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最严调控之下,中国房地产竟出现神奇一幕,透露楼市大变局……

最严调控之下,中国房地产竟出现神奇一幕,透露楼市大变局……
2021年03月18日 17:54 新浪网 作者 智谷趋势

  作者 | 吴邪

  上半年疫情压顶交易冰封,下半年“三道红线”重塑行规,大家都以为,2020年房企压力山大。

  的确,大大小小的房企,都遭遇了激烈的白刃战。

  据不完全统计,去年超过 408 家房企没有挺过冬天,宣告破产,比 2019 年多了 31 家。

  疫情黑天鹅还没远去,“三道红线”又给了高周转模式致命一击。从8 月开始,房企发债总额相比上半年显著减少,甚至开始变卖资产,降低负债。

  

  根据北京产权交易所公开信息梳理统计,去年11月 2 日至 16 日,房地产行业产权转让项目共有 18 个,相当于去年1-10 月之和。

  然而,令人意外的是,调控越是严苛,环境越是恶劣,有的房企反而业绩飘红。

  一边降负债、去杠杆,一边逆流而上、屡创新高,房地产市场上演撕裂的一幕。

  比如融创,中国Top 4龙头房企,营业收入就高达 2305.9 亿元,同比增长36.2%,增速之高,令人惊叹。

  

  中国楼市的大洗牌,不仅在城市之间,也在房企之间产生愈加明显的马太效应。

  一场大变局,才刚刚开始……

  

  去年下半年至今,监管层对于房企的调控政策接踵而至。

  先是去年8 月便开始传的房企“三道红线”,要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%,净负债率不超100%,现金短债比小于1倍,并按此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档,还选了 12 家房企进行试点。这对许多房企来说是个重大考验。

  随后,央行又出新规,给各类银行房地产贷款占比套上了紧箍咒,房企融资难度陡升。

  这还不够。近期,集中供地政策出台,规定地方一年最多只能组织 3 次招拍挂活动。

  自此,房地产调控长效机制集齐了三大利器——“三道红线”、房地产贷款集中管理制度、集中供地政策。它们都对房企的资金周转提出极高要求。

  此前,房企凭借高周转模式开疆扩土,规模不断壮大。根据泽平宏观的数据,2018 年,中国住房市值 321 万亿元,是 1998 年的 近 14 倍,体量相当于2018年全国 GDP的3.5倍。

  整个房地产资金,也占据了整个金融体系的 30%以上。可以说,房企高周转模式万一出现问题,不仅对整个金融系统,也会对整个社会体系产生重大影响。难怪银保监会主席郭树清连续 3 次发出警告:

  “房地产的核心问题还是泡沫比较大”,“是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。

  由此,对房企的金融监管风暴来得比之前更猛烈一些。

  这对房企而言,一边是降负债,一边是融资难,叠加集中拿地的限制,资金周转和综合开发运营能力就显得尤为重要。

  老路子再也行不通。转型,比任何时候都来得迫切。

  

  谁能突围?

  最近,不断有房企发布2020 年年报。根据经济观察报统计,截至2月3日,A股和H股上市房企有65家发布了业绩预告或业绩快报,其中净利润同比下滑的有44家,占了 67.7%。亏损的企业占了一半以上。

  而在 2018 年,这个数字刚好相反。同花顺iFinD的数据显示,2018 年71 家房企里,亏损的仅为 9 家,净利润增长的倒有41 家。

  2020 年的艰难,可见一斑。

  当然,也有企业不仅摆脱疫情和“三道红线”影响,还逆势增长。例如,去年融创营业收入 2305.9亿元,同比增长 36.2%,归母净利润 356.4 亿元,创历史新高,成了研究房地产行业转型的绝佳样本。

  

  一个极为重要的原因是,融创谋定而动,抢占了先机。

  早在2019 年下半年,融创就主动降杠杆,优化资本结构,比三道红线政策出台早了 1 年多。

  这并非光打雷不下雨。去年上半年,融创在境内发行了2+2年期债券,利率仅为4.78%,比可比债券二级市场收益利率下降两个百分点。

  一着领先,步步主动。

  2020 年底,融创净负债率大幅下降至 96%,非受限制现金短债比提升至 1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至 78%。“三道红线”里的两项已经达标,融创也从此前的红档快速降为黄档。

  行动还在继续。今年 2 月,融创全部赎回在2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。

  融创中国行政总裁汪孟德表示,“三道红线”的最后一项指标也会在 2022 年提前完成。

  总负债没有增加,这是融创逆势增长的第一个原因。

  其次,地产主业优势突出,是融创实现突围的第二个原因。

  2020年,融创录得合同销售金额5753亿元,稳居行业第四。其中,55个城市销售排名进入前10,12个城市销售金额排名第1。

  这源于融创的核心竞争力——出色的拿地能力。

  截止 2020 年底,融创土地储备近 8 成位于一二线城市。

  

