昨晚，天津楼市的情绪，有些高涨。
当然只是停留在社群和朋友圈，许久不聊房子的人，也加入了言论战。
有人相信，有人不信，有人不屑，也有人开始焦虑……
很明显，市场情绪已经积攒到了临界值，干柴烈火，一点就着。
到目前为止，从官方口径来看，什么都没有发生，一切还以最终公布为准。
市场肯定是这样，胡萝卜和大棒哪个也不能少。
情绪貌似有点被调动起来了，有的售楼处反映，今天看房人明显增多。
在靴子落地之前，我们不做评论。
相比于感性，现在更需要一些理性：
天津的楼市行情到底会不会来？什么时候来？
01
不能盲目揣测，还是得尊重客观事实。
沉浸在天津楼市的人可能不会察觉，最近北京和上海的二手房热起来了。
北京二手房不仅成交量涨，连价格都开始涨；上海二手房成交量创新高。
所有楼市数据中，二手房是最真实的。
之所以要关注一线城市，因为它们的一举一动都是信号。
什么信号呢？需要回忆上两轮的楼市周期。
▪ 2007年，深圳房价猝不及防的大涨。
1月10872元/平米，到10月已蹿升至17350元/平米，涨幅高达70%。
▪ 2008年初，上海房价开始涨。
不到一年，从7005元/平米涨到了10735元/平米，涨幅达53%。
▪ 2008年底，北京房价启动。
2009年大涨，从13799元/平米，涨到20328元/平米，涨幅47%。
▪ 2009年中旬，天津房价开始涨。
从大约7000元/平米，年底已涨到约10000元/平米，涨幅43%。
那一轮行情，深圳先涨，1年后轮动到上海，再不到1年轮动到北京，再半年后轮动到天津。
继续看下一轮周期。
▪ 2015年3月，深圳房价启动，又是全国最早。
从3月份29436元/平米，年底已涨到41494元/平米，涨幅40.9%。
深圳的房价停涨，是在2016年3月。
珠三角各城房价也接连微涨，比如2018年才轮动到广西南宁。
▪ 2015年5月，上海房价开涨。
一直持续到2016年，大致来看，比深圳晚启动2个月左右。
同时，长三角各个城市楼市陆续解冻，大致涨价次序是：上海、合肥、杭州、南京、苏州。
苏州最晚，在2018-2019年才明显开始涨。
▪ 2016年3月，北京房价启动。
之后几个月迅速拉升，从42000元/平米涨到57000元/平米。
▪ 2016年9月，天津房价启动。
最后一个季度，从12589元/平米涨到16473元/平米，涨幅达31%，一直持续到2017年下半年，房价停涨。
历史惊人的相似。
2015年3月深圳先涨；2个月后上海启动；再10个月后，北京开涨；再半年之后，天津跟涨。
这一轮周期，同样是一线城市领涨，之后资金和需求外溢，辐射到二线城市，再到三四线城市。
直至2019年年底，才完成一整轮周期的上涨。
02
我们能得出2个清晰的结论：
① 中国每一轮楼市周期，不是统一步伐，各城市是轮动的。
房价上涨，是由城市能级，“由高到低”进行传导，从一线到二线，再到三四线。
一线城市中，深圳先涨，但它不可能“独飞”，上海一定会其次，北京最晚。
因为经济基础，决定水泥建筑的生命。
中国的经济，是南方先动；中国的楼市，也是南方先行。然后东部跟上，北方尾随，北方的行情来得更慢，也更短。
整体来看，北方的行情要比南方迟1-2年左右。
② 天津房价启动会滞后，滞后北京半年左右，滞后深圳1年半左右。
所以我们一定要瞄着北京的楼市，只要北京楼市一启动，这就是信号了。
现在的问题是，北京楼市真的启动了。
03
9月，北京住宅成交量同比上涨76%，二手房住宅成交量达17259套，同比上40%。
这已经是非常明显的回暖信号了。
十一期间的成交量明显比去前年都高，这个热度一直持续到了节后，并没有结束。
海淀很多二手房小区开始涨价；600-1000万总价，很大比例都全款买……
参照北京的行情，即便从现在开始算，半年之后，也就是明年上半年，可能就要轮到天津了。
我们可以再验证一下深圳和上海的楼市。
深圳2019年底开始龙抬头，整体量价齐暖，今年疫情后房价更是疯涨，售楼处跟“菜市场”一样。
在去年年底深圳楼市启动时，北方城市还是很挫，降价表情包无处不在。
我们都说，深圳第二轮都开始了，咱们还在第一轮无法自拔呢。
表面是玩笑话，但其实也是客观规律。
按照前两轮周期来看，北京的行情会比深圳晚1年左右。
果然，2020年底，北京启动。
上海楼市，其实从今年3月就开始回暖了。
日光盘一个接一个，先是刚需盘成交量增长，再是改善盘启动，一套撬动两套。
二手房市场很明显，成交量创新高。
特别是9月成交破3万套，创下4年来新高。2015、2016年上海的二手房也就是这个水平了。
上海楼市回暖这件事，也是不容置疑。
上两轮周期中，深圳启动后就是上海，这次也一样。
上海二手房成交量（2017-2020）
一线城市的信号很明显了，没有调控就是大周期，有调控就是小周期，市场经济规律不会改变。
这一轮的周期已经来了，起点依然是一线城市。
现在的行情，已经从深圳轮动到上海，抵达北京，天津也就不远了。
2021年上半年，差不多。
04
还有一层维度，能确定这轮周期是不是真的来了。
看中国这5年来的宏观杠杆率。
很明显，宏观杠杆率高的年份（2008-2009、2015-2017），就是楼市的大行情，房价都是涨的。
最关键的，今年，宏观杠杆率在大幅增加，那2020-2021的房价呢？
10月14日，央妈也承认了“允许宏观杠杆率有阶段性上升”。
任何一个国家宏观杠杆率飙升，都会有两种结果：资产价格拉升、通货膨胀。
从最新的宏观杠杠率来看，这一轮全国行情应该是起来了。
预计2021年，不只是天津，很多二线城市都会“被轮动到”。
05
天津现在什么情况？
政策已经触底，正在跃跃欲试。
特别是昨晚的事，算是一个“试探”，大家的情绪立刻受到影响。
之前滨海高新区、两个中关村购房政策放松，市场并无波澜。
这次，确实不一样了。
土地横盘。
不管成交量高低，地价一直扛着不降，从源头阻止“便宜的后浪”出现。
新房年底继续优惠。
有些楼盘的价格，差不多了；今年卖地少，明年上半年新房供应就少。
价格短期看供需，再加上小阳春，价格没有理由向下。
我们也说过，今年最后两个月，天津楼市进入“真抄底季”。
无论是天津楼市的自身状况，还是全国楼市周期，所有的信号已经很明显了。
所以，做好准备。
