4月28日，阿里巴巴（NYSE:BABA，09988.HK）（“阿里”）和易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK）（“易居”）的一则动态，引得地产圈和互联网圈轰动。阿里和易居此前共同打造的房产数字化交易平台天猫好房交由易居来完全控股和运营，阿里则大幅加仓易居成为其第二大股东。

　　阿里巴巴以极其罕见的姿态，让自己投资生态中的主体来主导运营，自身则转而增加股权投资，作为一个战略投资者和赋能者。

　　这意味着继链家这样的房产交易平台孵化出贝壳并登陆资本市场后，同样带有交易平台属性的易居携天猫好房进入房产数字化赛道。前者以二手房交易起家，后者则在新房交易上领先行业。

　　种种维度看，易居的天猫好房虽诞生于贝壳之后，但起势却更为凶猛。供给侧端联手了行业头部近20家大房企，流通侧易居有20年的行业经验，后台有阿里的技术、产品支持。

　　作为易居的掌门人，周忻此次选择和阿里一起继续追加对易居的投入。很明显，拥有20多年行业经验的周忻清晰地看到了房地产数字化的未来，也认识到数字化商业的残酷性，必须要迅速成为头部才有可能生存，这次天猫好房的结构变化，可以说是易居的一次“All in”。

　　据了解，易居内部为天猫好房定下3年500亿的营收目标。这与贝壳去年700亿的营收已处于同一量级，而贝壳目前的市值超过600亿美金。

　　一旦天猫好房获得成功，那将是以新房为主体业务数字化的行业新样本。

　　易居台前，阿里幕后

　　4月28日，易居的一则公告对外披露了天猫好房和易居本身股权结构的变化。

　　对于天猫好房这个主体，由阿里和易居在2020年9月16日联合推出。其股权结构是阿里占股85%，易居占股15%。此次调整后，阿里以18.6亿港元的作价出让其持有的85%天猫好房股权给易居，易居将100%控股天猫好房，主导平台的建设和运营。

　　一边选择将天猫好房的控股权和运营权交予易居，另一边，阿里选择再次加仓易居。与天猫好房结构调整的同步动作是，阿里出资9.9亿港元，认购1.32亿易居新股，与阿里关系紧密的云峰基金出资5亿港元，认购6667万易居新股。

　　易居的创始人周忻亦出资10亿港元，认购1.33亿易居新股。这样，周忻和阿里分列易居的第一和第二大股东。

　　简而言之，此次调整可以概括为，阿里为了方便让易居来主导天猫好房的平台管理运营，退出了天猫好房的股权。同时，因为看好天猫好房的发展，选择增资易居，强化战略投资者的地位。

　　事实上，阿里与易居自去年9月推出天猫好房以来，双方磨合了半年的时间，期间经历了“好房双11”等运营硬仗，从最终的数据看，双11的活动共吸引了302家房企参与，覆盖236个城市，2628个楼盘，最终实现线上总订单数59152笔，成交总GTV 931亿元。

　　这一仗打下来，阿里方面看到了易居在房产交易领域的专业性。“所有的传统生意都值得再做一遍”，最底层的逻辑还是这个生意本身的玩儿法，专业的事情交给专业的人去做。易居擅长房产交易业务本身，阿里擅长数字化运营。

　　最终，阿里从业务角度和战略角度，做出了自己认为的最好抉择。

　　阿里退出天猫好房后，在股权上与易居深度绑定，阿里和易居的“分工”也更为明晰。由易居团队主导天猫好房平台的建设和运营。同时，阿里作为易居股东为天猫好房提供品牌、技术、产品和运营等方面的赋能。可谓是升级了双方的战略合作。

　　至此，易居走向台前，阿里位居幕后。前者是新房交易领域最有经验的平台，后者是中国最大的数字化基础设施平台，房地产交易数字化赛道正式迎来一个强劲的选手——天猫好房。

　　新物种天猫好房的“野心”

