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“轻资产”5年:万达如何让“大象”转身起舞?

“轻资产”5年:万达如何让“大象”转身起舞?
2021年01月20日 18:01 新浪网 作者 德林社

  来源:德林社

  2020年12月25日,山东临沂市临沭万达广场正式开业,这是万达集团2020年开业的第45座万达广场。至此,万达完成2020年初制定的全年开业45座万达广场的目标,全国开业万达广场已经达到368座。

  

  同样是万达广场开业,但每一座万达广场的“份量”却发生了悄然的变化。据统计,在2020年开业的45座万达广场中,有27座是轻资产项目。万达商管更是在2020年9月宣布,自2021年起,万达商管将不再持有任何新的万达广场。对于万达商管而言,今后新开业的万达广场将全部是轻资产项目。

  这样的大动作意味着,随着“轻资产”战略的推进,万达广场的发展已经越过了一个战略拐点。自2015年万达提出轻资产战略以来的5年间,万达已然由重转轻,曾经的“大象”悄然转身,开始轻盈起舞。

  万达不能承受之“重”

  在国内领先的大型企业中,万达集团一度也是很“重”的。

  建住宅、造广场,进而投入巨资开发体量巨大的万达茂、万达文旅城。这些资金的投入让万达迅速成为一个巨无霸,资产体量的迅速扩张,并把王健林送上了首富的宝座。

  但难能可贵的是,也就是在这样的时刻,万达做了一个当时看来令人难以理解的决定。2014年底,第一百座万达广场开业,随即,万达便于次年提出了“轻资产”转型的目标。

  万达的“轻资产”战略首先是去地产化,并开始向商业、文化、旅游等多领域进军,其中让王健林最为看重的就是提高企业的管理运营能力。2017年,万达集团果断决策将13个文旅项目和一批酒店分别打包卖给融创和富力之后,万达集团的轻资产发展战略更是走上一条快速通道。

  确实,天下武功,唯快不破。想要“快”,必然要“轻”,轻装上阵,才能一骑绝尘。不过,“轻资产”对于万达来说,无异于“大象转身”,并非易事。“大象”能否起舞,在万达转型5年后,已经可以初见端倪。

  万达广场成为“轻资产”的先行者

  万达广场是万达“轻资产”的重要一环,可以说,万达广场发展模式的不断完善反映了万达“轻资产”模式的稳步落地与成熟。

  之前,万达凭借“18个月一个万达广场”,从选址到拿地、投资、建设、管理等全部自行完成。“轻资产”模式提出后,万达通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目,所有投资由社会资本投入,万达总体统筹。

  “重资产”容易让万达被债务所累,而“轻资产”,不仅能够让万达扩大规模,而且可以有效的规避出现负债的风险。受2020年疫情影响,外加地产企业“三道红线”监管加身,行业资金链一紧再紧。“轻资产”的万达,却早早地开始降低了负债,站在了安全的彼岸。

  

  过去的2020年,万达“轻资产”转型成效显著。2020年万达商管签约60个轻资产万达广场,是2019年数量的167%。根据万达商管董事会要求,今后每年签约“轻资产”万达广场都将不低于60个,万达商管将彻底 “轻资产”化。

  同样是在2020年,全国万达广场出租率99.4%,租金收缴率99.9%;为支持中小商户抗击疫情,2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元,如扣除这一因素影响,2020年全国万达广场租金同比2019年增长8.1%。在王健林的带领下,万达打造了一个世界级的纯商业运营管理企业,完成了大象转身到“起舞”的关键一步。

  除了万达广场,万达还将“轻资产”战略扩展到酒店、文旅、体育甚至文旅等各个产业。资料显示,万达近几年开业的酒店、文旅以及体育业态大多或全部为“轻资产”项目。万达院线成立15年来首次实施轻资产战略,2020年签约轻资产影城310家,是15年来已开业万达影城总数的44%。可以说,万达正在“轻资产”模式下一路前行。

