非常时期的年报季，大家都保守了许多。连一向大刀阔斧惯了的恒大，都喊出“控规模、降负债”的口号。不管你承认与否，房地产开发行业的增速都在放缓。
此时，头部房企在寻找适合自己的新战场，中小房企则在考虑如何能不掉队、不被吃掉。尤其是，半只脚已经跨入千亿门槛的房企来说，此时的心态和速度，该如何把握？
今天我们来解读佳兆业（01638.HK）。
壹
疫情之下目标不变
我们先来看几个佳兆业2019年年报的关键数字：
- 合约销售金额881亿元，同比增长26%。
- 营业收入达480亿元，同比增长24%，三年复合增长率近40%。
- 净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元。
- 净负债率较2018年年底下降92个百分点。
这份答卷，即便是放大到整个top30的品牌房企来看，也算一份不错的成绩。不管是规模增长的速度，还是负债率控制的比例，在经历了停牌“黑天鹅”事件后，佳兆业回血的速度已经算相当之快。
3月31日，在业绩发布会现场，佳兆业集团执行董事兼总裁麦帆说，疫情下也不会轻易改变制定的业绩目标，2020年佳兆业整体可售货值约1800亿，有信心完成1000亿的销售目标。
从土地储备结构及其货值看，完成目标确有胜算。去年佳兆业新增项目30个，规划建筑面积约411.8万平方米，按权益建面计算，大湾区新增供货占53%，华中和长三角分别占22%、13%。
截至去年底，佳兆业拥有176个房地产项目，分布在全国48个城市，80%位于一线及重点二线城市，土储总规模2680万平方米，其中大湾区占51%。广深土储规模又占其大湾区土储总规模的35%。
佳兆业土储货值接近5300亿元，深圳占总货值的1/3。2020年可售货值1800亿元，55%来自大湾区。按去化率六成计算，实现1000亿元销售额没有多大压力。
贰
城市更新布局完成
时间拨回到2017年3月27日，停牌两年多的佳兆业，正式在香港联交所复牌交易。
信心是黄金，在资本市场“休息”这么久的佳兆业，必须重新唤醒市场的信心。此时，千亿目标便是一针很好的强心剂。
不过，佳兆业2016年的销售业绩不足300亿，要在未来两到三年突破千亿规模，意味着年增幅在远超百强房企，而此时恰逢新一轮房地产调控开启，这多少让人觉得公司目标过于冒进。但佳兆业手中的一张底牌，给了它极大的勇气。
这张底牌，便是旧改。
素来有“旧改之王”之称的佳兆业，最早也是从烂尾楼、旧改起家，这也为其奠定了足够的价值基础。特别是近几年，房地产行业进入下半场，存量房时代全面到来，新增住宅开发的天花板近在眼前，如何能够从已有物业挖掘更大的价值点，这其实是佳兆业一直在做的一件事儿。
可以说，也正是因为旧改项目的支持，让佳兆业在复牌后，在近三年的时间里，快速实现了将近40%的复合增长率。
根据年报披露，2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。这其中，新增的城市更新投拓项目共19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米。
目前，佳兆业共有147个城市更新项目，对应货值约2.5万亿元。按计划，佳兆业每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元。
以大湾区为核心，佳兆业在目标区域的城市更新大布局，基本完成。未来几年除了潜在城市的适当拓展，更重要的是较大力度加快已有项目的转化。
从这张图我们可以看到，佳兆业目前的重点战场聚焦在大湾区。近两年，伴随着大湾区发展提速，也让提前布局的佳兆业兑现了红利。2019年合约销售额，大湾区贡献占比高达61%。
根据年报数据显示，旧改对佳兆业合约销售和结转收入贡献比率已经从2016年的25%上升到了2019年的38%。
目前，大湾区的城市更新项目占比达到99%，分布在深圳、广州、中山等湾区核心城市。可以说，这些项目也成为支撑佳兆业盈利稳定增长的关键点。
据悉，2020年佳兆业还将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来3-5年，则计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，整个佳兆业在大湾区将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
叁
公司的自我更新
大湾区也好、旧改也罢，都是当下楼市炙手可热的关键词，读年报的这些日子，攸克君也提到，当楼市进入下半场，拼的不仅仅是规模，而是有关拿地能力、业务拓展能力、产品力以及服务力的复合命题，特别是当挣“块钱”的时代已经走远，除了找到适合自己的发展路径，更强的盈利能力和降负债能力，才是终极硬核实力。
以城市更新为发展肌理的佳兆业，自身也在更新。重要表现便是降负债，增厚利润率。
年报显示，2019年，佳兆业净负债率较2018年年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。佳兆业集团高级顾问谭礼宁表示：“未来集团在降负债方面将向行业看齐，希望2020年的净负债率能够降至120%以下。”这意味着今年还有二三十个点的降幅。与流动负债相比，公司速动比率维持在1.1倍，手头现金（现金及银行存款）较上年年底增长61%至370亿元，完全可以覆盖短期到期债务。
2019年佳兆业归母净利润增幅高达67.1%，在各地对房价保持严厉调控的时期，做到这一点很不容易。去年，佳兆业实现合约销售均价18983元/平方米，虽然同比只微增4%，但要看到，不少房企的合约售价是下降的。
同时我们看到，佳兆业2019年新增土地权益地价272.14亿元，均价6609元/平方米。这些项目即使与去年的销售均价相比，也有较大的利润空间。
同时，佳兆业还在积极拓展境内外融资渠道，2019全年获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。在海外融资方面，也在2019年10月发行了4亿美元优先票据，成为中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。
当规模命题达成，行业更关心的便是价值内核，这个被称之为“旧改之王”的佳兆业，如何在产品端赋予更多的品质基因，这也是佳兆业此时思考的另一个关键问题。
今年疫情暴发之后，人们对于居住空间有了新的认识，对物业服务也有了更高的要求，这直接决定了房企是否是一个足够合格的品牌。据了解，今年，佳兆业旗下各板块也实现了联动抗疫，在营购物中心、文体场馆、公寓减免部分时段租金，同时，推出直营线上购房平台“筑梦佳”，为置业者提供“非接触式”的安全有效置业模式。
楼市下半场不但在考验着房企规模突破的能力，更在考验优质增长和风险把控的能力。对于半路开始冲刺的佳兆业来说，足量的旧改资源为其奠定了坚实的基础，源源不断的旧改项目的入市，对佳兆业来说无异是最可靠的一把钥匙，而这把钥匙，正在帮他打开这扇千亿大门。
