廊坊5年住房限购迎来终局，楼市官宣利好，出险房企能借此上岸吗？

　　作者 | 苏影

　　编辑丨卢泳志

　　来源 | 野马财经

　　这是野马财经的第2646篇原创

　　本文约2966字，阅读时长约7分钟

　　一场长达5年的住房限购走到了终点。

　　8月4日，廊坊政务官微发布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡，宣布取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。

　　受此影响，二级市场上，华夏幸福（600340.SH）、荣盛发展（002146.SZ）等环京房企股价均迎来上涨。

　　8月5日，华夏幸福的收盘价为2.83元/股，涨幅1.07%；荣盛发展的收盘价为2.69元/股，涨幅2.67%。

　　对于表现低迷的环京房地产市场来说，廊坊限购政策解除或许是一针催化剂，而重仓环京的出险房企能借此东风实现上岸吗？

　　5年限购走向终局

　　廊坊市隶属于河北省，因与北京市直接相邻，近年来，承接了不少北京市外溢的购房需求，楼市热度大幅上涨，直至2017年限购政策出台。

来源：高德地图

　　按照当时要求，廊坊市内除了大城县外，全部区域执行限购：外地户籍居民需在当地缴纳3年社保或纳税，限购1套住房；本地户籍居民拥有2套及以上住房的，暂停办理商业性质住房贷款。

　　此后，廊坊楼市热度开始回落，但关于限制性政策“松绑”的消息却不时被传出。

　　2020年4月，廊坊市政府下发了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》，实行区域差别化户口迁移政策，放宽了包括广阳区、安次区、永清县等多地的落户条件。

　　当时，市场曾将此举视为限购政策的“破冰”。

　　2020年年底，有消息传出三河市燕郊镇的限购政策已经松动，没有本地户口及社保均可以购买70年产权的新房。2021年3月，又有中介表示燕郊的二手房也将放开限购。

来源：今日头条用户“房产有点意思”

　　不过，虽然多次传言“限购已经放开”。但2022年4月，廊坊市住建局仍表示，目前廊坊仍执行非当地居民家庭提供3年社保或纳税证明等相关购房政策。

　　直至2022年6月17日，廊坊市政府官网公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。六条措施中提到，将进一步降低住房公积金贷款首付比例，并表示对引进的高端人才，各地可结合实际给予购房补贴或提高公积金贷款额度等。

　　值得注意的是，在该份文件中，对于六条政策的第一条内容，即8月更新的住房限购取消一事并未提及，而是一字“略”过。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当时市场上猜测较多，但官方的文件并未公布，可以说明是政策放松的一个信号或思路。即为了防范市场炒作，所以对类似限购等条款做了淡化处理。

来源：廊坊政务官微

　　2个月后，8月4日，传了多年的“松绑”政策终于官宣。而除限购条件被解除外，此份公告中，廊坊市政府对"北三县" 和环雄安新区周边县(市)的非本地户籍住房限售年限也进行了取消。

　　严跃进表示，此类政策的发布，也说明都市圈的房地产市场遇到了一些压力。此前一些都市圈的房地产过热，政策收紧力度大。而现在环京市场压力大，自然也会放松，充分体现了下半年政策继续放松的导向。

