房地产的门是要开的，但只能开侧门，不会开正门。

　　文 / 巴九灵

　　最近的楼市，出现好几次尴尬事件。 比如，3月24日，“海宁发布”官微发消息称：3月25日—4月24日，首届海宁云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是针对非海宁人士放开限购1个月。

　　注：海宁是浙江的一个四线城市，自2017年4月以来实行限购，非海宁户籍人口限购1套住房。

　　不过，这个政策没有活过2小时，就被秒删了。

　　要不是多次见证这样的尴尬，小巴真不信，地方政府竟然可以有这样的操作。 算起来，海宁已经是“政策一日游”的第5个城市了，最近一个多月来，广州、济南、宝鸡、驻马店等城市有着同样的经历。 比如驻马店，将首套房公积金贷款的首付比例，从30%降到了20%，被人视作打响了“救市”第一枪，不料在一周后被约谈，结果就是已经公之于众的政策迅速撤回。 小巴认为，如果将这5个城市的行为，视为地方政府对中央“房住不炒”底线的一种试探，那么至少目前，楼市的限贷限购政策还没有放开。

　　而对于地方政府来说，试探的背后确有难言之隐——受疫情影响，国内2月乃至3月经济停摆，再加上全球疫情蔓延，外贸势必受波及，眼下能靠的就剩内需了。这时候，迅速出现了两种声音。一种认为：2020年1—2月份社会消费品零售总额同比下降20.5%，消费的恢复没那么快，再说，能指望五十、一百的消费券拉动内需吗？为了提振经济，还得房地产出马。 另一种声音则反驳：好不容易坚持了3年的“房住不炒”，就要因为疫情而放弃了？吃房地产兴奋剂后的中毒模样，这么快就忘了？仿佛，再一次走到了十字路口。这一次该何去何从？ 为此，小巴联系了包括经济学家、地产专家、地产从业者等在内的33位人士，向他们询问关于“疫情后楼市是否会放松调控”的问题，在揭晓他们的回答之前，不妨先来投出你的一票。小巴来揭晓33位采访对象的答案：超过50%的人认为，楼市会放松调控，仅有不到20%的人坚信楼市不会放松调控。

　　调控力度会有多大？25人认为在2-3分之间，无人选择5分，2人选择0分，4人选择1分。

　　预计多久会放松调控？39.4%的人认为半年之内，27.3%的人认为是1-2个月之内。

　　特别感谢

　　特别感谢33位专家.......（排名不分先后）

　　管清友 | 陆铭 | 陈钊 | 王德培 | 邱晓华 | 谭雅玲 | 易鹏 | 马光远 | 许维鸿 | 郭世英 | 伍治坚 | 朱振鑫 | 丁建刚 | 秦朔 | 吴翔华 | 邓伟岩 | 刘晓博 | 马红漫 | 刘德科 | 张大伟 | 卢俊 | 齐俊杰 | 盘和林 | 江瀚 | 恰空 | 张波 | 温俊伟 | 付一夫 | 孙不熟 | 阳光 | 以及三位不愿透露姓名的地产从业人士

　　了解了他们的判断之后，我们再来看看具体的分析，究竟楼市有没有可能放松调控，力度如何，具体措施又是怎么样的？对普通人影响几何？

　　我对未来一段时间的房地产走向有两个判断：第一个判断：“带着刹车踩油门”。房产属于特殊商品，涉及社会民生，房价暴涨引发的社会弊端无需赘言。但同时，房地产对国民经济的重要性依然存在，不会任其下行以致拖累经济。 从广州、海南尝试试探政策底线，但均被撤回的情况看，中央调控的决心并未变化，“房住不炒”方向不会改。

　　而从国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将土地审批权由国务院下放给省级政府，权利下方也意味着责任下放，地方政府肩负起维护房地产平稳发展的任务。因此，在房地产政策方面将呈现“带着刹车踩油门”的状态。第二个判断：2020楼市高位横盘。新冠疫情全球蔓延，美股十年牛市终结，一边是世界资本逃离美国，在全球奔袭，寻找新的安身之处；另一边是伴随美联储降息，全球再次开启大“放水”，货币洪水汹涌，率先复工的中国将成为新的世界经济“安全岛”。 加之全球产业链、供应链“断链”，生产资料出现通缩，而生活消费品通胀，横在两者中间的便是——楼市资产价格依然坚挺。

