首先要说一件让人哭笑不得的事情!
今天笔者惊奇的发现,自从新城控股原董事长王振华爆出“猥亵”事件后(7月3日),关于新城控股的券商研报就绝迹了,在Wind、Choice等终端上一篇也找不到!
不得不佩服券商站队的自觉性,合规工作做得很好!
不过,即使没有券商的研报,也不妨碍!
一、公司简介
1993年,新城控股在江苏常州成立,现总部设于上海。公司秉持“商业+住宅”双轮驱动的商业模式,坚持“1+3”发展战略(以长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张),截止2019中报,已进入103个城市。
来源:华泰证券新城控股近些年的合同销售金额及增长率>
经过26年的奋斗,尤其是近4年“狂飙突进”式的发展,新城控股已成为国内规模最大的房地产公司之一,2018年合同销售金额为2211亿,国内第八!
住宅地产方面,以大众刚需盘为主,就是大家常见的住宅小区,没什么好说的;
商业地产方面,主要是商业综合体的开发和购物中心的运营管理,包括销售型物业(住宅、酒店式公寓及沿街商铺等)和持有型物业(主要是购物中心);商业地产的品牌为“吾悦广场”,致力于打造“体验式商业综合体”,知名度在国内仅次于万达广场,在长三角一带比较多!
二、住宅地产,专注二三线高能城市和刚需房
对于新城控股来说,住宅其实可以分为两部分:1)纯住宅用地开发的物业;2)商业用地开发的物业中的配套住宅部分,主要是“吾悦广场”的配套住宅和酒店式公寓等。
来源:新城控股2018年报
来源:新城控股2019中报
从上面两张图可以看出,2018报表营收为541.33亿,其中住宅销售为508.38亿,占比93.9%;2019中报的营收为170.64亿,其中住宅销售144.83亿,占比84.7%。可见,住宅在报表营收中占据绝对主力!
虽然,当年的报表营收不代表当年的合同工销售金额,但大体上的占比差不多!
上文中提到,近4年新城控股的合同销售金额实现了跨越式发展,显然这主要是住宅销售贡献的!
住宅销售为何持续高增长?
1、客观上,过去几年房地产整体上处于景气周期,大环境比较好;
2、专注二三线。无论是销售分布还是土储分布,新城控股都集中于经济发展水平不错的二三线。
来源:新城控股2018年报018年销售的城市层级分布>
由上表可得:三四线城市销售占比为46.04%,但这里的三四线城市主要分布在长三角区域(我国经济最发达的地区),很多都是经济活发展水平不错、人口净流入的城市,比如金华、镇江、湖州、太仓等。
来源:平安证券控股2018年土储分布>
2018年底,新城地产已经布局98个城市,总土地储备1.1亿平米。由上图可以得知:新城只有约23%的土储分布在经济实力较弱的三四线城市!
有人肯定疑问:一线城市(如北上广深)比二三线不知道要“高能”多少倍?为啥新城控股不去一线买地卖房?
——北上广深,对于预售和备案卡的很严!众所周知,“预售制”成就了“高周转”!但是,不同城市的“预售”的标准却不一样!
比如,一线城市要求房子封顶才发“预售证”,在调控比较严的时候,有的即使封顶了也不发预售证;但是二三四线就宽松的多,三四线基本地基打好了,就发预售证,二线一般建个四五层就发。
通过对比就发现,肯定二三四线容易高周转,而一线周转太慢了。周转太慢,导致房企大量资金沉淀时间过长,严重影响资金利用效率、现金流和项目的运营效率;
——北上广深,楼面价太高了,楼面价占房价的比例过高,净利率太低!一般情况下,楼面价占房价的比例越低,则净利率越高!
这个基本是房地产行业的常识,笔者在这里就不举例和列举数据了!在一二三四线各找几个城市,同时在这些城市找几个楼盘,搞清楚其楼面价和售价,一算即可明白!
