2019年，北京限竞房十大看点|产权房|开发商|价格战

　　相比于终日出手互杀的互联网，抢客户抢出血案的P2P，价格战是常规武器今天不见明天见的汽车，房地产虽然也是数万亿量级的行业，但日子一直过得和和气气的，即便是竞品项目见面，也都和和气气的，尽管背后还有暗中的“用力”，但总体上还是你好我好大家好，相互过得去，大家一起过个好日子。

　　这不是没有原因的，毕竟房地产行业作为资产市场的主要领域，过去几年的“蛋糕”在不断变大，吃“增量”的饭，总归不用图穷匕现。不过，2019年来了，这样的日子或许就要一去不复返了。尤其在北京，随着大量限竞房的入市，又叠加了共有产权房的供应高峰，再加上再没有不断做大的增量蛋糕，“你多我就少”的博弈时代，就要开始了，这一点，限竞房市场表现尤甚。

　　有大战，即有战法，有战法，即有看点，有看点，即有门道。胜败谁属，皆在看点之中。打法有变，此亦已然是大势，于战法中看门道，猪年新年之际，攸克君奉上限竞房2019年10大看点，与君共勉。

01、价格战一触即发，怎么打？

　　在相当长的时间里，上至老板，下至项目操盘负责人，在房地产界，用价格打仗，都是丢面子的。但现在不一样，活下去的时代，面子是次要，命是首要，但是，没怎么打过价格战的开发商，更具体一点说，是限竞房的开发商，可以扪心自问一下，你真的会打价格战么？

　　2019年限竞房供应量将继续井喷，加上18年积压的上万套房源，巨大的市场供应量很有可能造成局部的供过于求，限竞房的价格战在今年想必是不会少的。明降，每平方降上1000~2000元，来的直接，会不会连带产生更大的观望情绪？暗降，利用各种营销时点，降价促销。哪种更好？攸克君相信，这些恐怕只能等着市场来验证。

　　2019年，开发商们会慢慢明白，曾经“不齿”的价格战，一样是一门学问，而且，里面的学问深了去了。建议如果有家店、零售业、汽车行业的朋友，可以好好了解一下，关于价格战，要打怎么才能一打就显效。

　　是明降还是暗降，是区域局部价格战还是全面价格战，价格战地底线又会在哪里？这一切的一切，都将等待市场去进行验证。

02、限竞房渠道费率如何管控？

　　我们不得不说，开发商这个群体，相较于其他行业，对于如何理解关于“价格“的竞争力，是能力最差的一个群体。比如，2018年，很多限竞房的开发商就认为，因为限价，价格低，不用怎么营销，房子自然就能卖掉，但是，被市场打了个脸。

　　于是，渠道被重拾，慢慢地又走向另一个极端，高度依赖渠道带客之后，限竞房领域的渠道费也开始飙涨，从最初的“千分之几”，到了现如今2%或3%。不少项目为了促成项目去化、尽快回款，不惜借此牺牲利润率，以50%的房源计算，如若渠道费再拿走2%甚至3%，几乎是没有什么利润可言。

　　2019年，如果渠道费率得不到有效管控，对于限竞房项目而言，将会是非常棘手的一个问题，一旦项目营销层面患上渠道依赖症，没有渠道就不会卖房子，那么项目利润率可想而知会被稀释到何种程度。

　　你的老板会问你，没利润，还干什么干？

03、限竞房营销如何创新？

　　行业里曾经有个段子，发生在市场繁荣期，一个代理公司找甲方开发商催要代理费的账目，开发商拖着不给，还大言不惭——市场这么好，我啥都不做，房子也卖了，你们的价值在哪里？

　　当然，这只是一个极端状态下的段子。如今，这样的市场已经不再，市场下行、降温的时候，卖房就要看营销专业能力了，那些以分析宏观经济局势最终得出房价要涨的销售人员可以靠边站，即便是被认为有价格优势的限竞房，也要有一整套专业的营销打法和思路了。

　　攸克君就问一个问题，面对2018年仅30%的去化率和2019年近5万套的限竞房项目，试问增量客户去哪儿找？

　　攸克君曾不止一次的说过，如果市场下行是业内共识，那么下行阶段就更考验营销能力、体现营销价值。而区别于商品住宅和豪宅的营销模式，限竞房市场出于对客源的迫切需求而不断倒逼着项目作出营销层面的创新，最直观的莫过于看房团营销手段的回归，与之相搭配的创新形式是诸如“买房大家帮”这类线上直播和线下看房相捆绑的营销模式。但这也还只是众多创新营销模式的其中之一，未来限竞房在竞争不断加剧的市场环境下，在营销费用愈来愈紧的前提下，势必还将催生出更多极具创新思维的营销手段。

04、限竞房如何打赢共有产权房？

　　去年很多限竞房开发商和攸克君讨论问题的时候，都持有一种观点，即共有产权房和限竞房是两个市场，没什么直接关系。攸克君对此一直将信将疑，结果，市场的表现，在一定程度上打了持有这些观点看法的开发商的脸，到了2019年，攸克君真心奉劝大家，万万不要再觉得共有产权房和限竞房没有关系了。

　　不信，你就去看看，哪个限竞房热点供应的同区域，没有几个共有产权房？客户分流，是在2019年限竞房必须面对的问题，绕也绕不开。

　　2019年，限竞房客户的竞争和分流将会更加激烈，因为2019年将有超2万套的共有产权房入市，几乎在新增供应层面和限竞房是1:1的状态，且在这些即将入市的共有产权房当中，亦有不少位于海淀、东坝等位置较好的项目，虽然不是百分百产权，但巨大的价格优势将会使很多刚需客户动心。

