01

　　最近看到一则观点，深有感触：

　　虽然观点多处瑕疵，比如财富向无房者转移，这压根是无稽之谈。

　　要知道过去房地产繁荣的时候，无房者还可以通过买房实现阶层跃迁，如今房地产崩塌，有房者固然资产缩水，无房者新买的房也无法升值，还少了一个致富通道（当然，买房更容易这是真的，但谈不上“省钱即赚钱”）。

　　再比如老钱向新钱转移，直播、流量经济赚钱有多难，作者知道吗？80、90后迎来最好的机遇？失业潮这一波就是80、90后；股市蓄水池更是荒诞，不想多提。

　　然而，尽管这个帖子是射击场上的靶子——漏洞百出，但它确实说出了一个大家在经历却没注意到的现象：

　　中产的财富正在大洗牌，且洗牌的主要原因就是房地产。

　　02

　　为什么这么说？因为房地产是中国土地财政经济模式里的底层资产，40%的银行贷款、50%的地方财政收入、60%的居民资产都跟房地产强相关，牵一发而动全身。

　　无论理财、信托，还是房地产本身的产业链（如钢筋、水泥、设计院等），无数产业和人口都依附房地产生存。对于房地产而言，“一鲸落、万物生”是不存在的，鲸落之后，任谁也填补不了它的空白。

　　这其中，由房地产衰败导致的财富大洗牌，最常见的例子，便是“降价百万断崖式卖房”：

▲在过去，他们曾是人人羡慕的有房成功人士。如今，他们因房返贫。

　　老实说，现在的房东，都有一种平静的疯狂感：

　　1. 资产缩水了20%乃至50%，但依然有房，相对于赤贫阶层，有房已经算是很好的了；

　　2. 房价疯狂跳水，看着肉疼，但如果收入稳定，对生活又没啥影响；

　　3. 感觉上班毫无意义，辛辛苦苦一个月还没自家房子跌得多，但是不上班更不行。似乎上班只是补一个不断扩大遥遥无期的窟窿。

　　总体来说，这是一种“不知道哪一天崩溃，但预感迟早要崩溃”的压抑状态。

　　而处于这种状态的人，正是被当前房地产洗牌洗得最彻底的一批人。

　　03

　　俗话说，人比人气死人，尽管都是持有房地产资产，但也有另外一批人活得爽歪歪。

　　比如颐和金茂府246平房源（送120平阁楼），2020年9月开盘价3100万，最新成交价4180万，业主持有3年，不仅没亏，反而血赚近千万。

　　▲除了颐和金茂府，相信2019年以来海淀的其他豪宅项目，如学府壹号院、圆明天颂、香山壹号院、学府公馆等，应该也是赚钱的。圆明天颂最新成交价据说涨到了18万（尚未证实）。

　　再比如，金融街次新二手房，虽然最新的成交价并没涨，但是整体也没跌，毕竟属于西城的核心资产，这里的卖家报价仍然非常坚挺。

▲西城的金融街、海淀的上地，房价依然很稳。

　　由此，从这里就可以看出，买房不对，一切白费，房地产只有持有抗跌性资产，才能对抗这一波财富大洗牌！

　　那么，什么样的资产是抗跌性资产呢？

　　对此我综合了多处成交情况，总结出来三点要素：

　　（1）买入价很低，甚至有倒挂。

　　这个很容易理解，买入价低，持有成本就低。

　　说实话，2022年国家政策还没有扭转过来之前，对于一二线城市优质地块，官方给的指导价一般都低于周边二手房报价，而且单价越贵的地块指导价越低，典型如北京太阳宫玖合府、树村学府壹号院。

　　而在2022年以后，托市、救市成为主流声音，为了保房价，各个地块的指导价越给越高，新房倒挂的迹象消失，很多楼盘甚至开盘即破发。在这个时候买的房产，相对周边二手溢价太高，比如北京南四环新房指导价最高达9.5万，周边次新二手房不过6万多，这自然也不是什么抗跌的房产。

　　（2）有超强的品质和超硬的品牌、物业

　　一个楼盘抗不抗跌，品质、品牌是必要条件。因为好房子就是好房子，尤其是在周边都是老破小，唯独自己鹤立鸡群的那种楼盘，是很容易被市场追捧认可的。

　　典型如回龙观板块的紫金书院、四季青的颐和金茂府和融创香山壹号院，周边业主本地置换的时候，会往往将这类品质房、品牌房作为改善置换标的。

　　（3）临近产业核心区+政务核心区

　　临近产业核心区大家都理解，毕竟现在不是炒房年代，职住平衡最重要。

　　▲需要注意的是，不是所有产业都能够支撑房价。工业制造业、生化环材等苦活累活型产业，虽然能带来GDP提升，但利益大头都归了老板，员工拿不到多少好处，同时这些产业对周边环境往往有负面影响，对房价反而有负分。

　　整体看，既能够产出大量稳定高收入员工，又对城市生态环境没啥影响到，唯有互联网和金融、公务员这几个行业。也正因为如此，临近政务核心区、临近权力核心，房价就稳定抗跌，这也很好理解。

　　04

　　在房价普涨的年代，房产是财富进阶的敲门砖。

　　在房价普跌的年代，房产则是财富洗牌的利器。

　　买对房还是买错房，常是普通人一辈子的输赢。

　　坐在牌桌上的我们，面对洗牌，你准备好了吗？

　　本文作者：陈庆