文︱刘德科

　　「超跌了。」怎么看待当前的房地产市场？万科集团董事会主席郁亮的看法是：「显然超跌了。」

　　今天（2023年8月31日）上午，郁亮在万科中期业绩会上说，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。

　　他说的「超跌」，是什么意思？他从住宅新开工面积的角度，做了层层递进的逻辑推演——

　　●第一层逻辑：住宅新开工量回到2006年的规模

　　郁亮说：「全国商品住宅新开工面积2021年下跌11%，2022年下降40%，今年1-7月继续下降25%。如果按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅约6.6亿平方米，将回到2006年的规模。」

　　●第二层逻辑：人均住宅新开工面积仅0.7平米，已低于美国城镇化率达到70%之后的年均水准

　　倒退回2006年，有问题吗？有一些问题的。如果今年住宅新开工量仅约6.6亿平方米，「当前国内城镇人口9.2亿人，折算成人均面积只有0.7平方米」。

　　0.7平方米是什么概念？郁亮说：「美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均住宅新开工面积平均每年为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，预计2030年达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，即便是保守估计，未来每年10-12亿平米的住宅新开工量是有保障的。」

　　如果今年住宅新开工量只有6.6亿平方米，人均只有0.7平方米，显然是超跌了。

　　●第三层逻辑：伦敦新开工量翻了一倍，东京核心区增长了23%

　　「从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。」

　　什么是「韧性」？郁亮的说法是，「一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现」。

　　他先举了伦敦的例子：「伦敦这座城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比三十年之前翻了接近一倍。」

　　他又举了东京的例子：「日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%；但东京都23个区，只下降了21%；而其中核心6区，同一时间段反而增长了23%。」

　　你再感受一下：整个日本下降52%，整个东京下降了21%，东京核心区反而增长了23%。

　　对于伦敦与东京的韧性，郁亮是这么归因的：「人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。」

　　什么是「新的业务机会」？郁亮说，「随着客户对美好生活需求的多样化，万科已经从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重；今天，即使是传统的开发业务，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。」

　　▲2023万科中期业绩会现场

　　另外还有两个问题，郁亮是这么回答的——

　　怎么看当前的政策？郁亮是这么说的：「当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。」

　　怎么看万科自身？「房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间」，万科的看法和态度是「筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力」。

　　编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

　　视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

　　策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

　　总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