近日，小编YY有个困惑，而这个，相信很多人都有：

　　买房后，要不要买车位？

　　她家在芙蓉区某小区，小区规模不小，目前入住率70%左右，车位配比约1：0.8，还算比较宽裕。

　　一直没买车位，一是觉得车位太贵，小小的几个平方，要卖到将近10W；对比一下，租车位才200-250元/月，一年下来还不到3千块！

　　算下来，10万块可以租33年+！这还是没考虑因为不用一次性投入，分期的钱可以做理财，可能会获得理财收益等机会成本。

　　PS：当然，严谨来说，这也同样没考虑未来涨价的因素。

　　只不过，最近物业发了一纸通知：剩余的未售车位，只售不租！这让她不得不，重新思考“买车位”的事！

　　其实关于“车位”，老周曾在2017年11月13日写过一篇专题，阅读有1.9万！看来有这方面困惑的房友，还真是不少。

　　传送门：《关于“买车位”，你想不明白的，今天一次说清楚！》

　　今天准备再次更新补充一下，差不多的内容，就不再重复，大家可以点击上方的文章链接，回看当时的文章。今天，重点说说以下三个问题：

　　1、买房后，如何判断自己要不要买车位？

　　2、车位，有没有投资价值？

　　3、人防车位，究竟能不能买？

　　买房后，要不要买车位？

　　这句话，其实可以换作：买房后，是买车位，还是租车位？

　　这个在上篇文章里也说过，简单总结一下，你需要关注四个指标：小区车位配比、小区档次、入住率、周边停车规范度。

　　①车位配比：

　　在2016年版的《长沙市城市规划管理技术规定》中，对新建住宅小区的车位配比要求，有一定程度的提高。

　　比如：在主城间距区，建筑面积90平米以下的，每户配置0.5个车位；90平米到150平米的，配置0.7个车位；150平米以上的，配置1.1个车位。

　　所以，如果是最近新开发的小区，一般车位配比较高，尤其是主打改善定位的盘，基本都在1：1.2以上，有所谓的豪宅，甚至达到1：2，平均每户有2个车位！

　　但如果你住的小区，车位配比在1：0.7以下，而且位处市区成熟/繁华地段，我还是建议你早点买吧。

　　②小区档次：

　　这点很容易理解，档次越高的小区，每户拥有的私家车数量相对更多，购买力也越强；

　　同时车价也比较高，相对爱惜；像如今这种暴晒的天气，肯定是不舍放到地面接收炙烤的，你说呢？

　　③入住率：

　　入住率和很多因素有关，地段的成熟度、楼盘的开发时间、小区的品质及物业档次、投资客所占比例等等，而且是动态变化的；

　　如果你不知道是多少，去物业公司问一问，办理装修的户数，对比小区总户数，就清楚地知道了！

　　以老周的看法，如果入住率在60%以下，基本不用太考虑买车位的事；如果超过80%，你再综合其它指标，观察一下，再做决策。

　　比如一个很简单的测试：

　　你在业主群里，发个“求租车位”的消息，看看有没有邻居回复你，如果马上就有一大堆出租消息，那你可以不用着急。

　　④周边停车规范度：

　　这点与地段是相关，而且也是动态变化的！通俗地说，就是小区周边有没有免费停车场？交警贴不贴罚单？

　　话说有些无良的开发商或车位销售公司，为了促销车位，甚至不惜派人去划停在外面的业主车辆；道德底线之低，令人发指！

　　上述四个指标，其实都是通过外部“供求关系”来判断：该不该买车位？该不该现在买？

　　另外，还有个自测的内部方式，上次也说过，那就是：如果车辆价格是车位价格的2倍及以上，那就买！否则不买！

　　好吧，其实不买车位的理由，很简单，一个字“穷”！

　　当然，以上所有的角度，都是从经济性的视角；而如果你着眼的视角，是提升便利性、提升居住舒适度，那还用说啥——买！

　　另外，还有一个新趋势，或许是你必须买车位的十分充足理由：

　　未来，新能源汽车的蓬勃发展，如果没有固定车位，充电是不方便的；

　　就比如老周本来想去买台MODEL3，但没有固定车位，也就没办法安装充电桩，只好作罢。

　　车位有无投资价值？

　　这个话题，其实前面有一定相关性，前者说的是居住使用功能需求，要不要买车位，那车位，会不会和住宅一样，也有投资功能呢？

　　这个问题之前也讨论过，先说结论：

　　投资价值比较低！

　　其实，讨论车位有没有投资价值，看楼市里客观存在的两种现象就知道了：

　　1、早几年有一种乱象，很多开发商买房，喜欢绑定车位销售。

　　你想想看，如果车位好卖，干嘛要捆绑着房子一起买？卖瘦肉，还要搭上里脊肉？没道理啊！

　　2、很多楼盘开发到最后，住宅早就清盘了，就剩下两类产品，迟迟不能清尾。一种是商铺，另一种是车位。

　　甚至很多溢价能力差的本土开发商，开发完一个楼盘，其实几乎是没有现金利润的，留下难以变现的商铺和车位，就是全部开发利润。

