外滩向北，北外滩正式拉开发展序幕|陆家嘴|外滩|北外滩

　　来源：丁祖昱评楼市

　　2020年7月3日，上海市中心出让今年来的唯一纯宅地，招商蛇口以44.04亿元的总价，8.1万元/平方米的楼板价，溢价率高达28%，刷新上海北外滩的宅地记录！

　　该地块的出让，也开启了外滩向北延伸发展的序幕。北外滩，站在了上海新一轮快速发展的风口！

　　在上海市的发展规划中，北外滩将与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区。“黄金三角”中，外滩和陆家嘴都已经发展成熟，北外滩成为其中最具后发优势和潜力的区域，未来也将成为与外滩和陆家嘴比肩的核心商务区。

　　CRIC数据显示，北外滩所在的虹口区商品住宅均价从2010年的36787元/平方米涨至2020年7月7日106995元/平方米，累计涨幅190.85%。

　　现在，外滩的新房售价已经逼近15万/平，陆家嘴也已站上15万/平的高位，作为 “黄金三角”核心商务区的重要一角，北外滩目前仍处于价格洼地。随着区域的快速发展，北外滩将快速拉平与外滩和陆家嘴之间的价差。这个代表着上海国际金融中心发展高度的“黄金三角”，未来的潜力有着无限的想象空间。

　　外滩向北

　　支起“黄金三角”核心商务区

　　2020年6月21日，虹口举行北外滩全球宣介会，市规划资源局总工程师白雪茹介绍了北外滩地区控制性详细规划。

　　规划中明确，在新的时代背景下，北外滩与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区，其发展理念、建设水平和管理模式，将成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。

　　从发展条件来看，北外滩具备三个方面的优势：地理区位、历史底蕴和滨水资源。

　　市委、市政府要求：北外滩地区规划建设要体现“最高标准、最好水平”、“突出亮点、打造精品”。

　　对标伦敦、纽约和东京等全球城市经验，北外滩规划定位为：与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅；全球超大城市精细化管理的典型示范区。

　　7月3日拍出8.1万/平方米楼板价的虹口区嘉兴路街道与北外滩核心区仅一路之隔，作为最具发展潜力的市中心板块之一，该地块也成为了2018年至今出让的上海浦西核心区域含宅地块中楼板价最高的一幅。

　　随着北外滩、外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区的逐步推进落地，北外滩区域或将得到更大的提升。

　　这主要是因为，目前外滩和陆家嘴区域已经发展非常成熟，甚至已经超出原有板块承载量，在此之前，有不少市场溢出部分分散在了前滩、后滩、东外滩、北外滩、南外滩等板块，随着 “黄金三角”核心商务区的确立，原本分散在各地的陆家嘴及外滩溢出部分会回流并集中至北外滩区域。

　　届时北外滩会与外滩、陆家嘴一起，成为上海非常重要的一部分。

　　北外滩后发优势明显

　　未来房价或接近陆家嘴

　　从2010年至2020年7月7日，对比上海全市销售单价前十的项目及虹口区域销售单价前十的项目发现，2010年至今上海单价最高项目主要还是集中在传统豪宅区内。

　　上海的高端住宅市场，主要呈现“一带多点”的布局。以外滩、陆家嘴、徐汇滨江老牌核心沿江区域为主，加上东外滩、北外滩板块，形成沿滨江带状分布；以城市中心向各区域点状分布，除了我们原来熟知的豪宅板块外，各行政区自身的豪宅聚集区也逐渐形成。

　　虽然北外滩板块在近几年的发展中，已逐渐被纳入高端豪宅市场，但目前销售价格仍然相对较低。

　　据了解，目前北外滩板块内在售新房仅有1个，为瑞虹新城天悦郡庭，目前约卖11-12万/平方米，距招商刚拍下的嘉兴路街道地块直线距离仅约1.5公里。

　　从2017年至今虹口各板块销售情况来看，整个虹口区已基本进入10w+时代，其中北外滩区域从2017年起板块均价就已超过10万/平方米，随着此次嘉兴路街道拍出，未来销售均价或将在12.5万/平方米以上。

　　我们认为，若北外滩要与外滩、陆家嘴在未来某种程度上成为同等高度的核心商务区，那么其未来高端住宅售价应该也与这两个区域相应接近。从2010-2020年上海单价TOP10项目价格来看，目前北外滩豪宅无一入选，整体均价仍然相对较低。

　　事实上，据CRIC数据显示2010年虹口商品住宅均价为36787元/平方米，2020年上半年涨至106995元/平方米，累计涨幅190.85%。

　　同期，上海内环内成交均价累计涨幅仅143.90%，全市商品房成交均价累计涨幅163.30%。

　　2010年至2020年7月7日，虹口以190.85%的累计涨幅跑在了前列，随着北外滩区域的不断发展，其未来新房价格也将逐步接近外滩与陆家嘴的水平。

　　这主要是因为第一，后发优势明显。由于房地产市场多年的快速发展，上海核心区域的大多数地块早已开发殆尽，而虹口由于前几年发展相对较慢，在上海核心区域内起点较低，据了解，北外滩的面积是南外滩的两倍之多，目前仍有许多尚未完成的旧区改造，如提拉桥、虹口港附近区域，这反而给北外滩带来了更大的发展空间，一旦这些区域开发上市，北外滩或将进入快车道发展。

　　第二，近年来城市面貌迅速改变。北外滩近年来在基础设施，商业配套各方面取得了长足进步。如自2017年北外滩地标性建筑上海白玉兰广场的落成，北外滩CBD已初具雏形。未来北外滩还将依托白玉兰广场和星港国际中心两大制高点，进一步打造顶级中央活动区，目前已规划480米“浦西第一高楼”。再加上长期以来虹口一直都是上海历史文化底蕴丰富的区域，这就使得距离陆家嘴、外滩更近的北外滩的未来价值不断提升。

　　第三，品牌房企入驻加盟，地价房价水涨船高。从瑞虹新城、新城金茂府、恒大江湾华庭，到现在的中粮瑞虹·海景壹号，虹口区域目前已有瑞安、恒大、金茂、新城、中粮、招商等房企进入，已初步形成品牌房企竞争角逐的战场，自然会造成地价和房价的上涨趋势，此次拍出8.1万/平方米楼板价的嘉兴路地块就是众多房企争夺后的结果，加上瑞虹新城在该区域一直以来的标杆品牌效应，近年来站稳了北外滩11-12万/平方米的售价，这也使得未来北外滩的房价有进一步上升的基础。