2020年1月20日，随着国家卫健委1号公告的发布，这场没有硝烟的疫情防控阻击战打响了。
对此，国务院及各地人民政府纷纷出台一系列防控疫情的政策和紧急措施，这也带来了许多事关你我的法律问题。
为应对疫情，许多线下实体门店不得不选择关门停业。现广东扬鼎律师事务所（以下简称“扬鼎律师所”）就疫情停工期间的租金减免问题，进行如下简要阐述：
法律分析
本次疫情是否属于“不可抗力”？
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效，但仍有参考价值）第三条：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
一般认为，不可抗力包含两种：一是如台风、地震、海啸等重大自然灾害；二是如战争、罢工、暴动等异常社会事件。导致本次疫情的冠状病毒，是目前已知的第7种能够感染人类的冠状病毒。黏膜感染、空气传播等传染特性，使得病毒迅速传播，疫情大面积爆发，这是人类始料未及的。如今，疫情发展至全民动员的局面，属于异常、突发的社会事件，也是不能预见、不能避免并且不能克服的。因此，本次疫情符合“不可抗力”的规定。
本次疫情是否属于“情势变更”？
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
为全面做好防疫工作，政府作出了封城、交通管制、延长假期等一系列行政行为。有观点认为，政府行为未包含在不可抗力的两种情形中，因此不属于不可抗力，但上述行政行为导致社会发生了重大变化，从而实际影响了租户的经营状况，致使其不能实现合同目的，即属于“情势变更”的规定，应根据公平原则减免租金。
减免的数额该如何确定？
扬鼎律师所魏展谦主任律师提到：“减免租金时限的长短直接影响了租金的数额”，因此除了是否应当减免外，实践中争议较多的还有减免的时限的长短。一般而言，减免期间应当包含政府禁令的持续期间，比如本次疫情中的延长复工期间。然后，再结合行业特点及自身特殊情况，适当延长一段时间。
因此，在没有明确合同约定的情况下，具体减免数额需结合疫情对合同履行所造成影响的大小等各种因素进行考虑。
判例说法
扬鼎律师所建议
（一）对于承租方
魏展谦主任律师建议：“有条件的，可在签订《租赁合同》时敲定免责条款，对特殊事项（如征收征用、政府行为、武装冲突、瘟疫、罢工、暴乱等）的免责情况进行约定。若《租赁合同》中没有相关约定，按《合同法》等法律规定进行即可。”
承租方可在疫情发生后主动、及时地向出租人提出减免的申请，协商一致后签署补充协议。同时，应当保留疫情对经营影响的证据，如店内监控、客流照片、经营流水等，以便后期维权。
（二）对于出租方
魏展谦主任律师提示：除了在签订《租赁合同》时共同对免责条款进行协商、约定外，在疫情发生后，还可针对租赁商户的不同营业情况，制定不同的租金调整方案。控制疫情需要全国上下众志成城，万众一心。适当的减免租金，不仅有利于加强租户信任、维系租赁双方的感情，还有利于体现企业的社会责任感、树立企业形象。
以上意见属律师个人意见，仅供参考！
来源：广东扬鼎律师事务所
