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克而瑞:8月土地整体市场成交量价齐跌,溢价率微幅回升

克而瑞:8月土地整体市场成交量价齐跌,溢价率微幅回升
2020年09月29日 11:30 新浪网 作者 乐居财经

  乐居财经讯 星雯 近日,克而瑞研究中心发布8月中国房地产土地月报。中国房地产土地月报显示,8月整体市场土地成交量价齐跌,溢价率微幅回升。

    具体表现在以下几个方面:

  第一、供应:土地供应规模小幅回升,但整体依然处于低位

    下半年以来,各城市供地节奏不断调整,土地供应规模较二季度有所下降,8月供应虽较上月微增,但仍处于今年3月份以来的较低位。CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为27310万平方米,环比微增3%,但同比却下降了15%;供应幅数为4492幅,环比下降2%,同比也下降14%。

    分能级来看,各能级城市表现各异:环比来看,一线和三四线城市供应均增加,尤其是一线城市,增幅超两成,二线则明显减少。具体来看,一线城市8月供应量环比上月增加24%,高达485万平方米,主要是由于广州8月供应激增所致,总体量达347万平方米,较上月大增192%,共计21宗,除增城、从化等以往主力供应区域外,越秀、番禺、花都等供应较少的区域也有宅地推出;其中,最值得关注的当属位于番禺的广州南站片区地块和大学城地块,片区内住宅用地向来较为稀缺,新房供应相对紧缺,房企可重点关注。其次是上海,供应量有135万平方米,涉及19宗地,其中8宗是租赁或保障房用地,保障房供应力度逐渐恢复,不过虹口区北外滩挂出一宗商住地,地块起价20.70亿元,楼面起价46000元/㎡,由于区位较佳,预计竞拍会比较激烈。深圳供应相对较少,仅涉及1宗商办地块,位于南山区后海中心区,建筑面积为3.51万㎡,起拍价7.46亿元,或是定向出让地块。北京8月无新增挂牌。二线土地供应量较上月有明显下降,降至4877万平方米,其中天津、南京、宁波、郑州、长沙等城市供地量比较突出,均超200万平方米。三四线供应则相对平稳,较上月增加9%至21947万平方米。

  第二、成交:总成交规模连续两月下滑,8月环比降幅达15%

    受近两月土地供应量减少和调控升级的影响,8月全国土地成交量继上月之后再度下滑。据CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性用地成交幅数共计3294幅,环比下降17%,同比也下降了5%;成交建筑面积降至20014万平方米,环比减少了15%,同比也微降2%。

    分能级城市来看,各能级城市市场基本一致,环比均呈下降趋势,并且降幅均在10%以上。具体来看,一线城市成交总量为389万平方米,其中京、沪两城是主力,成交总量均接近150万平方米,但广、深体量较小,使得成交总量环比下降12%;二线城市8月成交总量为5096万平方米,环比下降13%,但同比增加15%;三四线城市8月总成交建筑面积为14528万平方米,环比下降16%,同比下降7%。

  第三、价格:供地结构改变叠加政策收紧影响,8月平均地价再度下滑

    由于成交建面和二三线高价地占比均有不同程度的下降,8月成交总金额降幅显著,环比下降20%至5377亿元,但和去年同期相比增加了20%;成交均价方面,8月平均地价为2687元/平方米,环比也下降了6%。究其原因,主要是由于杭州、南京等多个二线城市主体供地区域向郊区转移,高地价城市入市体量明显减少,使得8月楼板价下降。

    各能级城市表现不一,环比来看呈现出一线上涨、二三线下降的格局。其中,一线城市成交平均楼板价为19392元/平方米,环比上涨8%,究其原因,主要是上海有多宗优质地块成交,不仅有内环内稀缺商业地块成交,外郊环热点板块也有优质地块出让,闵行七宝、浦东周康、嘉定南翔等板块均有溢价率超30%的宅地成交,楼板价均在3.8-5.5万元/平方米之间不等,因此一线城市地价被推至高位;二线城市由于热点城市主力供地区域向郊区等非热点区域转移,成交均价明显下滑,为4410元/平方米,环比下降了3%;三四线城市由于徐州、六安等低地价城市成交量增加,而昆山、东莞、绍兴等高地价城市成交量减少,楼板价环比下降14%,降至1635元/平方米。

  第四、结构:商业占比进一步降低,宅地占比环比上升2.1个百分点

    结构方面,住宅的优势依然比较突出,占比明显上升;与此同时,商业占比再度下滑。具体来看,住宅占比环比增加2.1个百分点,为62.4%;商业用地占比则环比减少2.4个百分点至36.9%;占比较低的办公用地的成交占比升至0.2%,而多属性用地的成交占比则相对稳定,依然维持在0.4%。

  第五、溢价率:多城市高溢价地块频出,带动溢价率微增至16.2% 

    市场热度方面,在上海、西安、宁波、合肥等热点城市优质地块高溢价成交的支撑下,溢价率依旧处于高位,为16.2%,环比微增0.1个百分点。不过,随着更多城市收紧政策,严控地价,溢价率接下来仍有可能下行。