　　来自共有权产权的客户分流和竞争将会成为限竞房在2019年的核心竞争对手，这是限竞房开发商所不可回避的一场硬仗，甚至在今后的几年时间里，这样的竞争会成为常态。

　　而除了共有产权房的竞争外，还要面对二手房、存量商品房、存量限竞房、区域限竞房对于项目客户的分流和抢夺，可想而知，2019年的限竞房市场竞争将会如何激烈。

　　你认为你是完全产权有优势，殊不知，那边厢，“房住不炒“的观念，已然深入了一部分客户的心。

05、热点区域，谁执牛耳？

　　不管哪个年代，区位在房地产行业中，都是无可替代的重要要素，即便是在限竞房领域，仍是如此。从今年的情况看，限竞房一样有热点的优势区位，比如，已经降落飞机实验的首都第二国际机场、比如进入到园博会倒计时的延庆，再比如抓紧备战冬奥会的石景山。

　　限竞房最初从表面上看，价格是最大的竞争力，但这有一个前提，就是在市场供应量不大的情况下。2019年，显然不是这个局势。当限竞房供应总量开始翻倍的时候，曾经的“价格优势”被填平，所有人都有的优势，就不算是优势，那么，此时，第一个功课摆在面前的，恐怕就是如何借势区域利好，做好营销，进而卖房了。

　　比如大兴分区规划中，就明确了大兴定位为新时代首都新国门的区域定位，新机场航空经济对区域的带动作用也将愈发明显。

　　规划中，中轴线及其南延长线、生态新都苑、大兴新城、亦庄新城、以及北京大兴国际机场临空经济区都将是发展重点，而几个重点区域中，如魏善庄、庞各庄、瀛海等板块的限竞房项目自然而然也会受到这波区域规划利好的辐射，从而加持项目未来发展预期。

　　以2019年即将入市的限竞房项目大兴金茂悦所在地魏善庄为例，受益于大兴分区规划，魏善庄将坐享中轴线、新机场、新国门商务区、生态新都苑等诸多利好，而区域房价尚处于洼值，不知2019年是否会有一个明显的突破？

　　区位自然是一个金钥匙，在这几个有优势区位的限竞房项目，相当于含着金钥匙出生，不过，不是所有天赋异禀的人都能成功，造化之外，要看能力，这话，对限竞房的2019，同样适用。

　　试问一句，近期刚刚出台的北京14个分区规划，有多少地产营销人认真研读过了呢？

06、“新军”入盟，表现如何？

　　武林高手打擂台、举重比赛拼冠军，那些大重量级的选手，总是先看，然后再出场。限竞房市场也是一样，不管是主观原因还是客观因素，在过去的2018年中，限竞房市场并不是所有开发商的市场，有不少知名开发商并未加入战局。不过，2019年就不一样了，新军入盟，多是大有来头。

　　已知全新加入的包括金茂、中铁诺德、合景泰富、新城控股等都将为京城楼市奉上自己的首个限竞房项目，越来越多房企更是开始不断搭载品牌的中高端产品系加码市场，代表限竞房按照中高端商品住宅的准则来择址营建从而实现“去限竞房”的目的。

　　话说回来，限竞房虽然也是商品房，但因为限价，其市场规律显然与纯商品房不同，也就是说，过往的所谓“大房企“的传统成熟的那一套，能否与限竞房市场的有效衔接，或者说，能快速适应，聚化并产生乘数效用，再造竞争优势？这其实是一门大学问。看起来，也会非常好看。

07、户型研发如何创新升级？

　　去年，受制于7090政策，限竞房90平左右的三居户型就像是一个生产车间上批量产出的，同质化问题严重，不仅在无形中延长了购房者的选择周期，也在一定程度上打击了购房者的选购热情，整体去化效果自然也颇受影响。

　　进入2019年，不少房企开始吸取过往的经验教训，在户型层面不断发力，攸克君已知的多家房企，光是在户型端的规划就推翻重来了几十次，重视程度非常高。

　　而已知即将入市的大兴金茂悦更是推出了104平三面宽的4居创意户型，这在当前市场上也是头一份。

　　要知道，为了保利润，一般开发商都会把7090剩余的30%房源，要么做成别墅类产品，要么做成面积较大的三居或者四居，而在小于110平米的低总价四居，目前很多限竞房项目是没有太多产品可供选择的。

　　大兴金茂悦的百平四居产品恰恰填补了这一部分的需求空缺，同时也满足了这部分客群想要一步到位置业、免去换房周期长和成本压力大的置业困扰。

08、精装增配是否成为市场标配？

　　去年下半年开始，不容忽视的一点是，在下行市场的倒逼下，精装限竞房的入市趋势开始逐渐多了起来。

　　进入2019年，一个值得探讨的问题是，限竞房精装是否会成为一个普遍现象，成为市场标配？在去年年初房企大肆盛行的减配动作中，是否在2019年会迎来一个颠覆，增配开始盛行？

　　比如，攸克君已知的如大兴金茂悦推出的就是全精装交付，且精装标准还是全智能的科技精装，北京首个小米智能社区就将落位到项目上。再比如，攸克君还从部分房企处听说，2019年不少在城市核心区域拿地的限竞房项目都是奔着10万+的顶豪去打造的，虽然受限价制约，但是项目品质是完全不输顶豪项目的，如果真是这样，那对于购房者来说，倒不失为是一个购房利好。