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影响不亚于土地招拍挂,房地产行业变天了!最大赢家浮出水面

影响不亚于土地招拍挂,房地产行业变天了!最大赢家浮出水面
2020年12月07日 18:49 新浪网 作者 智谷趋势

  

  中国房地产行业正在经历一场前所未有的变天,没有人能心存侥幸。

  “房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。”日前,央行党委书记、银保监会主席郭树清发文称,要坚决抑制房地产泡沫。

  

  这已经是他在四个月内,第二次警示房地产领域的金融风险。

  8月,郭树清就在《求是》杂志发文强调:

  房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。

  暴风骤雨随之而来,央行、住建部等部门出台了“房地产融资新规”,内容包括让许多房企巨头都喘不过气来的“三道红线”——

  资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍。

  不仅如此,监管部门强硬表态,将“全口径统计”房企负债,摸查真实家底,实施“穿透式”监管。

  这对习惯了狂飙突进的房地产业,是一个颠覆性的事件。业内评价:

  “三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。

  以往,部分房企不顾一切狂奔,最后总是靠楼市大涨来解套,甚至更上层楼。房价一涨,烂尾也能变凤凰

  如今,房住不炒的基调已经延续了4年,监管层决心非常明显,不能再延续以往“饮鸩止渴”的方式了。

  带来最大的影响是:“高周转、高负债”的发展模式必将式微,稳健型房企迎来春天。

  中国房地产,进入一个新时期。

  

  跟以往相比,新时期最大的不同,就是规模和产品的统一。

  过去,房地产行业一直有规模主义和产品主义的分野,有的信奉规模至上,有的相信产品为王。在地产的黄金时代,很难说孰优孰劣。

  现在一来,形势突变。正如经济学家管清友会说,房地产行业的性质要从金融业向制造业转变。

  房企必须回归——好好造房子,靠真本事安身立命,而不是加杠杆。

  这对中国经济,实乃事。

  给房企融资带上“紧箍咒”,稳房价、稳地价、稳预期,可以给楼市降温,把热钱引导到实体经济上来,加快中国推出3纳米芯片、全球最先进自动机床和锂电池的速度……让中国经济,脱虚向实。

  未来,只有把规模建立在产品力基础上的房企,才有强大的生命力。

  正如世茂海峡,一个执着于产品的世茂地区公司,只用了短短4年时间,就冲到了千亿规模,被称为地产行业“中国第一地区公司”。

  2016年销售额还只有100亿出头,2019年已经达成约900亿元,连续4年复合增长率超过100%,可以排在全国房地产企业第40强。

  截至12月4日,世茂海峡2020年累计销售额突破1000亿,一脚跨入千亿俱乐部,简直令人难以置信。

  世茂海峡,恰恰是一个极其注重产品的企业。

  世茂“国风系”、“璀璨系”两大主力产品IP均由世茂海峡率先落地,深圳前海世茂大厦、厦门世茂海峡大厦等分布在全国的8座地标建筑,港珠澳大桥人工岛唯一超级综合体世茂港珠澳口岸城……都是业内响当当的产品,均由世茂海峡操刀。

  

  一个很有意思的现象是,专注产品的世茂海峡,成了区域性地产公司的搅局者。

  未来,整个行业都可能跟着迎来大洗牌。

  此前,绝大多数区域性地产公司只专注于单一区域,但发展会遇到天花板。

  世茂海峡在前15年一直深耕福建,连续多年销售额稳居福建第一,市占率已接近10%,并以断层优势领先。

  对地区公司而言,区域市占率达到8%到10%左右,就几乎到了极限。如何突围?

