演讲︱刘德科

　　1. 房贷利率九连降，终止了，从这个月开始。

　　2. 在房贷利率之前，先来看我们都很关心的 LPR。10 月 20 日 LPR 公布报价，还是没动，从今年 4 月到 10 月，六个月没动了，一直维持在 4.65% 的利率水准。我们说的是五年期的 LPR 利率，因为五年期跟房贷才有关系。

　　3. 但是，LPR 只是理论上的房贷利率，实际的房贷利率要再看另外一组数据——全国房贷平均利率。我们把融 360 大数据研究院每个月公布的全国房贷平均利率中的首套房贷利率全部汇总整合在一起，可以看到：从去年 12 月到今年 9 月，房贷利率一路下跌；10 月跟 9 月一样是齐平的，都是 5.24%。

　　4. 我们说这张图，是为了用数据的走势来判断整个房地产行情的走势。前些天，我们说了国家统计局全国商品房销售金额，有一个耐克型的走势。从今年 3 月开始，房地产的销售额增速是整体上升的。增速原来是负数，到 8 月开始就变成了正数。这条上升的线，代表的是楼市行情最近在往上走的意思——主要指的是交易量，不是指房地产的价格。 

　　5. 这条线跟全国平均房贷利率成反比例关系。全国房贷平均利率往下走，楼市行情就往上走。

　　6. 大家最关心的问题是：全国房贷平均利率接下来会怎么变化？现在止跌了，接下来是继续跌还是往上涨？我们的判断是：大概率是要往上涨的。

　　7. 如果接下来几个月缓慢地往上涨，楼市行情就有可能缓慢地开始降温。这是一盘棋视野下的思考，指的是全国的整体行情，而不是指佛山、郑州、天津等某个具体城市。所以要记住这个反比例关系：全国房贷利率大概率在未来几个月是要往上走的。

　　8. 那么，到底什么时候才是买房的好时机呢？可以这样说：买房永远没有好时机。因为当房贷利率向上走，那么行情很有可能就往下走，这时好处是房子相对有得挑，但你的紧迫性就不会那么强。行情都往下走，你不太会愿意去买房子。

　　9. 买房永远没有好的时机，反过来说，买房随时都是好时机，当利率往下走的时候，行情是向上的。过去这几个月都是这样。这个时候，房子相对没得挑，但你的买房紧迫性相对更强。

　　10. 那种非常明确的好时机，大概率上都是稍纵即逝的，可能得二十来年才能够遇上一两次，比如 2016 年的下半年。在这种情况下，老是去追问「什么时候是买房的好时机」其实没有意义，我们只要对行情有个大概的判断就可以了。所以，我们得持续关注全国房贷平均利率大概是怎么走的。

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