　　哪里有需求，哪里就有市场。于是市面上就诞生了一种专门做车位清尾销售的公司，帮开发商卖车位，其中有一些无良的，就是采用前面说的下三滥手段。

　　而且你注意观察，那些忽悠说买车位做投资回报大的，基本都是卖车位的！

　　至于车位为何投资价值低，前面一篇已经说过了，汇总下来主要有以下几点：

　　1、购买人群限制。2、价格有天花板。3,部分无产权，全凭私下协议，无保障；而有产权的，因为属于非住宅，交易税费高。4，租比买划算。5，换房周期短，车位对住宅溢价能力一般。6,车位配比越来越高。6,共享经济时代，普通私家车车不再是家用刚需等。

　　关于第1点，需要补充一下：

　　《物权法》第七十四条规定，小区的车位、车库应当首先满足业主的需要，如房产公司要向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则行为违法，应由房地产主管部门处以罚款。给业主造成损失的，还应依法承担赔偿责任。

　　关于“租比买划算”的话题，上篇写过了，自己简单算下，就不难知道！且根据《湖南省物业管理条例》，建设单位不得以只售不租为由，拒绝车位出租。

　　人防车位能不能买？

　　选车位的技巧，上篇说得比较详细了，归纳总结一下就是：“三不买，三慎买！”

　　先说三不买：

　　1、靠近消防铁门的不买：

　　你看图纸没问题，那是开发商拍脑袋画的车位，去了现场才恍然大悟：那扇厚厚的密封门一打开，让你根本停不下车。

　　2、正对电梯入口的不买：

　　别以为你买到一个方便，这个地方因为正对电梯口，车辆很容易被刮擦，尤其买的是毛坯房，装修过程中很多货车运送装修材料、家具电器什么的；

　　而且车停这个地方，很容车胎扎到钉子！

　　3、靠近电动车棚的不买：

　　最近电动车起火的案例，不算少吧。一旦发生充电起火，最先遭殃的，肯定附近的车位。

　　另外，有些电动车喜欢乱停乱放，车棚摆不下，就直接停你车位上，你每天回家，还得先挪电动车，你说烦不烦？

　　然后是“三慎买”：

　　非标车位慎买；负二层慎买；顶上有管、底下有洞慎买；这个不解释，不懂回看上篇。

　　最后，人防车位，能不能买？

　　这个问题，很多人问过老周，相信也困扰了很多人，所以今天重点说说！

　　首先，我们说车位，一般有三种：地面规划车位、地库规划车位、地库人防车位。

　　地面规划车位：

　　大多（我说的都是大多数）都是“公摊车位”，属于全体业主共有，供业主月卡或访客临时停车，不能买卖。

　　地库规划车位：

　　这是按住建及规划要求，按一定户数车位配比来建设的，带产权，有明确产权年限（一般和小区的土地使用年限一致）

　　第三种，就是我们说的人防车位：

　　这是按《人民防空法》的要求，建设于小区人防工程内的车位；

　　大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分是在同一个楼层中，只是按区域划分，哪些是人防车位，哪些是普通车位。

　　人防车位，非战时可用于车辆的停放，国家战时可强制征用，一般使用年限是20年。

　　为何是20年？因为人防车位的使用权，是由人防办公室授权给建筑物的建设机构。

　　说白了：这个使用权年限，是开发商向人防办租的！

　　不过，在实际操作中，人防办并不会对开发商处置人防车位，有任何的审批手续。开发商可以自己处置人防车位，包括出售、租赁、抵押、转让等！

　　而合同法又规定了，租赁期限不得超过二十年！不过可以续租，开发商解散后，一般会把这个权利交给物业公司。

　　所以，我们通常看到的车位转让协议，期限一般都是20年！

　　就像老周在市长信箱里，有看到梅溪湖某盘业主，投诉开发商出售人防车位，但实际上，这只是一个车位租赁协议，并非购买协议！

　　只不过，开发商玩了个小心思，擅自将使用权写了70年，其实后面50年，是不受法律保护的！

　　另外，有个错误的观点：人防车位是没有产权的！其实不是！人防车位也可以办理不动产证。

　　市长信箱里，官方有明确回复，人防车位办理不动产证，有两个前提：一是有相关规划许可；二是缴纳地下空间出让金。

　　所以，总结一下：

　　其实你要买车位，与是不是人防车位，并没有直接关系；关键看是否有产权！

　　带产权的车位：优点是产权清晰，法律有保障，尤其在日后转让的话，相对有保障；不过缺点就是，交易过户有税费；

　　不带产权的车位：优点是灵活方便，转让也无需税费，但目前业界对其产权归属，尚未有最终结论，且地方差异性较大，未来不排除有这方面的风险。

　　比如不带人防车位的产权归属，就有三种观点：属于国防资产（也就是属于国家）、全体业主共有、建设单位（也就是开发商）所有！

　　所以，利弊权衡，老周都说清楚了，全看自己的选择！