近几年，房地产开发投资增速不断放缓，尤其自2010年以来，中国房地产从黄金时代跨越到白银时代，城镇化水平从由49.6%提升至60.6%，十年提升11个百分点，房地产开发也由增量转移至存量时代。
房地产行业对房企的评判标准正在发生变化，规模高增长对于头部房企的重要性在边际递减。2020年上半年，又赶上了新冠疫情，房地产行业“雪上加霜”，近日房企半年度业绩密集发布，房企迎来了至关重要的年中考。
8月26日，头部房企融创中国发布了2020年中期业绩报告。
数据显示，上半年融创中国实现营业收入773.4亿（人民币，下同）；核心净利润130.4亿，同比提升3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。合同销售金额1952.7亿元，稳居全国房地产企业前五。
这是一个很稳的成绩。
今年，恰好是融创中国上市十周年。时间倒回至2010年，融创合同销售金额仅71亿元，排名30位开外，到2019年合同销售额已经达到5562亿元，行业排名第4，实现跨越式发展，十年增长了77倍。
融创为什么可以？我们以半年报相关数据，看懂融创，并寻找中国房地产行业高速发展的逻辑。
01
2020年突遇疫情“黑天鹅”，上半年国内生产总值456614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%。
房地产作为中国经济的重要组成部分，行业韧性在头部房企的销售数据最大化体现出来。
疫情之后，融创销售迅速恢复，五月起连续实现合同销售金额的同比增长。七月单月，集团录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。
上半年，融创已经完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五。
疫情笼罩下，融创核心财务指标也有比较好的表现，其中实现营业收入773.4亿（人民币，下同）；核心净利润130.4亿，同比提升3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。
截至6月30日，融创总资产9964亿，同比上年末的9606亿增长3.7%；所有者权益1339亿，较上年末的1141亿增长17.4%；本公司拥有人应占权益970亿，较上年末的831亿提升16.7%。
下半年融创可售货值高达6213亿，其中约80%位于一二线城市，2020年全年销售业绩的实现，现在看来是大概率事件。
02
十年前站在港交所敲钟的孙宏斌应该不会想到，十年后的融创年销售额实现了77倍的增长。
这是一个不可思议的数字。
过去十年里，融创实现跨越式发展，从排名30位开外的区域型房企，一举跃升为行业头部企业，成绩卓著。
我们具体来来看一下关键数据。
2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍。
同期，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。
2010年-2020年6月底，土地储备货值从876亿元增加至3万亿元，增长33倍。
同期，净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。
值得一提的是，从2010年到2020年，上市十年融创市值从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。融创已被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。
融创不仅成为行业里的千亿蓝筹企业，更备受权威机构认可。
03
融创的发展速度很快，不得不说行业大背景为融创提供了向上生长的沃土。
但更多的，还是要看企业基因。
我们大致看了下融创上市以来的排名情况，在上市仅四年，也就是2014年融创跻身全国10强，2019年的时候，融创的销售规模已经与恒大相差无几，权益销售额也比肩万科。
表：2014年以来融创中国在行业排名情况
数据来源：克而瑞
从半年度业绩报告，我们可以归纳总结出融创之所以能保持高质量发展的逻辑。
首先，融创具有持续判断市场的能力，审时度势把控拿地节奏。
2020年以来，热点城市土地市场火热，土地成本攀升至高位，融创上半年并没有急于拿地，只是在合适的机会补充了少量优质土地，上半年新增土储货值2330亿元，同比大幅下降64%。
随着土地市场红利的释放，融创也慢了下来。从行业现状来看，慢不失为一种快。
其次，拥有充足且高质量的土地储备。
土地储备好比行军打仗的粮食、弹药，有充足的储备才能保证未来业绩高质量完成。截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，土地成本占据绝对优势。更为重要的是，约80%的货值均位于高能级的一二线城市。
在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。
第三，超前的安全意识，提高企业安全边际。
正所谓，居安思危，有备无患。
融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上表示，融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产，降低杠杆；调整负债结构，降低融资成本；调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低，在未来三年的安排中作为重要的一个措施，将会落实在三年规划里。
2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕，可见融创始终在现金绝对安全的前提下发展业务。
在优化融资结构方面，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
最后，追求内生增长，地产+持续创造价值。
上市十年，融创站在新的起点，集团构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。
今年8月，融创服务已向联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。经过16年的发展，融创服务是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。
未来，融创将以地产开发主业为中心，以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑，努力打开全新发展格局。
十年，行业发生了翻天覆地的变化，“十项全能”选手融创正面向未来十年，不断超越，持续创造价值。
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