  世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼认识到,单一福建布局存在规模瓶颈性和效益递减性,因此要主动走出“舒适圈”。

  2018年开始走出福建,并在2019年正式提出“深耕核心都市圈、纵深战略城市群”的全国规模化发展策略。目前已实现粤港澳大湾区、海南自贸港在内的多地布局深耕,布局9省市超260盘。

  今年年中,世茂海峡还在大湾区核心城市深圳设立了新总部。吕翼把这归纳为“耗散结构” ——不断改变原有的稳定,要把它耗散掉,才能到达新的高度。

  打破天花板,恣意生长。

  世茂海峡超高的复合增长率,正是将多年打磨出来的产品力,“耗散”并覆盖到全国,迅速实现了强势发展的结果。

  世茂海峡特别擅长做的一件事:踩准时代节拍,乘势飞速发展。

  改革开放后,中国城镇化建设突飞猛进。

  尤其是过去10年,我国城镇化率年均提高1%。这意味着,每年有1400万人要进城,相当于一年造一个深圳。

  在此期间,世茂海峡深耕福建,不断推动城镇化进程。

  2008年,福州“地标路”“八一七路”上,一个新地标动工。世茂要在此打造福建首个超高层建筑——世茂天城。

  这是一个集300米高5A级写字楼、6栋近200米高层住宅的综合体。其中的世茂国际中心,是福建省内首座近300米的超高层建筑,让福州拥有了比肩上海东方明珠塔的门面。而世茂天城,圆了福州人民的摩天大楼梦,至今都是当地最高住宅项目。

  一年后,世茂又在厦门竞得2009G20地块。当时厦门正在推进“岛内提升”发展理念。世茂顺势推出一个能够代言城市的项目——世茂海峡大厦,打响了厦港片区整体改造第一炮,闽南城市高度就此刷新。

  2011年,世茂又进军泉州,晋江御龙湾、石狮摩天城、台商海上世界拔地而起。世茂的出现,很大程度上改变了以福厦泉为中心的海峡西岸封面。

  世茂进驻晋江后,历时3年打造2000多亩的御龙湾项目。“一半住宅一半湖”,桃花流水,白鹭纷飞,全新书写了晋江广场文化的脚本。

  世茂站在城市运营商的高度进行谋划布局,构筑起涵盖从幼儿到老年的全龄生活样本,覆盖商业广场、园林景观、儿童公园。

  昔日县城华彩蝶变。

  城镇化发展到高级阶段,就出现了城市群。目前我国涌现出长三角、珠三角、京津冀、海西等十多个城市群。

  世茂海峡进驻了多个城市群,不满足于房地产,而是围绕用户全生命周期打造多元业态。这些能力沉淀下来,也是世茂海峡扩张的“利器”,为跨越发展奠定了基础。

  2018年,源于集团授权,世茂海峡获得了更强大的生命力。去年初,世茂福建区域正式更名为世茂海峡发展公司,并进军全国多个热门区域。

  桎梏一开,海阔天空。

  

  世茂海峡选中的深耕发展经济带,都是中国当前最具希望的“应许之地”,潜力巨大。

  比如粤港澳大湾区。根据2020年中期业绩,世茂在大湾区可售货值超过4000亿元,名列湾区第二。2019年刚入局的世茂海峡可售货值已达约2500亿,布局之快超乎想象。

  就在前两天,行业权威机构中指院把多项湾区实力排名的第一都颁给了世茂海峡,资源整合能力和市场引领力均被盖章。要知道全国百强房企至少1/3总部在湾区,世茂海峡脱颖而出难能可贵。

  在这片风起云涌的土地上,世茂海峡肩负着重大使命。

  吕翼并不满足于只做住宅,“世茂海峡的永恒课题是深耕城市和给城市创造价值”,提出“为城市耕新”的新思路,即对城市深耕、焕新,进行多元赋能。

  “耕新”,不光是深耕地域,也包括深耕文化、深耕市场,以及企业自身发展的深耕。“焕新”,就要为城市注入新的气息、新的精神,导入新的产业。

  随着城镇化进程的提质,城市不仅需要房地产,还需要产业导入、形象改善、价值升维,构建可持续发展的生态圈。

  目前,世茂海峡已经把最重要的资源、核心力量投入大湾区,将其作为未来全方位深耕的核心区域。

  雄心勃勃的背后,底气是什么?

