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纳尼?国际创新城比华南板块贵,Why?

纳尼?国际创新城比华南板块贵,Why?
2021年06月16日 08:41 新浪网 作者 盘叔频道

  前段时间,二手房涨得疯狂,消耗了比较大的预期。

  相比之下,处于限价的新房,更像是洼地。

  在不知不觉间,国际创新城单价5万+/㎡,比华南板块的4万+/㎡更贵?

  但番禺的华南板块,明显配套成熟度优于国际创新城,这样的定价是什么逻辑呢?

  

  产业先行,置业才能受益。

  在中国房地产发展史上,华南板块是绕不开的一章。而万博商务区,还被称为是“华南板块门口的CBD”。

  2020年年底,万博商务区核心区九大项目(万达广场、奥园国际中心、粤海广场、四海城、华新汇等)相继建成开业,内部交通网络基本成型,基本建成的总体目标。

  近日,广晟万博城A塔楼及裙房工程顺利通过工程竣工联合验收,这栋地上57层,总建筑高达266米的地标,成为“番禺新高度”。中国铁建华南区域总部大厦于今年3月正式动工,同样是266米高,将与广晟万博城组成万博“双门户”。

  俯瞰万博,“CBD味儿”初成,成为番禺最高价值的代表。

  

  其次,地铁18号线即将开通,万博再上一层楼。

  再者,珠江新城没啥土地增量,难以容纳增量产业。琶洲大部分写字楼在建。

  在这个空档期中,万博凭借着渐趋成熟基建配套,已形成以游戏、直播、互联网、新媒体等为主的信息技术类产业规模效应

  但价值兑现之时,万博新房面临缺货,华南板块补档。

  

  广州国际创新城位于番禺区东北部,包括广州大学城和大学城南岸地区,如今思科智慧城、广汽智联新能源汽车产业园等千亿核心产业平台已加盟,是广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分。

  

  思科智慧城效果图

  华南理工大学广州国际校区建成开学,华工国际校区二期等项目正在加快推进,将形成产-学-研一体的“大学城人才输送系统”,利好科技产业的集群。

  

  华南理工大学国际校区鸟瞰效果图

  值得一提的是,新化快速路北段(长洲-新洲),按照早前广州公共资源交易中心网站公告显示,该工程计划今年7月完工通车,目前其施工已进入收尾阶段。

  国际创新城,未来将能快速与大学城、琶洲串联,为番禺东南部区域的出行带来质的变化。

  

  华南板块依托万博CBD,目前已聚集了一定的人气和产业,配套一应俱全。无论是商业、医疗,还是办公、教育,从生活配套到交通环境,华南板块的成熟度都相对较高。

  广州国际创新城,就产业而言,还是在招商引资阶段。未来随着思科智慧城、大学城二期规划提速以及道路、地铁轨道交通落地,人才大量流入,相信也会刺激该板块置业需求。

  

  尽管广州国际创新城的目前发展还未成熟,目前楼市热度没立起来,但并不代表其没有发展潜力。

  想想近几年出的大大小小的地王,哪一次不是进一步带动了一波升值潜力?

  在今年4月的首轮集中拍地中,广州国际创新城一期C居住地块引来了超21家房企参与竞拍,最终引发183轮竞价,成交总价为535178万元+45900㎡配建,楼面价达33599元/㎡,溢价率高达45%。

  

  这意味着,该宗地块以楼面价33599元/㎡,勇夺番禺楼面价TOP2,距离番禺楼面价TOP1的官堂村地块(万博的金地壹阅府,成交楼面价为33660元/平)相差不到百元/㎡。

  相较成熟的华南板块,国际创新城的目前开发的项目拥有不少优点,“地铁上盖”、“产城融合”、“直面江景”、“绿化配套好”等,也成为“目光收割机”。

  

  番禺国际创新城,目前有新盘上市!

  越秀·星汇文玺,坐落华南理工国际校区东北角、暨南大学番禺校区西侧,与大学城10所高校仅一桥之隔,坐拥顶尖国际学术聚落。项目地处南村大道(在建)及南大干线(在建)交汇处,距4号线新造地铁站步行距离约3公里,1站抵达大学城、5站直达琶洲。

  该项目即将开卖,首推6#,产品为建面约94-114㎡三至四房,吹风5万/㎡,价格区间为4万+/㎡至5.5万/㎡。

  

  项目效果图

  奥园恒基学苑一号一线临江,拥有无遮挡江景。

  据悉,项目首期出售105-125㎡三至四房,户型比较纯粹,最少面积超100㎡,适合改善型客群,利于高知圈层汇聚。

  如今大学城板块房源普遍7-8万/㎡,在5月底只剩下52套库存的前提下,项目能很好地承接大学城的改善需求。

  因此,项目吹风价6万+/㎡,。缺点是项目距离新造地铁站较远(约4.5公里),不过项目南面有穗深城轨琶洲支线通过。

  

  奥园恒基学院一号效果图

  思科智慧城·12光年,是三个项目中离新造地铁站最近的项目(约500米),对于市区客户吸引力最大。

  不过,其即将发售四期产品,户型为112-183㎡三至五房,面积较大,同样只适合刚改和改善型客群。

  回头看看华南板块珠江铂世湾、广地花园·观澜等目前推出的产品主要集中在90-140㎡产品,空间尺度适中,基本上都是比较贴合刚需、刚改群体的需求。

  这很好地填补了万博板块,除了高端住宅市场以外的空白。

  •   板块

      项目

      产品

      价格

      国际创新城

      思科智慧城·12光年(四期)

      112㎡三房、142㎡四房、183㎡四房

      吹风5万+/㎡

      越秀星汇文玺

      94㎡三房、114㎡四房

      吹风4万+至5.5/㎡

      奥园恒基学苑一号

      105㎡三房、125㎡四房

      待定(参考周边)

      华南

      广地花园·观澜

      89-123㎡三至四房(尾货)

      4万/㎡

  有些番禺肯定会疑问,为什么国际创新城比华南板块贵?

  房小擎认为两个板块的客户群体上存在差异,小结出以下三点原因:

  1、供不应求。大学城改善需求大,国际创新城进驻人才日益增加。5月底,大学城只剩下52套库存。

  2、产品高端。国际创新城面对客群以刚改至改善群体为主。华南板块市区、万博外溢的刚需、刚改客户为主。

  3、外部竞争较少。尽管国际创新城项目的受众较窄,主要消化的是大学城以及创新城就近的客户,但竞争不大。

  而华南板块,因要承接中心城区如天河、海珠等外溢,与广钢新城、老黄埔、科学城、白云新城等形成竞争关系,竞争较大。

  至于该怎样选择?

  华南板块,交通方便,商业成熟,适合中心城区如天河、海珠等及万博工作的刚需、刚改客户入手。

  国际创新城,适合大学城、创新城的刚改、改善客群入手。

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