随着6月“楼市中考”的结束，各大房企上半年销售收官，正式进入“2020楼市下半场”。记者在调研中了解到，下半年全市有20余纯新盘入市，主要分布在天桥片区、华山片区、汉峪片区、新东站片区、郭店片区和药山片区。无论是配套成熟的老城区，还是后起之秀的新城区，遍地开花的新盘或将为购房者呈现出更多“可期”的置业新选择。
新盘低价试水
或成营销常态
近日，位于郭店片区的中铁建花语拾光项目抛出“9333元/㎡起，高新东宽境洋房”的宣传广告。“9”字头的价格吸引了不少购房者的关注。
据了解，在花语拾光入市之前，郭店片区内原本只有荣盛、加州两家房企，主打刚需。其中荣盛东第华府目前售价8999元/平方米起，另一地块荣盛华府12222元/平方米起;加州东部世界城均价10000元/平方米。花语拾光的入市价格介于两者之间，随着新产品的入市，片区内长期维稳格局势必打破。据悉，2019年6月，中铁建以84047万元竞得郭店片区曹家馆3宗地块，楼面价5600元/平方米，地块位于历城区工业北路与虞山东路交汇处，山东协和学院郭店校区的西南侧，临近项目的大多为厂房和仓储，其中项目的西侧是山钢钢结构有限公司，目前东侧同样为厂房，南侧为胶济铁路。
有业内人士表示：“新盘以低价试水市场或许会成为一种营销模式，在目前市场形势下，大多数纯新盘入市以稳为上。”
高地价项目入市
如何定价成为一大难题
回顾上半年楼市，济南不少高价地项目绷不住了，断臂求生以低于楼面价的姿态入市。而在下半年入市新盘中，记者也发现，有不少楼盘楼面价接近周边房价，如何破局成为一大难题。
位于雪山片区的鑫都紫宸府在2019年5月9日，经过26轮竞价，拍得殷陈A-1地块，楼面价11491元/平方米，最大容积率2.2，溢价率43%。目前项目首开价格未定，参考周边楼盘，毛坯价格在12500元/平方米左右，精装价格在13000-15000元/平方米之间，紫宸府在价格上被竞品完全压制。
坐标历城区华山北部，中铁建另一项目梧桐苑将于本月入市。回顾2019年5月，中铁二十一局集团第二工程有限公司拍得华山安置二区东侧，卧牛山以西地块，总建筑面积约13万平方米，楼面价为8196元/平方米。
从卫星定位图中可以看出，项目北侧靠近济青高速公路，南侧靠近华山安置2区，项目位置没有太大优势。据了解，项目将推出117-180平方米的改善型科技住宅，在此区位主打“高端”，能否被购房者认可仍需市场的考量。项目正式开盘后，也将成为华山片区首个非中海系楼盘。回顾2016、2017年快速走高时，济南拍出了多个高价地项目，包括金科东方博翠、保利和光山语等，目前不管是工程进度还是销售，均念起了“拖字诀”。业内人士指出，在目前市场形势下，开发商只能吞下高价拿地的“苦果”，而对于拿地高于周边房价的房企或者楼盘，在新盘入市时必将遭遇定价难题。
区域竞争激烈
有新盘难以立足
下半年新入市楼盘区域相对分散，但值得一提的是，所属区域都有大量楼盘集中，以天桥药山、新东站尤为突出。
记者调研了解到，属于北部老城的天桥区聚集了海信、山钢、金地、恒大、海尔等10多个房企老盘，天桥药山往东又有北湖、全福等一众楼盘。下半年新入市的中粮云山合院，在其周边就有万科金色悦城新著、海信九麓府、三箭瑞景苑等楼盘。项目距离药山比较近，南侧是大片的工业区和棚户区，而且周边有明显的敏感因素，直线距离1.5公里外有殡仪馆。据悉，楼盘预计定价13000-15000元/平方米之间，对比万科金色悦城新著高层价格12500元/平方米，小高层价格13500元/平方米，中梁云山合院难以立足，同时中梁的开发水平更有有待市场考验。
除此之外，唐冶片区山钢锦悦华府、新东站片区中粮大悦城、山钢锦城园、高新区的海信君合、济高珑悦府等纯新盘都将相继入市，所属区域楼盘集中，未来竞争激烈。下半年楼市存量增加
价格波动可能性小
根据上半年各大房企销售额及销售面积排行榜可以看出，济南楼市呈现“冷热不均”，即使是榜上有名的前十房企，销售额差距存在明显差距，更有部分楼盘处于滞销状态。在此情况下，下半年20余新盘入市，让供大于求的市场格局更加凸显，新开楼盘或将率先打响一波“价格战”。
不少开发商表示：“下半年济南供应量明显增加，项目年度指标考核不降，在供大于求的市场下，各家都会把利润往后放，重点还是每月的去化和指标完成。”
面对下半年楼市市场，济南市房地产业协会秘书长李刚认为，市场存量将继续增加,区域分化更加明显，综合考虑短期内出现价格大幅波动可能性较小。还有业内专家表示下半年的成交量或将较活跃，甚至会超过去年同期水平，价格方面受库存影响，将会继续保持一个相对平稳的态势。
齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 刘文倩
