这两天，新西兰政府内阁有一份文件外泄，内容引发高度关注。

　　这份文件显示，国家党的部长正在研究如何向外国资本打开本地房地产市场——用一种“曲线救国”的方式。

　　01

　　文件泄露的背景

　　现在的大背景是：新西兰联合政府由三党联合执政。所谓内阁，就是这个大圆桌一圈坐着的这些人，是核心。

　　按理说，内阁文件应只在他们之中流转。

　　然而，自从去年11月新政府成立后，内阁文件泄露的频次，到了令人耻笑的程度。

　　反对党议员Kieran McAnulty甚至讽刺说，“比我们家的狗‘漏’（leak）得还多。“——他们家的狗，一天出门”leak“两次。

　　Kieran McAnulty家养的是退役的赛狗

　　泄露的目的，似乎只是为了让国家党更为被动。

　　国家党一直希望向海外买家开放新西兰房地产市场。其大选政策是开放200万纽币以上的住宅房产给海外买家，并收取房产交易价格15%的外国买家税，由此薅到每年约7.4亿的额外收入。

　　但在联合政府构建谈判中，这一计划遭到了新西兰优先党的坚决抵制。

　　无奈之下，国家党只能暂时放弃。

　　而最新泄露的文件显示，所谓“一计不成，又生一计”。国家党的初心并没有改变。

　　02

　　泄露内容：”曲线“开放房地产市场

　　这次泄露的文件显示，新西兰政府在考虑开放海外投资到“建后出租”型房产市场，即build-to-rent，简称为BTR。

　　关键人物是Chris Bishop，他是新西兰的财政部副部长，也是本届班子中的“架构师”。

　　Chris Bishop堪称国家党内阁里的架构师

　　文件中泄露了他的想法，首选方案是允许外国买家投资任何住宅用地，只要是建造新房（甚至是加建一套额外的住宅），只要海外买家不打算在其中居住。

　　Chris Bishop还希望发布一项部长指令，传递新西兰欢迎海外投资以增加住房供应的强烈信号。

　　这似乎是和现在的海外买家禁令精神违背的。

　　对此，Chris Bishop其后发了一个声明，做了一番解释。

　　“建造‘建后出租房’可以帮助解决新西兰住房危机。我们已经计划在100天内，修订《海外投资法》，使新西兰更容易开发BTR型房产。

　　“我们正在研究一系列方案来实现这一承诺。外国买家禁令将保持不变。”

　　03

　　海外投资买房新模式：买股份

　　这里揭示出的一个要点就是：当购房无法向外国买家开放的时候，国家党的计划是走资本开放这条路。

　　两者的区别就要看“建后出租”房产的投资方式。

　　假如是直接开放房产市场，那么海外买家可直接买房，然后成为房东。

　　而如果开放“建后出租”市场，那么海外买家只能做投资人，做不了房东，他们投入资本，类似于购买基金产品，或者是购买项目的股份。

　　做不了房东的意思就是：海外投资人不会直接经营这套出租房，而是全部由物业公司代理，投资后，根据股份数量可获得分红，收取可能在5-6%的资金回报。

　　BTR还顺应了“理想租房”的趋势，即把房租当作Spotify和Netflix等其他“即用即付 ”服务来对待。租户可以根据自己的生活需要，随时添置或取消各种服务。他们租的不是房子，而是生活体验。

　　Kiwi Property在奥克兰的BTR项目设计

　　这样的算盘一石三鸟——海外的钱进来了；钱在本地造了更多房子；房子全部长租，解决出租房不足——绕过了政策难题。

　　04

　　可改变新西兰房地产市场面貌

　　现在，Build-to-rent (BTR) 模式在新西兰正处在开启阶段。

　　行业内的头部企业，包括Simplicity Living和Kiwi Property都已经大笔投资，一些大型项目将在不久竣工。

　　这意味着未来很多像这样的小高层会在新西兰诞生，改变本地的房地产市场面貌：

　　新西兰有三分之一的人在租房。

　　而未来这种新式“长租房”不会无理由赶人，租客有一定的装修改动权，且平均居住时长估计会在3-7年。

　　举个例子，现在新西兰最大的Build-to-rent (BTR)公寓小区正在奥克兰Slyvia Park附近建设。建设已经进入尾声。

　　这里的公寓单位也将不会出售，而是做长租房。

　　租客享有更多权利，包括也可以携带宠物入住。

　　项目由Kiwi Property负责开发，投资2.4亿，公共设施包括健身房、门卫室和BBQ区。

　　用鼓励长租的方式，来解决奥克兰的住房紧张。

　　需要补充的是，未来某个时间点，这种房子还是可能会出售（也许是10年也许15年后）。在国外，是整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构。

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　　网友：造房需要外国资金

　　有人说，这其实也是“公租房”的一种形式。这话也有一定道理。

　　在美、德、法等国，这种形式已经出现了很长时间，而在英国和澳大利亚，这两年也在兴起。

　　自2017年以来，伦敦的BTR单位数量增加了109%；而在澳大利亚，墨尔本和悉尼被是下一个BTR热点地区。

　　新西兰网友：“告诉大家吧，我们需要富有的海外房东在新西兰建造住房，因为普通新西兰人处在生活成本危机中，而这正是上届政府一手造成的，他们没有能力建造自己的住房。我们也不能指望新西兰政府来建造住房，政府不想成为房东……”

　　也有网友说，“Winston Peters不会答应的，他一直反对外国资本。我理解国家党希望外国资本来建造新的出租房，但这很容易被利用。”

　　这份泄露的内阁文件目前还在草案阶段，还未进入内阁正式讨论。

　　ref: https://www.newshub.co.nz/home/politics/2024/02/leaked-cabinet-paper-reveals-government-considering-allowing-potential-influx-of-overseas-landlords.html

　　https://www.rnz.co.nz/news/political/509226/overseas-investment-for-build-to-rent-homes-being-mulled-leaked-cabinet-paper-shows