  这样的布局并非巧合,而是深度契合了当前中国城市分化的大格局,搭上了一二线城市发展的“超级快车”。

  近些年,城市发展也呈现马太效应,一线城市和强二线城市因为深度参与国际分工,抢占了市场先机,产业发展迅猛,资源集中,配套完善,吸引无数人才“东南飞”。而大部分三四线城市甚至一些二线城市,做着培养人才却留不住人才的亏本生意。

  2019 年,最具人才吸引力的城市十强分别是:上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、成都、济南、苏州和天津。当年,杭州常住人口增量55.4 万人,排在第1。其次是深圳、广州、宁波、佛山和成都。

  仅仅把这 6 个城市增量人口相加,就抵得上一个四线城市常住人口总数。

  

  未来,这一趋势还会更加明显。

  去年 8 月,国铁集团提出,15 年后50 万以上人口城市都要通上高铁。

  这对中小城市而言并非机遇,而是挑战。飞驰的复兴号穿越山川与田野停靠在火车站,下车的,是一小波前来旅游的外地人;上车的,是一大波去大城市追梦的青年人。

  如今,公共资源越来越向热点城市集中,形成势差,加速人口流动。这也意味着每一个中国人,注定会逃离衰败的小城。

  因此,融创精准把握周期,发挥多元拿地优势,选择深耕一二线城市,是踩准了中国城市发展的节拍,想不起飞都难。

  

  当然,光有主业还远远不够,地产+的重要性越来越明显。融创在这方面下足了功夫。

  去年11月19日,物管板块“融创服务”在香港上市,不仅为融创带来近80亿元融资,加速降杠杆,更是其“地产+”战略的重要一跃。

  

  去年疫情催化,加上旧改和内循环推动,物管行业迎来千载难逢的机会,一条万亿级赛道若隐若现。彼时,整个行业尚未出现绝对王者,龙头争霸赛才刚刚开始。

  融创服务凭借自身规模和超强的外拓能力,打响争霸的擂鼓。截至2020 年底,融创服务在管建筑面积约 1.35 亿㎡。当时,全国在管面积破亿的企业也不过十多家。

  这两年,融创服务的版图也在不断扩张,并不断涉足非住宅物业,加强综合管理能力,探索多样发展可能性:先后完成对成都环球世纪的整合、开元物业的收购,与南昌成立合资公司江西融政,在城市服务整合管理领域展开深度合作……

  

  如今,融创服务的市值已经从刚上市的 424 亿港币,跃升到 710.7 亿港币。

  除了融创服务,融创文旅、融创文化等产业集团也相继成立。地产+逐渐丰满羽翼。

  你可能还不知道,融创不仅是全国 TOP 4 房企,同时也是全国最大的文旅产业持有者和运营商,目前已经在全国布局了13座文旅城、5个旅游度假区、34个文旅小镇,涵盖逾22个主题乐园、92个商业、150家高端酒店等业态。

  

  成都环球融创未来城

  

  融创IP实景运营·夜夜夜阿狸

  去年,融创文旅总客流超1亿人次,总收入约38.8亿元,同比增长36%,管理利润达约6.27亿元,同比大幅增长311%。

  

  重庆融创文旅城

  其中,融创冰雪的表现尤为抢眼,目前布局全国18个城市,规划18个滑雪场,其中7个滑雪场已开业,总接待333万人次,是目前国内最大的室内冰雪运营商。

  

  成都融创雪世界·桃林瑞雪迎新春活动

  

  成都融创雪世界·滑雪教练教学

  融创文化也在去年发展迅猛。围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

  2020年,融创文化已完成七大动画工作室布局,并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。

  融创文化旗下影视产业基地与特效、动画公司BASE,不仅参与过《星球大战》、《变形金刚》系列的后期制作,还制作了首部原创动画电影《许愿神龙》,今年初一上映就收获超1.6亿票房。

  

  2021年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》,也分别收获超10亿和5.75亿的票房。其中,《刺杀小说家》还是在融创文化旗下的东方影都影视产业园内拍摄的。

  

  2020 年,融创在一片亏损的埋怨中实现逆势增长,靠的是提前谋划降杠杆,发挥地产主业优势,不断扩展地产+的外延和深度,实现了均衡、高质量的发展。这或许是全国所有房企可以参考的成功转型案例。

  

  每一次危机都会催生截然不同的两个企业群体,一个是被危机杀死的企业,一个是在危机中勃兴的企业。

  前者没有等到春天的到来,后者却信奉“危机是我们的朋友”。

  任何绝境都有机会,严苛的环境更能让优秀者脱颖而出。

  换句话说,对高周转模式的围追堵截,并不是房企的末路,也不是完全否定房地产。国家统计局发言人刘爱华在3月15日的国新办发布会上表示:

  相信在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”大原则指引下,房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。

  你看,“进一步持续健康发展”,意思够明白了吧?

  换种活法,房地产行业风光依旧。正如融创中国董事会主席孙宏斌所说,2020 年,地产行业销售规模依然达到 17 亿元,今年肯定会突破 18 亿元,“在如此巨大的市场空间下,行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大”。

  大好年华才刚刚开始。

  未来,地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、地产+等综合实力比拼的年代。

  对每一个房企来说,拥抱明天,都需要彻底转变的勇气和决心……

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