　　廊坊楼市难回2017年

　　在限购政策出台前的2016年，受北京市政府东迁、通州限购、轻轨设站等影响，廊坊楼市曾经历过一阵野蛮生长的时代。

　　房天下数据显示，2016年1月，廊坊房价为7872元/平方米。而到了12月，该数字则直接达到16484元/平方米，一年实现翻倍。

来源：房天下2016年廊坊楼市白皮书

　　其中环京四县涨价最为明显，当年单价破2万的项目有80%位于固安县、三河县、大厂县和香河县，燕郊地区还一度报出过超40000元/平方米的高价。

　　与房价一同上涨的还有人们的买房热情，据诸葛找房数据研究中心统计，仅2016年一年，廊坊市新房成交套数就达到49820套，总成交金额达到506.1亿元。

　　不过，随着2017年限购政策的出台，环京楼市调控效果显现，成交量回落，房价也开始下降。

　　2017年-2019年，廊坊楼市三年成交数据的总和为39541套，尚不及2016年成交量的80%。

　　受当地疫情影响，今年上半年廊坊成交量为6763套，仅为去年成交水平的40%。

　　此外，数据显示，2022年7月，廊坊房价为12012元/平方米，同比下降8.67%。

来源：诸葛找房数据研究中心

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下，廊坊取消限购具备一定的市场必要性。能缓解当地楼市较为低迷的局面，助力市场回升，有利于当地房地产市场的平稳发展。

　　“不过，在当前购房者愈发趋于理性，外加近几年投资客在环京投资楼市遇挫的背景下，廊坊的市场很难回到2017年限购之前的市场水平。”王小嫱补充。

　　重仓环京的出险房企能否上岸？

　　在限购政策的影响下，环京楼市一片冷寂，而深耕于此的房企更是倍感压力。

　　华夏幸福是其中的典型代表，2015年，踩中环京红利的华夏幸福曾以725.1亿元的销售额跻身房企10强。

来源：克而瑞数据

　　2017年，环京区域接连出台“限购令”，楼市大幅降温。受此影响，华夏幸福经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。

　　2018年7月和2019年2月，中国平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，使得华夏幸福资金危机暂解。不过，后由于疫情和政策的双重影响，华夏幸福现金流回补不足，在2021年正式爆雷。

　　当前的华夏幸福正全力推进债务重组工作。截至2022年7月31日，华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务已签约实现重组金额累计为1196.7亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。

　　除了华夏幸福外，环京地区也是“河北王”荣盛发展的土储大仓，在2018年后逐步成为环京区域拿地最多的房企。

　　仅2019-2021年三年期间，在荣盛发展新增的196宗土地中，就有94宗位于河北省，廊坊、张家口、承德、保定等城市均有布局。截至2021年年底，在荣盛发展的土地储备中，河北省总建筑面积为1501.28万平方米，占比总土储的43.28%。

来源：荣盛发展年报

　　2021年年底，随着市场环境的变化，荣盛发展高速扩张的弊端开始出现，负债增加、业绩亏损，荣盛发展的流动性面临巨大压力。此外，今年5月，其与平安信托一笔10.38亿元规模信托计划也出现违约。

　　除了本土房企外，佳兆业（1638.HK）、碧桂园（2007.HK）、合生创展（0754.HK）等房企也曾入局环京。期间，有些房企踩中红利，有些房企则因高价拿地被套其中。

　　那么，此次廊坊地区的限购政策取消，能助力出险房企上岸吗？

　　一名环京房企内部人士表示，廊坊楼市与北京外溢的购买力之间的关系是非常强的。所以此次限购解除，从历史经验上来看，会对环京、对廊坊楼市有非常明显提振作用。但由于疫情干扰，该提振作用可能会出现滞后效应。

　　他预计廊坊房价现在就应该能够坚持住，甚至开始上升，但是短期销售量未必会有明显提升。

　　另一名环京房企内部人士却有着不同的判断。他预测，限售政策官宣后，从首付比例、贷款利率，公积金提升都有改进，应该会刺激一批刚需，价格上涨不好说，但交易数量应该会提升。

　　事实上，放眼全国，环京地区的房价和产业配套，与上海、深圳等一线城市周边相比仍有差距，尚有提升空间。而怎样调动起购房者的信心，现在对于房企销售来说是比较关键的因素。

　　而对于出险房企能否上岸，有业内人士表示，现在政策对民营房企相对宽松，但是由于疫情影响，政策的效果还没有体现出来，所以绝大多数民营房企还未完全走出资金链断裂困局。大家都在等市场回暖，销售有起色之后，再去做新一轮的安排。

　　你觉得此次廊坊限制性政策取消后，环京市场会因此回暖吗？而出险房企又能否因此借到东风呢？欢迎评论区留言讨论。