　　时至今日，当全新的天猫好房出现在市场面前时，市场都在思考天猫好房未来将会发展成什么样？毫无疑问，天猫好房在当前的市场上是一个新物种般的存在。

　　在研究一个新物种的未来时，需要回到最本质的逻辑去思考。即为什么这个新物种会诞生？其所处的赛道是什么？然后它会成长为什么样子？

　　天猫好房诞生于阿里与易居的结合，其实背后是两家企业的使命使然。

　　阿里成立之时其使命为“让天下没有难做的生意”，房产交易也是一门大生意，但自中国商品房诞生起，由于房产交易的区域以及线下属性，这门生意一直没有诞生超级企业，是“大行业小企业”。

　　而易居的使命则为“让中国人住得更好”，住得更好的前提是有好的房产，有便利的交易通道。

　　二者的结合，就是要让房产交易这门生意变得容易，同时让用户得到好房。围绕这样的使命，阿里和易居给出的解决方案是在天猫上倾力打造领先的房地产信息交易平台，完成线上线下的全链路交易闭环，为广大用户提供好房、好价和好服务。

　　可以说，是阿里和易居的使命结合在一起，诞生了天猫好房。

　　使命有了，商业的需要回归商业，天猫好房究竟是不是一门好生意？这需要到其所处的赛道中去寻找。

　　易居新的业务体系中天猫好房命名为天猫好房新交易。

　　可以看出，天猫好房始终围绕着房产交易这一核心，也就是说房产交易的赛道“肥沃度”就决定了天猫好房会成长到多大体量。

　　国家统计局数据显示，2020年全年，全国商品房累计销售金额17.36万亿元。未来几年，融创中国董事局主席孙宏斌以及旭辉控股董事局主席林中等业内人士，更预测该数值有望突破20万亿。

　　20万亿是新房市场的交易数据，二手房市场的交易量同样惊人，且呈现快速增长的态势。2020年，全国二手房交易规模为7万亿，业内预计到2024年，有望达到12万亿。

　　根据上面两个预测，保守估计，中国房地产交易市场的总规模超过25万亿，由此催生的巨额交易费用，将是一个规模超级市场空间。

　　新房市场营销费用支出按照新房交易规模2.5%费率（含佣金）来进行测算，二手房市场营销费用支出按照二手房交易规模的1.5%费率（含佣金）来进行测算，房地产营销费用支出整体市场容量大约是5000-6000亿左右的规模。

　　那么，投身其中的天猫好房未来大概率会成长为什么样子具备多大的体量呢？

　　自BAT诞生后时代线上业务的行业法则，一个行业中，业务规模将呈现7:2:1的占比，头部企业只有两三家活得滋润，而且占据市场90%的份额，这意味着谁成为行业头部，谁的体量将是千亿级的。

　　盘点目前房产交易数字化的线上玩家，二手房交易起家的贝壳已经成功登陆资本市场，逐步向新房业务渗透，目前的市值在650亿美金，营收在700亿一线。

　　而易居主导的天猫好房，则依托于易居新房交易的优势，未来逐步向二手房渗透。

　　从行业规模和业务特性看，贝壳占据的是未来12万亿的二手房交易市场，向新房渗透，天猫好房占据的是未来20万亿的新房交易市场，向二手房渗透。

　　单论赛道规模，天猫好房占据的新房交易市场赛道要大于贝壳占据的二手房交易市场赛道。当然，天猫好房能不能迅速的在新房交易市场成为头部，还需要后续市场的验证。

　　显然，对于这些前景预期和逻辑，以周忻为代表的易居管理团队想得很清楚。他们立了一个三年时间“年度交易规模超过2万亿，年营业收入500亿”的小目标。

　　500亿的营收与贝壳700亿的营收基本上处于同一个量级了，相比于贝壳650亿美金的市值，易居现在市值仅有140亿港元。

　　资本市场看重预期，随着天猫好房业务不断地实质推进，易居的资本市场价值将会重新得到评估。