所以,专注于二三线高能城市的房企能兼顾高周转和高盈利能力,新城就是其中之一,另外融创中国、中国恒大、万科等也是!
3、专注大众刚需。显然,刚需盘或稍微高端一点的房子面对的买房群体是最大的,只要营销能力不差,不愁房子卖不出去,新城更不用说了!
这里要说的是,豪宅和过于高端的房子,周转速度低和净利率一般都不行!比如:绿城中国,国内“高端住宅”的代名词,对细节相当苛刻,造出来的房子都是精品,自然价格也不便宜!
但是,绿城中国的“慢周转”在国内是比较有名的,净利率也不行!为什么?因为注重细节,面对的客户是高净值人群,房子的建造和销售速度都比较慢,严重影响资金利用率,即使售价高也无法获得较高的净利率!
而专注大众刚需房或稍微高端点的房子,如新城、融创、恒大、碧桂园、万科,兼收高周转和高净利率!
这一点和大家心里的“常识”严重背离,可能很多人觉得不可思议,但事实就是如此,笔者刚开始研究房地产股票的时候,和大家一样,觉得非常诧异!
三、商业地产,差异化奠定成功之路
截止2019中报,吾悦广场累计开业44座,未来将有72座开业!
新城控股的商业地产之所以能成功主要是以下几个原因:
1、配套住宅的高周转能力,解决资金沉淀问题!
大型商业综合体的开发,需要耗费庞大的资金,并且由于自持型物业不对外销售,那么就有大量的资金沉淀下来,靠租金回收初始投入资金,恐怕得要20年以上,资金回笼太慢了!
所以,政府的出售的大块商业用地中有相当部分是专门用来建造住宅的,由于住宅高周转的特性,所以弥补资金回笼过慢的问题,并且商业用地一般比较便宜,住宅部分的毛利率都非常高!
所以,住宅部分给予房企的补偿,使得房企有较大的积极性去从事商业地产的开发。
对于新城控股来说,其在住宅方面的高周转能力,无疑很好的解决了大量资金沉淀的问题!
2、差异化:专注三四线城市和体验式购物中心
1)专注三四线,主要是因为万达、华润等商业地产巨头在一二线城市早已耕耘多年,好地段都被他们占了,一二线城市的商业地产已经饱和了;
但是,三四线的商业地产却供给不足,并且巨头并未明显优势;
2)做体验式商业,主要是为了避开电商的冲击!电商无法满足顾客的购物娱乐体验,而这是线下商场能够做到的!
3)多年的积累沉淀。在大规模复制“吾悦广场”之前,2012年在常州就开了两家(09年开始准备建设)来探索商业地产的运营模式和方法,在开发周期、招商进度、合作品牌方面不断总结经验。
一直到2015年,自身的商业地产运营比较成熟之后,才开始复制扩张!
此外,2016年还专门挖来了前新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理、前万达商业副总裁陈德力先生,为公司大规模扩张商业地产做好人才储备!
【结语】
其实,新城的住宅和商业是相辅相成的,不是隔离的,商业的成功(主要是吾悦广场)有助于新城拿到大量非常便宜且优质的住宅用地,从而提高住宅销售的毛利率。
2017、2018年和2019年中报,住宅销售的毛利率都在30%以上(分别为34.85%、31.05%、33.76%),非常高,在笔者看到的这么多房地产上市公司里面,35%是最高的!
另外,新城控股在住宅方面的高周转能力,无疑增加了其商业地产的优势!
免责声明
本文由投资顾问:张槟(执业编号:A0740618100005)进行编辑整理,仅代表个人观点,任何投资建议不作为您投资的依据,您须独立作出投资决策,风险自担。请您确认自己具有相应的权利能力、行为能力、风险识别能力及风险承受能力,能够独立承担法律责任。所涉及个股仅作案例分析和学习交流,不作为买卖依据。投资有风险,入市需谨慎!