新城控股获得银行间交易商协会30亿元的中票注册额度，其中，本期中票计划发行不超过10亿元。据了解，中债信用增进投资股份有限公司将为本次中票发行提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，积极支持符合条件的地产企业有序恢复公开市场融资。这是新城控股作为示范房企，又一次享受到的政策红利。
自2021年下半年以来，如何“稳下来”成为所有房地产开发企业都迫切需要回答的命题。这场考验中，新城控股等少部分房企率先解答这一问题，它们通过稳健的财务底色、精准的战略定位，向外界展示了公司的定力。
根据新城控股2022年半年度报告披露，截至上半年，公司在保持“三道红线”居于绿档的同时，有息负债继续压降，在手现金也较为充裕，同时，公司进一步推进“住宅+商业”双轮驱动战略，商业运营总收入同比增长近20%。新城控股董事长王晓松指出，公司将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。
销售回款率位居行业前列 积极实现“保交付”
摆脱对地产开发的过度依赖、延长经营链条、实现多元驱动，是过去很多头部房企都在持续推进的工作。此前，新城控股就已提出“住宅+商业”双轮驱动战略，经过多年践行，目前已显现出效果，助力公司在地产行业整体低迷的情况下逆势调整。
据了解，2022年，新城控股坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营。半年报显示，2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。公司总资产达5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。
地产开发业务方面，上半年公司实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米，回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位居行业前列。截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米，提前锁定未来业绩结算。
今年以来，“保交楼”情况备受关注，这也是企业履行合约的基本要求。数据显示，新城控股积极响应“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，上半年已组织交付近4万套物业。新城控股董事兼总裁梁志诚称，2022年，公司提出了以“保交付、保首开、保开业”为核心的管理目标，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重，下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
土储的规模及质量，关系着地产公司未来。王晓松称，截至2022年6月30日，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。长三角以外的三四线区域，公司项目以综合体为主，具有较强的市场竞争力。公司会充分考虑行业、市场的变化，并结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。
商业项目开疆拓土 双轮驱动效果显现
在疫情和经济下行的影响下，新城控股的商管业务仍呈现出逆势增长之势，商管业务在公司收入中的占比正在持续提升。
目前，“吾悦广场”已走向全国许多城市，成为新城控股的金字招牌。截至今年8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市。
2022年半年报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。
新城控股董事兼联席总裁曲德君认为，公司在商业开发上的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发布局，三是商业开发运营能力，三者打通才是核心竞争力所在。他具体称，在“住宅+商业”双轮驱动的商业模式及轻重并举的吾悦广场拓展模式中，开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流，同时，各个事业部间协同开发，相互促进，是新城核心优势的最基本前提；“先发布局”上，先发优势为公司后续拓展提供了保障；“商业开发运营能力”上，公司拥有综合体开发运营能力及专业的团队。
分析人士指出，在行业毛利普遍下滑的背景下，新城控股商业布局将有助于公司整体毛利率维持可观水平，抵御毛利率下行风险。半年报披露，新城控股物业出租及管理的毛利率高达72.22%，由于这部分营收规模的扩大，使得公司整体毛利率较去年同期平稳提升了2.29个百分点，至21.90%。
据悉，在今年下半年，吾悦广场将迎来集中开业期。新城控股向外透露，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。
财务数据保持稳健 率先享受政策红利
能否抵御住市场风险、实现稳健经营，成为考核上市房企的最为重要的指标。在这方面，新城控股早早就表现出优质企业所具备的底色。
“三道红线”维持绿档达标。截至2022年上半年末，新城控股在手现金余额447.82亿元，按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。
新城控股继续合理控制有息负债，截至2022年6月底，公司有息负债822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元。在今年3月，新城控股在2021年年报中首次披露了其合联营权益有息负债，财务透明、安全性有保证。根据半年报，截至2022年6月30日，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。
在行业内整体销售下滑、现金回款难度加大、融资借贷困难重重的背景下，上述指标逆势优化，足见新城控股底盘的扎实。王晓松称，公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。
数据显示，新城控股今年已累计偿付3笔、总计7亿美元债，且年内已无到期美元债。2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还约103亿元。新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬称，公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。
今年以来，面对行业出现的暂时困境，宏观政策已经出现调整，一些表现优异的房企率先入选示范性发债房企，正在享受政策带来的红利。作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股于5月30日成功2022年度第一期中期，发行规模10亿元，这是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。
5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保。在房企境外美元债市场低迷之际，此次美元债发行是今年以来首笔无增信措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场信心。7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监会批复，拟发行总额不超过61.72亿。
除了政策红利，新城控股控股股东及管理层还以实际行动彰显维护公司稳定的决心。新城控股今年6月公告称，公司部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买存续公司债券。截至6月20日，已累计在二级市场购买公司债券金额1224.29万元。新城控股还计划以不超过2亿元自有资金回购公司股份，截至7月底，已累计回购股份238万股，已支付总金额为4933.64万元，后续将根据回购方案及市场情况在回购期限内择机实施回购。此外，公司控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港币。
新城控股2022年半年度报告以及今年以来的一系列举动表明，虽然房地产行业依旧承压，但那些坚持正确战略方向、恪守财务底线的企业，仍能实现逆势突围。同时，每一次市场低谷，都是一次行业洗牌，能够抵住风险的房企，将在日后获得更多发展机会，占据更大优势。