  产品力是发展基石。吕翼曾经说过,想要开拓新的区域和市场,“只有通过好产品、高质量、好运营、好服务、高影响力的标杆项目在新市场赢得掌声,扩大影响力”。

  而找到学习的目标,才能更好地打造产品。世茂海峡提出对标基准战略:在管理水平、产品标准、服务标准等方面找到基准对标,向基准学习并超越,力求出类拔萃。

  此外,依托世茂30多年沉淀下来的多元发展经验,在湾区全面践行集团“大飞机”战略,支撑起“耕新”大湾区的底气和筹码。

  所以我们看到,世茂海峡在大湾区的每一个项目,都令人惊艳。

  广州珠江边的世茂天鹅湾、广州大道旁的世茂天越,都是合作项目。世茂海峡进行精准定位诊断与二次产品赋能,从屋顶到地下车库,再到整个景观,都进行全盘改造。

  

  广州世茂天鹅湾

  

  广州世茂天越

  随后,这两个项目蝶变新生。

  最能反映变化的是产品溢价。改造后的世茂天鹅湾,产品溢价竟高于周边50%到80%。

  胡润参观完两大豪宅项目后甚至惊呼:“住在世茂天鹅湾、世茂天越,真的很lucky!”

  广州西南边的城市江门,世茂落地碧海银湖项目。

  

  世茂碧海银湖项目实景图

  该板块是粤港澳大湾区西部桥头堡,兼具产业孵化、工业生产、宜居文旅等功能。

  世茂海峡将项目分为五大核心组团八大配套开发,包括运动、亲子、康养、度假、风情商业综合服务等多种住假生活方式,打造“世界湾区副岛、粤港澳后花园”,焕新大湾区西部城市风貌和人居品质。

  充分挖掘板块潜质,导入最合适的资源,正是为板块赋能、为城市赋能、为湾区赋能。

  而先行示范区深圳,更是世茂海峡的重仓之地。

  东部的大运新城,有望建设成“中国的硅谷”,也是深圳设立的城市新客厅。世茂海峡在此建了世茂深港国际中心。

  这个占地约45个标准足球场面积的建筑群,不仅有超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心,甚至还有国际化学校等配套。

  

  深圳世茂深港国际中心全景效果图

  建筑的意义,远非建筑本身。

  可以想象,未来,世茂深港国际中心将吸引全国各地,包括港澳的人才在此办公、创业。再借助大湾区宽松的创业环境、强大的政府扶持力度和完整的产业链,这里极有可能孵化出第二个、第三个甚至更多的与大疆和柔宇等比肩的独角兽企业。

  这些实践,也正契合世茂海峡成为世界与湾区、城市与城市之间“纽带”的愿景。

  推进城市群之间的融合。让更多动人的创业故事,更多美好的生活故事,不断上演。极致的成长,就是这个时代的伟大共鸣……

  

  如果把世茂海峡在大湾区布局的项目连在一起,一个令人拍案叫绝的格局就出现了:

  以广深港珠澳等中心城市为“弓”、以港珠澳大桥为“弦”、以珠江西江经济带为“箭”——一个蓄势待发的大湾区“弓箭形”格局浮出水面。

  弯弓搭箭,对内助力辐射珠江西江广阔的经济腹带,带动湾区大后方发展;对外漂洋过海向世界一流湾区发起挑战。

  从这个格局里,不仅可以看到未来房地产行业前所未有的突围,更能看见大湾区乃至其他区域赋能后的无限朝气与活力……

  参考资料:

  1.财新网:郭树清:房地产是现阶段金融风险最大的“灰犀牛”

  2.财新周刊:房企降杠杆开始

  3.华夏时报:郁亮:“三道红线”影响力不亚于土地招拍挂制度,管理红利时代房企再度位于同一起跑线

  4.秦朔的朋友圈:房地产是实业还是金融业

  5.新华社、面包财经:房企“三道红线”状况梳理:资产负债率最难达标 中小房企压力大

  6.新浪财经:肖钢:我国城镇化率年均每提高1% 相当于增加1个深圳

  7.地产单元:世茂海峡“耕新”:后浪奔涌蓝海

  8.一单元:世茂海峡:“奇迹”拒绝舒适区

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