　　为了保经济，房地产的门是要开的，但只能开侧门，不会开正门。为什么？虽然说我们得正视房地产行业在城市发展中的正面效应，但事实是房地产在中国经济的结构里，行业地位不高，是经常被千夫所指的行业，是跟产业结构大调整唱反调的。如果开正门，就跟大环境、大方向背道而驰了。 以前经济一不行就振兴房地产，这是奏效最快的兴奋剂，可遗留下来的问题也不小。现在压力这么大，就算真的想借房地产兴奋一下，也只能默默服用，而不是大张旗鼓地来鼓励。

　　而且，调控是越来越成熟的，以前是宏观调控，现在可以做到微观调控，都已经可以细到骨髓里了，何必要大操大办。这次疫情来了之后，某些城市出台过一些政策，比如购房补贴、下调公积金首付比例，甚至短暂放开限购，但这些政策立马就被收回了。而针对较长一段时间的停工停产，政府相应地给房企打开一些侧门，例如降低预售门槛、给房企拓宽融资渠道、迅速允许高价楼盘网签回款、让房企缓交土地款等等，这些既可以缓解行业难题，也不会给市场造成不良影响。

　　所以，中国的房地产经过了这十几年的调控，如果还是老套路，经济一不行就给整个行业打开大门，那不是倒退嘛。回到现实里，地方政府的压力的确大，会怎么做呢？想方设法做到“一只手松，一只手紧”。一只手松，就是要促进交易量，交易量会产生税收，只要交易量够活跃就意味着能保房地产对应部分的GDP；一只手紧，是交易量大了之后通常会产生房价上涨的压力，此时就要用更严的调控手段让房价稳住，房价不能过快上涨是红线，触碰不得。说得更直白一点，房价上涨对GDP的贡献是有限的，但是，只要有企业买地，有人买房，房地产的贡献就在了。大操大办，肯定是不敢的，舆论压力比大家想象的要大，不然就不会有这么多的“一日游”政策。

　　一二线主要城市放开调控的概率很小，政策主动放开大概率引发超出可接受范围的上涨，特别是深圳这种城市，会进一步提高居民杠杆率和城市成本，这个恶果远大于短期提振GDP带来的收益。 而且，本身这届政府就对房地产态度偏强硬，从国务院近几次会议的文件来看，国家对GDP增速下滑的容忍度比较高，今年经济工作重难点主要放在帮企业、保就业、稳社会上，平稳扛过去，经济数据差点就差点。

　　不过，三四五六线城市在必要时适度放松购房和土地出让是有可能的，但我认为会比较“定向”和“有目的性”，也就是一城一策。 另外，还要考虑海外局势问题，目前美国政府明显有甩锅和对抗倾向，外部的风险较大。这种情况下，政府去推高内部泡沫，获得一时的数字之快，有何意义？我们的政府忧患意识很强，不可能想不到，也不可能不做准备。 所以房地产基本上不会出现很多人期盼的专门的“强力措施”，看看近期人民银行的行事就知道了，美联储四个2带大小王（无限期QE）直接一把梭哈，人民银行只是意思意思定向降准5500亿。 就如目前我们所看到的，政府是将一些不太大的具体措施组合起来打，比如新基建、定向企业救助、就业扶助、减税降费等，走精细化、定向化的非强力措施路径。

　　这次疫情是黑天鹅，突如其来，造成了经济猝死，很多行业是断崖式下跌，而且波及全球。这种非常情况靠经济转型升级、新基建等“远水”，都不能解决“近渴”的问题。房地产带动能力非常强，远远超过汽车和5G，因此需要适度调整房地产政策，增加老百姓的购房欲望。

　　具体如何调整？我认为应加大对刚需、改善型需求的支持力度。对这两类需求，房贷利率应该打折，也就是LPR利率下浮，而不是上浮。可以考虑成立住宅银行，给首套房类似公积金贷款的利率。现在公积金贷款不足以覆盖全部房贷，把公积金制度改革为“住宅银行制度”后，让首套房的贷款基本上都可以享受类似公积金贷款利率。此外，给予二孩、三孩家庭更多购房优惠，比如首付降低到2成，房贷利率进一步下浮。说白了，让每个中国人一生都有一次享受低利率购房的机会，多生养孩子的家庭有两次享受低利率购房的机会（改善需求）。普通改善购房家庭，至少利率不上浮。投资性需求购房，可以适度上浮。从时间上来说，放松调控越早越好，先从刚需购房者（首次购房）做起，把上浮的利率降下来，全国都打9折（LPR利率下浮47.5个基点）；改善型需求，都维持LPR报价利率，不加点。

　　本篇作者|李梦清|当值编辑|冯迪

　　责任编辑|何梦飞| 主编|郑媛眉