文/乐居财经研究院 张竣博

　　哪里有利润，哪里就有投资者的聚集。作为资金实力强大的房地产企业，在分得多元化投资的大量红利之后，又纷纷把目标转向了物流地产。房地产企业的进入大大的改变了物流地产行业原本的生态环境，因为房地产企业具备得天独厚的优势。这些优势包括房企拥有成熟的基础设施建造技术，加之其较低的拿地成本优势。这两点是其他物流商或投资商难以比肩的。再者，物流地产的资金投入量相较于房地产行业的投入，可谓是微乎其微，房地产企业投资物流地产多数并不是为了追求单一项目的利润，而是为了物流地产和自身企业形成一种协同效应，带来新的利润增长点，从而增加企业整体的收入。

　　房企物流地产的拓荒者

　　最早进入物流地产行业的房企是招商蛇口，早在2000年招商蛇口就组建了自己的物流公司，目前的仓储面积达到了400万平方米，它的布局范围覆盖全国179个城市。招商蛇口的中外运物流具备独特地理位置优势，地处深圳大湾区核心，海陆交通便利，加之母公司招商局集团大力支持，为招商蛇口的物流地产发展提供了很大的帮助。

　　发展策略决定运作模式

　　房企物流地产的运作模式可分为全资经营与合作经营。其中合作经营的种类较多，大致上可以分为与电商合作、与传统物流企业合作以及与物流地产商合作。2013年，复星集团入股菜鸟网络，实现了房企与电商物流地产的合作。2014年，复星投资30-70亿元，联手国药，实现了房企与传统物流地产的合作。此外，万科收购入股老牌物流地产商普洛斯开创了房企与物流地产商合作的先河。此外，房企全资经营物流地产的优点是不受合作企业的牵制，独自享有物流地产为企业带来的利益。房企合作经营物流地产的优点是可以与合作企业形成资源互补并且共担市场风险。

　　蓝海市场里的胜者

　　2015年之前，从事物流的地产的房企仅有招商蛇口、富力地产、复星集团以及华夏幸福，并且当时这四家房企在物流地产商的资金投入都相对较小。万科在2015年敏锐的察觉到物流地产这片蓝海市场，于是紧随其后创建了万纬物流。对于一个蓝海市场来说，谁先进入，谁就有可能占领主导优先地位，谁先占据主导优先地位，谁就有更好的发展机会和前景，从而形成了一个胜者通吃局面。万科在物流地产上的资金投入量位居榜单首位，单是收购入股普洛斯就花费157.33亿元。资金的投入量很大程度上能决定物流地产的规模，万科不惜重金创建万纬物流和收购普洛斯为其在行业内的物流地产奠定了龙头地位。单是从万纬物流的1104万平方米的仓储面积来看，其它房企的物流地产都和万科不在一个量级上。由此可见，万科的物流地产有更大可能为企业带来更多收益。

　　市场需求引领布局

　　从房企物流地产的区域布局来看，其中多数布局以发达的省市为中心，进而向全国形成辐射。物流地产和房地产的共通之处是对地理位置的依赖较高，能在交通便利，人口聚集多的地方建造高端物流仓储地产成为不少房企的目标。根据相关资料，目前中国的高端物流仓储需求十分高涨，市场呈现供不应求的态势。