不得不说，现在天津中产阶级有些尴尬。

　　手持三四百万，想买房却不知道怎么买？刚需产品看不上，高端豪宅又够不到，很是纠结。

　　这里小编可以给大家一个建议——配置重点区域的优质稀缺房产，比如城市别墅。

　　01

　　据365统计，2020年上半年，天津共计成交48宗宅地（含商住）；

　　出让土地面积约304万平米，规划总建面约530万平米，土地成交总金额约426亿元。

　　相比去年下半年和去年上半年，均有不同程度下降。这也在意料之中。

　　不过，有一项数据值得注意。

　　去年成交的155宗地块中，容积率1.1的有4宗，而今年上半年成交的地块中，只有一宗地块容积率1.1。

　　现在容积率1.0已是住宅用地的红线，所以1.1已经算是最低的了。

　　一般来说，别墅的容积率通常在0.5左右比较合适，而联排别墅会高些，双拼次之，独幢最低。

　　1.1的容积率，还能够搭配出别墅来，如果再高就难了。

　　天津已明文规定，不允许“高低配”了。这也彻底打破了开发商想用高低配做别墅的美梦。

　　再加上限墅令、容积率新规，多箭齐发，全都指向了一个方向：别墅会越来越少。

　　02

　　实际上，近些年天津别墅的供应量已经减少了。

　　2016年，供应8009套；

　　2017年，供应9537套；

　　2018年，供应1767套；

　　2019年，供应4900套……

　　今年，别墅共计供应1686套，虽比2018年有所增色，但相比普通住宅并不高，仅约占全市新房总供应套数的5.5%（天津全市新房共供应约3.1万套）。

　　而且别墅“远郊化”态势十分明显。

　　纵观2017年至今别墅成交分布，成交占比最高的是远郊五区，约达51.6%。尤其是静海成交最多，约占全市别墅总成交量的27.7%。

　　2017年-2020年5月各区别墅成交占比

　　其中，大部分都集中在团泊板块，比如团泊东的金地长湖湾、融创伍仟岛、天津富力新城等。

　　但这样的别墅周末节假日过去住住，度个假ok，若长期居住的话，离主城还是有点远，每天来回上下班不太方便。

　　再者，因为缺乏第一居所居住价值，二手房市场价格期待不高。

　　所以这些地方的别墅大多只能作为“第二居所”。

　　真正的第一居所别墅，不仅要有别墅的形态，能带来有天有地有花园的生活，还要离主城近，可以满足日常通勤的需要。

　　也就是我们常说的城市别墅。

　　根据不同片区价值和增值空间不同，城市别墅又可以分为：城区别墅和近郊别墅。

　　城区别墅，当然是指市内六区的别墅了，但是现在市内六区已经没有别墅在售了。

　　近郊的话，北辰基本没有别墅了，津南、东丽的主力供应主要集中在天嘉湖和东丽湖，基本上已经不算近郊了。

　　按距离来讲，只有西青区符合。有别墅产品，距离市区近，其中一部分还位于环内。

　　从成交数据来看，卖得最好的是联发红郡、中骏雍景府、雲锦世家，位居热销榜前三甲。

　　2017年-2020年5月西青区别墅成交排名

　　不过，现在联发红郡已经清盘，雲锦世家价格有点高，均价36000-52000元/平米，套均总价大约820万元，甚至还有不少上千万的。

　　相比之下，中骏雍景府 最合适。

　　位于南站张家窝板块，周边配套成熟，在售的还是联排，具备了作为第一居所的所有要素。

　　中骏雍景府联排效果图

　　03

　　中骏雍景府整个项目占地面积13万平米，建筑面积12.9万平米，整体容积率不到1.1。是张家窝片区相对比较低密的社区。

　　中骏雍景府效果图

　　从沙盘上就能直观看出，整个项目超过四分之三的面积几乎都是别墅产品。

　　如此低密的社区在天津市面上并不多见。这是项目的亮点之一。

　　尤其是在限墅令层层升级的当下，土地资源愈加珍贵。

　　某种意义上，买别墅也是在买地。中骏雍景府别墅组团很低密，大概能相当于每1平米别墅享受近2平米的土地升值红利。

　　此外，强悍配套也是项目的一大卖点。

　　项目北侧是中骏代建设的一个面积约2.5万平米的湿地公园，大约五个足球场大小。

　　整个湿地公园都是按照海绵城市的标准进行修建，能有效调节周边气候坏境，降低pm2.5浓度。可以说是家门口的“天然绿肺”，每一次呼吸都是森呼吸。

　　别人周末得特意起个大早驱车赶往自然公园游玩，而中骏雍景府的业主出了小区门，就能进公园门，可以随时放空、亲近大自然。

　　而且项目内部还规划有“一轴两点四巷”的社区园林景观，绿化率高达45%。

　　园林景观效果图

　　项目北侧、湿地公园西侧还规划建一个体量近10万平米的万科广场，效果图、设计图已经出炉，将打造一个将海洋主题与社区体验结合的城市综合体。

　　张家窝万科广场效果图

　　项目东侧300多米处有双语小学，再加上项目自建的幼儿园，可以让孩子在家门口就能享受到优质教育。

　　社区内还有为业主打造的专享会所，大约400平米，配置了运动、社交等多项功能，未来将对业主开放使用。

　　这一方面可以丰富业主的生活，另一方面，也是成为别墅区邻里互动圈层提升的重要场所。

　　中骏也是国内为数不多标配会所给业主作为私享空间的开发商。

　　此外，实际得房率高、价格亲民，也是中骏雍景府有别于周边其他项目的优势。

　　中骏雍景府目前4-6联排在售，主推建面约144平米户型。

　　户型图

　　整体开间约5.7米，进深约9.5米，地上三层+半地下娱乐层，南北两个出入口，一边出去是车库，一边出去是庭苑。

　　示意图

　　更值得一提的是，性价比高，总价380万元/套起，就可以圆自己一个别墅梦，还是能当第一居所的城市别墅，你说合适不？

　　样板间实景图

　　也难怪中骏雍景府能够如此热销了。

　　在今年前5月的别墅排行榜中，中骏雍景府依然稳居前列。

　　04

　　最后再多说两句：

　　1）津沧改造完工时间已经确定，预计9月份具备通车条件。该工程路线北起津静收费站广场，南至学府中央大道，全长4.57公里。

　　2）云巴T2一期等备受关注的民生工程，已列入今年首批11个新基建领域项目，年内有望启动建设。

　　这些无疑将加强中骏雍景府的通勤指数，让别墅回归城市“核芯”。