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克而瑞:8月土地一线城市量跌价涨,二三线城市成交量价齐跌

克而瑞:8月土地一线城市量跌价涨,二三线城市成交量价齐跌
2020年09月29日 11:39 新浪网 作者 乐居财经

  乐居财经讯 星雯 近日,克而瑞研究中心发布8月中国房地产土地月报。中国房地产土地月报显示,8月土地一线城市量跌价涨,二三线城市成交量价齐跌。

    具体表现在以下几个方面:

  第一、成交面积:各能级城市成交体量环比均降,其中三四线城市降幅接近两成

    受近两月土地供应量减少和调控升级的影响,8月全国土地成交量继上月之后再度下滑,降至20014万平方米。各能级城市市场基本一致,环比均呈下降趋势,其中三四线下滑最明显,较7月有16%的差距,其次是二线,一线降幅则最小。

    具体来看,一线城市本月成交总量为389万平方米,较7月下降了12%,其中上海和北京成交比较突出,成交体量均接近150万平方米。具体来看,上海是一线城市中成交量最高的城市,成交建面共计148万平方米,涉及19宗土地,其中内环内有一宗稀缺商办地出让,宗地位于黄浦区淮海中路商圈核心地段,区位十分优越,但相应拿地条件也比较苛刻,最终由新世界发展底价竞得。值得注意的是,本月外郊环热点板块土拍热度依然不减,闵行七宝、浦东周康、嘉定南翔、青浦徐泾等板块均有溢价率超30%的宅地成交,楼板价均在3.8-5.5万元/平方米之间不等,尤其是位于闵行七宝的古美宅地,由于临近地铁且周边完善,更重要的是该板块已连续3年没有出让过纯住宅地块,新房供应较为稀缺,最终旭辉+融信以54814元/平方米的楼面价拍得,溢价率高达41%。北京成交量次之,达146万平方米,总计揽金257亿元,涉及6宗土地,其中北京亦庄宅地(京土整储挂(开)[2020]028号)表现尤为突出,该地块身处于限竞房集中的河西区,也是亦庄板块中主要新增房源供应地区,由于不限价,地块吸引了中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建参与竞价,最终被中海以79亿元竞得28号地块,折合楼面价39211元/平方米,溢价率23.44%,其余5宗地均为底价或低溢价成交,整体市场热度较上月明显下滑。广州本月成交建面环比腰斩,仅91万平方米,涉及10宗地,其中有重大规划利好的南沙土拍热度最高,出让的两宗宅地均达到总价上限和竞配建面积上限,最终摇号出让,先后刷新了南沙区成交最高楼面价纪录。此外,深圳本月也成交了1宗商办用地。

    二线城市本月推地节奏趋于平缓,使得二线城市整体成交规模环比下降13%,为5096万平方米,但同比来看增加15%;价格方面,由于杭州、南京等高地价城市成交量明显缩减,因此本月二线城市平均楼面地价进一步下滑3%,为4410元/平方米。具体到城市来看,本月有6个城市的成交量都突破200万平方米,其中武汉的成交量最大,总成交建面达到596万平方米,其中武汉的成交量最大,总成交建面达到596万平方米,共计成交16宗地,主力供地区域集中三环之外的黄陂、东湖高新等区域,其中绿地以164亿元的总价包揽黄陂临空经济区的7宗地块,预计用于建设武汉绿地天河国际会展城项目,德商、弘阳、广电等也均有所获。紧随其后的是西安,本周成交量也达到了449万平方米,共计成交24宗地,主力供地区域仍然在西咸新区,其中位于沣西新城的两宗宅地竞争激烈,均经过多轮激烈报价才成交,成交溢价率均超过了100%,若考虑教育配建等附加费用,实际成交楼板价也在1万元/平方米之上,创下西咸新区成交楼板价新高;在多宗高溢价成交地块的带动下,西安本月的成交溢价率高达40%。联系成交溢价率来看,除西安外,宁波、合肥、福州等城市在本月的成交溢价率也超过了20%,其中上月收紧政策的宁波本月由于仍有多宗热点板块的优质宅地出让,如东部新城核心片区、姚江新区等,本月竞拍热度仍然比较高,多宗地竞拍轮数超过百轮。不过,从二线城市整体溢价率来看,自7月以来热点城市相继收紧调控、减少优质宅地供应下,二线城市成交溢价率已然降至年初水平,热度上涨趋势被遏制。

    三四线城市方面,本月成交体量达14528万平方米,和上月相比下降了16%,较去年同期也下降了7%。在CRIC重点监测的三四线城市中,本月有4个城市的成交量均超过了100万平方米,分别是徐州、佛山、六安和张家港。其中,徐州的成交量最大,高达401万平方米,土地供应进一步放量;除贾汪、邳州等主力供应区域外,市中心城区也有多宗优质宅地出让,其中最受关注的当属华东机械厂宅地,该宗地位于泉山中心城区,位置优越,最终在经过147轮激烈竞争后,被南京颐居摘得,成交楼板价达到16907元/平方米,再度刷新徐州土地成交单价最高纪录。联系成交溢价率来看,长三角城市土拍热度仍然处于高位,徐州、绍兴、常州等多个城市的溢价率均在30%以上,房企布局热情仍然高涨。

    综上来看,为控制地市热度,热点城市优质土地供应再度减少,本月全国土地市场成交量价环比再度下滑。而在热度指标方面,受中央多次强调“房住不炒”、热点城市相继收紧调控、提升优质土地竞拍门槛后,溢价率仍然还在较高水平;同时,从城市地价来看,厦门、宁波、徐州等城市仍在突破成交单价“天花板”,实际市场热度特别是重点二三线城市的成交热度仍然比较高。

  第二、成交价格:上海郊环热点板块供应放量,带动一线城市地价涨至1.9万元/平方米

    在成交量下调的影响下,本月成交金额也较上月下降了20%,总金额降至5377亿元,但同比上涨20%。各能级城市表现一致,其中一线城市成交金额环比减少5%至755亿元,主要是由上海高价地成交量小幅减少所致;二线城市由于多数城市主体供地区域向郊区转移,杭州、南京、苏州等高地价城市入市体量明显减少,成交金额也环比下降了15%,降至2247亿元,但同比涨幅超三成;三四线城市也在热点城市成交量明显下降的影响下成交金额降至2375亿元,环比下降了28%,同比也下降了7%。

    价格方面,受热点城市供地结构变化以及地价限制进一步收紧的影响,楼板价降至2687元/平方米。各能级城市表现方面,一线城市在上海郊环热点板块供地量明显上升的拉动下,平均地价也环比上涨至19392元/平方米,环比上涨8%,同比涨幅高达90%;二线城市本月成交楼面价为4410元/平方米,环比上月下降3%,但同比却上涨14%;价格方面,由于成交量较大的城市多为徐州、惠州等平均地价不高的城市,三四线城市本月平均地价回落至1635元/平方米,环比下降14%,已和去年同期平均地价齐平。

  第三、成交占比:成交面积占比分布稳定,三四线成交金额占比下滑5个百分点

    就各能级城市的结构分布来看,各能级城市成交建面占比与上月一致,但一、二线城市因优质地块供应增多,其成交金额占比在本月均明显回升。具体来看,一线城市成交面积占比稳定在2%左右,成交金额占比则因上海多宗外郊环优质地块成交而环比增加2个百分点至14%;二线城市成交量占比依旧为25%,成交金额占比环比增加3个百分点至42%;三四线城市成交面积占比依然为73%,成交金额占比却在热点城市供地减少的影响下环比下降至44%。

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