浩硕律师丨就因为小产权房便宜，你就买它？

　　面对日趋上涨的房价，对于普通老百姓而言，想要买套房可能要花费老百姓一生的积蓄。小产权房相对与商品房而言比较便宜，没有产权到期、交易税费等问题，因而很多老百姓开始选择购买小产权房，但由此产生的矛盾也越来越多。

　　一、什么是小产权房？

　　小产权房，并不是法律明确规定的概念，目前对小产权房的概念形成主要是相对于“产权房”而言，小产权房指的是没有办理相关证件、没有缴纳土地出让金等费用、没有国家房管部门颁发的产权证的房屋，其类型主要包括以下三种：

　　（1）占用农村集体经济组织的土地，流转农民集体用地使用权，进行违法建设，并将土地用于住宅开发时形成的房屋；

　　（2）在军队享有使用权的土地上开发建造，卖给非军人的房屋；

　　（3）在政府划拨或出让的土地上，不按照相关规划建造的，具有产权纠纷的房屋。

　　二、购买小产权房有何风险？

　　购买者权益不受法律保护：小产权房只具有商品房的使用性质，不具有商品房应有的法律性质，小产权房购买者没有小产权房的房屋产权，其权益不受法律保护。房屋所有者出售房屋后，由于小产权房无法完成产权过户，若出售方再签订房屋买卖合同将房屋出卖给第三方，以达到“一房二卖”的目的，购买者的利益难以得到保障。

　　质量安全难以保障：一些开发商在建造小产权房时，由于没有监管、验收等环节，为了赚钱会出现偷工减料的现象。在房屋实际使用过程中，不但房屋质量和后期维修难以保证，后期物业管理也容易出现问题。一旦出现房屋纠纷，购房者难以找到合适的对象进行维权，只能自担损失。

　　面临被拆迁风险：小产权房属于违法建造、违法用地的房屋，面临被责令限期拆除的风险，购房者可能会陷入既无法取回房屋、也无从索回购房款的局面。同时，在国家出台征地拆迁方案时，由于小产权房没有产权证，无法证明购房者是合法的产权人，购房者无法得到相应的拆迁补偿。

　　三、小产权房买卖合同的效力如何？

　　根据《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

　　同时，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条的相关规定可知，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　由此可知，我国法律并不禁止小产权房在同一集体组织成员之间进行流转、交易。具有民事权利能力的同一集体组织成员之间的小产权房的买卖合同一般认定有效，而集体组织成员与非本集体组织成员之间签订的买卖小产权房合同认定无效。