    分能级城市来看,各能级城市市场热度不一,呈现一线下降、二三线上升的格局。其中,一线城市8月平均溢价率为14.1%,较上月降低2.2个百分点,虽然上海有多宗郊环热点地块高溢价出让,但京、广、深成交溢价率均在低位,因此导致一线城市成交整体溢价率不及上月;二线城市中,南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让,特别是成交量最大的西安在西咸新区有多宗地溢价率过百,福州更是有7宗主城宅地集中出让,拉动二线城市整体溢价率小幅上扬,增至13.8%;三四线城市方面,徐州、绍兴、佛山、六安等城市8月高溢价地块频频涌现,8月热度再度上升,溢价率升至19.1%的高位。

  第六、流拍率:流拍率降至6.1%,二线城市远郊地块流拍较为常见

    受调控升级、供应收紧的影响,流拍现象有所缓解。据CRIC重点监测的城市来看,8月土地流拍率降至6.1%,较上月减少0.7个百分点。就流拍类型来看,无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成,分能级来看,西安、福州、南宁、济南、重庆等二线城市居多。从流拍地块特征来看,这些地块或位于远郊区县,配套欠缺,或是商办地块,房企青睐度不高,最终遭遇流拍。

  第七、城市排行:京、沪两城均入围金额榜TOP3,武汉位列面积榜榜首

    与全国土地市场规模变动走势一致,8月重点城市经营性土地成交建筑面积TOP20城市的总成交体量较上月再度下滑,成交建筑面积降至4369万平方米,占重点城市总成交量的70%,集中度较上月增加5个百分点。具体来看,8月成交量前20城市成交面积均超过200万平方米的城市有7个,较上月减少了3个,入榜门槛降至81万平方米,因此总成交规模也呈下降趋势。其中,成交体量最大的城市是武汉,总成交建筑面积为596万平方米,共计成交16宗地,主力供地区域集中三环之外的黄陂、东湖高新等区域,其中黄陂临空经济区7地块总建面就超400万平方米,由绿地以164亿底价竞得,预计用于建设中部会展中心项目;西安成交体量排在第二位,为449万平方米,涉及24宗土地,主力供地区域仍然在西咸新区,其中位于沣西新城的两宗宅地竞争激烈,均经过多轮激烈报价才成交,溢价率均超过了100%,若考虑教育配建等附加费用,实际成交楼板价也则创下了西咸新区成交楼板价新高。7月成交建面榜首城市徐州8月表现依旧突出,总建面高达401万平方米,除贾汪、邳州等主力供应区域外,市中心城区也有多宗优质宅地出让,其中最受关注的当属华东机械厂宅地,该宗地位于泉山中心城区,位置优越,最终在经过147轮激烈竞争后,被南京颐居摘得,成交楼板价达到16907元/平方米,再度刷新徐州土地成交单价最高纪录。从能级分布来看,二线城市有12席,与上月持平;三四线城市有5席,较上月减少1席,除徐州外,佛山、六安和张家港表现也比较突出,成交建面均超100万平方米,另有绍兴活跃度相对较高,成为入榜门槛城市。此外,一线城市除深圳之外均入榜,沪、京、广成交量分别为148、146和91万平方米,分别排在第11、13和19位。

    受热点城市优质地块供应减少的影响,8月重点城市经营性土地成交总金额TOP20城市的成交总金额相比上月明显下滑,降至2784亿元。具体来看,8月成交量前20城市成交金额超过200亿元的城市仅有4个,与上月持平。摘得成交金额排行榜榜首的是宁波,总揽金达382亿元,涉及36宗地,有六成土地溢价成交,鄞州区热度不减,出让土地成交溢价率多在25%以上,譬如东部新城核心区地块被雅戈尔联合体以最高限价42.07亿元+配建1300平方米人才安居房竞得,实际可售楼面价达32846元/平方米,已经超过了政策出台之前明楼地王的单价,优质地块地价依然在刷新历史纪录。上海排在第2位,土地成交金额为370亿元,涉及19宗土地,其中内环内有一宗稀缺商办地出让,由新世界发展底价竞得;外郊环热点板块土拍热度仍然高涨,闵行七宝、浦东周康、嘉定南翔、青浦徐泾等板块均有溢价率超30%的宅地成交,楼板价均在3.8-5.5万元/平方米之间不等,尤其是位于闵行七宝的古美宅地,由于临近地铁且周边配套完善,更重要的是该板块内基本无新房供应,最终旭辉+融信以54814元/平方米的楼面价拍得,溢价率高达41%。排在第三位的是北京,总计揽金257亿元,涉及6宗土地,分别位于大兴、顺义和怀柔,中海、路劲、平安、北京城建等均有所获。成交建面榜首城市武汉则居于第四位,总成交金额达248亿元。分能级来看,一线四城除深圳外,其余三城均上榜,上海和北京排名相对靠前,分别在第2和3位,广州相对靠后,居于第8位,二线城市有14城入榜,除上文提到的宁波和武汉超200亿元外,成都、西安、长沙、厦门、合肥、苏州、福州、郑州、天津、重庆、哈尔滨和济南等城市土地成交总金额均不足200亿元。三四线城市中有3个城市上榜,其中,徐州和佛山表现尤为突出,成交金额分别为128和118亿元,分别排在第6和9位。

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