  万达“轻资产”的深谋远虑

  谁都知道“轻资产”的好处,谁都愿意干这等好事、巧事,但不是谁都能干的。正如王健林所说,“有了品牌,有了能力,别人才会找上门来”,但是,知易行难,要做到这个境界是极难的。

  可以说,为了做到这一点,万达经过了长时间的准备。

  万达的品牌价值和运营能力不是一朝一夕获得的,而是源于30多年的积累与沉淀。其中,看大势的能力尤为关键。尤其是“轻资产”意味着要和诸多合作方打交道,这中间需要的强大整合能力,对牵头企业而言无疑是巨大的考验。

  

  在万达发展历史上,公司做过许多次转型,转型背后都藏着王健林对企业发展的深谋远虑。其中,从住宅地产转到商业地产,因为王健林考虑到中国城市化率达到70%以后,房地产市场就会萎缩,而商业地产能带来稳定的现金流。

  “重资产”转型“轻资产”,背后的考虑更为复杂。一是地产周期性太强,现金流不稳。二是每年50个商业地产项目自掏腰包,债务风险剧增。三是合作模式便于追随消费下沉,实现万达广场的商业下沉。

  万达广场扩张的一个重要的方向是三四线城市。随着经济增长,消费在向三四线城市下沉。重资产看房价,轻资产看租金,三四线城市招商难。万达的商家资源丰富,一大批商家愿意追随万达。另外,万达广场的数量扩大,还能产生巨大的边际效应,为万达做O2O等其他业务带来更多资源。

  “轻”的背后有你想不到的“重”

  对于万达“轻资产”战略,王健林曾戏称为“空手道”。仔细看来,空手道并不空,轻灵的动作背后反映的是万达的深厚功力。更为难得的是,万达在做“轻”的同时,在规划、科技等很多方面下“重”手,承担起了一个领先企业在商业模式探索方面应当承担的厚重责任。

  资料显示,万达广场的智慧商业的探索从2013年就开始稳步推进了,除了大名鼎鼎的慧云系统,万达广场还利用互联网、物联网技术,落地了无感停车、AR巡场、智慧消防等一批新技术应用。

  根据万达和华为的合作协议,2020年,双方联合开展了5G应用大赛,意在推进5G网络建设和商用落地。到2022年,双方将在全国完成超过400家万达广场的5G网络建设和应用落地。待5G场景商用技术成熟后再向全国推广。

  

  与此同时,万达集团开始着力规划和打造全新一代的万达广场,探索新消费场景下的商业新形态。2021年中,万达商管集团与华南城集团联手打造的深圳龙岗万达广场轻资产项目将隆重开业,标志着全新一代万达广场落户深圳。作为新一代万达广场,龙岗万达广场将引领实体商业新潮流,助力深圳打造世界标杆城市。

  据报道,龙岗万达广场将颠覆中国商业中心概念,创造实体商业新物种。主要包括三大创新:内容创新——突出旅游、运动、夜经济等新业态,零售业态比重只占三分之一,龙岗万达广场将打造中国首个“24小时”商业中心;科技创新——项目运营采用万达、腾讯合资的丙晟科技创新的sMall平台,提供商业中心整体数字化解决方案,打造华南首个智慧商业中心;场景创新——龙岗万达广场将对原有建筑内部创造性地多场景再造,将有一个1500平方米的超大中庭和一个直通6层,高达30米、长65米的世界最高、最长商业室内扶梯,并将扶梯设计为可变科幻主题场景,打造深圳旅游的网红打卡地。

  商业圈流传这样一句话:世界上没有成功的企业,只有时代的企业。说的是企业都要顺势而为。万达的“轻资产”转型正是顺应了全球去杠杆、降负债的大势,也契合了国内商业发展大环境。

  “轻资产”这条路到底有多“亮堂”?万达会告诉我们答案。

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王健林
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