转效率。
投资标准设定严格，防风险、强利润。对于项目投资，港龙地产建立一套指标评价体系，投前指标包括：货地比、毛利润率及净利润率、融资来源及成本、预计开盘时间、去化周期、现金流回正周期等。并会适时灵活于投前、投中、投后跟踪并更新关键指标，致力于实现周转效率、盈利效能与风险管控之间的平衡。
三、运营为本，炼内功
就项目组织而言，各部门各条线各司其职，相互配合。董事会、行政总裁、总裁、副总裁、三个决策委员会及八个职能中心组成，主要负责做出战略决策、制定本集团业务发展计划及政策、监督项目开发进度、订立销售目标及执行其他监察及监督职能。各地方项目公司通常负责执行总部制定的战略及政策、向总部提供地区市场情报及资料并开展日常运营，例如实施项目开发计划、监控施工时间表、进行质量控制检验及执行销售和营销计划。
这样的架构更灵活机动，能够最大化避规交流环节出现的信息不对称、交流时间成本消耗等问题，实现运营效率的最大化、管控的精准化和决策的高效化。
港龙地产制定了一套完备高效的流程及全流程操作知识系统管理房地产开发项目，以“投融管销”为中心要素的房地产开发流程赋能公司强大生命力和问责机制，来确保产品品质、提升经营效率、保障项目开发进度、降低施工成本，从而创造更大的价值。
另外，在运营端，港龙地产注重跟踪项目各阶段主要流程，过程把控，总部的各职能中心及地方项目公司各司其职，各尽其责。同时重视竣工标准和项目截止日期，一般要求项目开发团队在获得土地及相关土地使用权后4至6个月内实现开工，在24至30个月内完成一个项目。
观察各规模房企的成长路径可以发现，合作共赢是各家房企成长道路上不可或缺的组成部分，通过与同行间的相互学习，借鉴，各方都实现了自身能力的提高，如融创中国通过与绿城中国合作，在强化核心城市布局的同时也提升了产品锻造能力。港龙地产凭借良好的信誉、独特的布局和优势，与各行业规模房企建立了良好的合作伙伴关系。2015年至2019年上半年，港龙地产与碧桂园合作项目达10+个，与融创中国、中南置地合作项目均达到6个，与融创中国在上海的合作项目“山水拾间”荣膺板块内销冠。
港龙地产与规模房企及其他合作方合作能够实现多方共赢和优势互补：
第一、利用合作方本土优势，获取具有成本竞争力的土地资源，或实现城市站位，或优化布局；
第二、共同投入，减轻资金负担，特别是在新冠肺炎疫情冲击之下，销售受挫，企业在资金端均面临一定压力，企业间的合作能够最大化缓解企业资金压力，提高风险抵御能力；
第三、学习其他同行的产品打造方式、项目运营经验、成本管控方法等等，持续提高并完善企业自身的综合能力，补齐短板。随着企业的发展成熟，能力的逐步提高，企业长期化的健康发展将更顺畅从容。
四、产品为核，提营销
产品是企业接近消费者的直接端口，只有迎合市场需求且质量过硬的产品才能赢得市场的尊重和接纳，企业只有尊重每个产品才能最大化拉紧与消费者之间的关系纽带。
港龙地产在产品打造上秉承「用心创新、以诚筑城」的核心价值观，坚持以市场为先，以客户为首，持续改善产品的质量与设计，调整产品定位，不做标准化，因时因地融入当地特色，最大化满足不断变化的市场需求。
针对不同的目标客户群体，港龙地产会根据当地市场需求及政府发展规划，透过丰富产品系列及改善产品质量及设计，符合各目标消费者群体的需求：
（1）对于首次购房者，产品设计专注提升建筑面积及平面的实际使用率，并提供标准室内装修；
（2）对于中端住房改善型购房者，产品设计专注考虑其家庭成员多的特点，并提供标准室内装修；
（3）高端住房改善型购房者，产品设计专注增加建筑面积并提供豪华室内装修。2019年9月，港龙地产也于绍兴举办了高端品牌—铂樾府的发布会。此外，港龙地产也计划为项目设计符合目标客户群体的社区设施，如停车场及配套设施。
在营销端，港龙地产在总部设有销售管理中心，自项目初期开始管理整体销售及营销力度，透过提供目标市场、当地定价资料、竞争项目定价、客户及预计销售速率等有价值的资料确保房地产开发项目定位准确、价格适当。同时已在地方项目公司组建销售及营销团队负责大部分物业的销售。
在港龙地产的不懈努力和对产品设计的坚守下，其多个开盘项目迎来热销，如2019年国庆期间，港龙盐城·观棠府迎来首开大捷，首开热销逾9成；港龙海安高端住宅项目——“翰林首府”迎来第三批次应市加推，2019年9月加推劲销5.2亿，翰林首府成为名副其实的“海陵红盘”等等。
五、人才为纲，筑基石
人才是企业发展的基石。在人才培养和吸纳上，港龙地产有着具有吸引力的人才储备方案：
（1）主动招聘：战略性提高雇员中专业人才的比例，包括专注于标准化产品的研究和设计、精细化成本管理、质量控制及工程管理的人才；
（2）系统培训：为雇员提供系统而全面的培训计划，为不同资历及专业领域的雇员提供各种内部及外部培训；
（3）薪酬方案：有竞争力的薪酬方案吸引、挽留并激励人才。
在人才选育留用上坚持“能者上、庸者下、平者让”原则，尊重创造和创新，给与人才充分发挥潜能的机会，保障每位员工都能找到适合自身发展的职业定位。
2020年新冠肺炎疫情影响，企业纷纷采用系列方法进行组织优化，多就业者陷入失业窘境，全国就业形势面临挑战。在此期间，港龙地产坚定践行“六稳”政策指向，未做出人员优化选择，而是尽力提高员工福利待遇，稳定就业的同时，亦稳定了人心，增强了企业与员工之间的粘性。
2019年港龙地产将总部迁至上海，并在上海总部开设办事处。上海地理位置优越，资源触角广，优质房企众多，相信港龙地产在资源聚集和吸纳能力大概率将明显提高，若成功引入职业经理人或其他高级管理人员势必为企业发展带来新的活力和动能。
房地产行业发展形势在变，企业的发展模式也需应势而变，提高核心竞争力势在必行，全链条共强化必不可少，房地产开发各个环节如有单一环节出现问题都将影响大局。港龙地产目前正在不渝锻造各个环节的能力和实力，避免短板效应呈现。若顺利登陆资本市场，其融资渠道无疑再度拓宽，资源吸附力也将更强，这必将进一步助力其完善全流程实力，保障企业战略的实现，为消费者带来更好的产品、更美的生活，为投资者创造更大的价值。
